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1．營(yíng)業(yè)稅及附加： ?? ??根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文《財(cái)政部 ??國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。 ?? ?? ?? ?? ?? ??
?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??2．土地增值稅： ?? ??根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》和財(cái)稅[2006]21號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。而對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
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1.營(yíng)業(yè)稅
根據(jù)2003年1月15日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅[2003]16號(hào))第三條第二十款之規(guī)定，單位和個(gè)人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。
2. ??城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
以上述營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
3.土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅。
土地轉(zhuǎn)讓涉稅分析一、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式以出讓方式取得的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。
即：1、要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;2、要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。
上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。符合上述轉(zhuǎn)讓條件涉稅分析序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率各級(jí)財(cái)政分成比例% 備注中央省市區(qū)1 營(yíng)業(yè)稅及附加以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額5.65% 0 40 60 山東省地方稅務(wù)局營(yíng)業(yè)稅差額征稅管理暫行辦法2 印花稅轉(zhuǎn)讓額0.05% 0 按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)”計(jì)征3 土地增值稅土地增值額30-60% 0 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的為60% 4 企業(yè)所得稅轉(zhuǎn)讓所得收益額25% 60.00 8.00 12.80 19.20
二、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
1.營(yíng)業(yè)稅及附加：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅
。2.土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》和財(cái)稅[2006]21號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。而對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
3.房產(chǎn)稅：對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅;對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。
4.印花稅：根據(jù)《印花稅暫行條例》第2條規(guī)定，按應(yīng)稅憑證上“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，稅率為0.5‰5.企業(yè)所得稅：對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)得所得稅處理，并應(yīng)在投資交易發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)應(yīng)納稅所得。三、轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式在此方式下，收購(gòu)方出具貨幣資金，購(gòu)買另外一家擁有某目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)股權(quán)，以達(dá)到間接擁有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)
。1、營(yíng)業(yè)稅及附加：按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅
;2、土地增值稅：根據(jù)國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)文，對(duì)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為(100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)下)且轉(zhuǎn)讓的股權(quán)表現(xiàn)形式主要為土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，需繳納土地增值稅;
3、印花稅：根據(jù)《印花稅暫行條例》第2條規(guī)定，按應(yīng)稅憑證上“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，稅率為0.5‰;4、企業(yè)所得稅：對(duì)股權(quán)增值部分按25%稅率計(jì)征企業(yè)所得稅
四、合作開發(fā)方式是指由一方(以下簡(jiǎn)稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡(jiǎn)稱乙方)提供資金,合作建房，涉及稅費(fèi)分析如下：(1)土地增值稅：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。若開發(fā)雙方取得的房屋自用，暫免征收土地增值稅。若對(duì)外銷售，就要按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。(2)營(yíng)業(yè)稅及附加對(duì)甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定營(yíng)業(yè)額。(3)企業(yè)所得稅應(yīng)按分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
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對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅；?以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為
來自土地轉(zhuǎn)讓避稅方法是啥?2017-06-27 -
對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅； ?以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投
來自土地轉(zhuǎn)讓避稅方法是什么?2015-08-05 -
你好，一、營(yíng)業(yè)稅及附加(出讓方)： 1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。 2、按繳納的營(yíng)業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。 二、印花稅和契稅(雙方)： 1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05
來自怎么計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)？2015-07-10 -
計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
來自土地轉(zhuǎn)讓稅金要如何計(jì)算?2015-08-05 -
您好！根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）的規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)的受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。此政策適用于在二級(jí)市場(chǎng)上通過有償
來自土地轉(zhuǎn)讓怎么繳稅2015-05-10
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