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如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)在二手房交易過程中,一些人通過貸款購買了房屋后,在沒有還清原來房屋貸款的情況下,就想將原來的房屋出售,而買方也沒有能力一次性付清房款,這時(shí)買賣雙方就需要辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。由于“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)比較繁瑣,許多人對(duì)“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)并不十分了解,到底如何操作?還存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?都是業(yè)主十分關(guān)心的問題。一、什么是“轉(zhuǎn)按揭”“轉(zhuǎn)按揭”就是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi),借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡(jiǎn)單地說就是仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買賣,該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。目前二手房市場(chǎng)上存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買方的資信、貸款意愿、月供能力、購房資金安排不盡相同,在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí),買方可以根據(jù)自身需求申請(qǐng)不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實(shí)際操作中,轉(zhuǎn)按揭都采用為賣方提前還貸的方式,因此買方的貸款可以和賣方的未還清貸款不一致。二、“轉(zhuǎn)按揭”的案例業(yè)主張女士手中有一套貸款27萬元的房屋,該房屋在銀行的貸款仍有18萬元沒有還清。由于急需用錢,將該房屋出售。王先生欲購此房,雙方簽訂房屋買賣合同,同意以30萬元的價(jià)格成交該套房屋。王先生先期支付10萬元作為購房首付款。然后,業(yè)主張女士前往按揭銀行辦理“按揭變更”手續(xù),即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。同時(shí)由王先生向銀行申請(qǐng)辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然后由銀行提前放貸,支付18萬元用于張女士提前還貸解除抵押。其后業(yè)主張女士辦理房屋過戶全權(quán)委托并公證。待過戶成功,將產(chǎn)權(quán)證重新抵押并登記,然后將房產(chǎn)證明交予王先生,并將王先生向銀行申請(qǐng)的20萬元貸款中剩余款2萬元交予張女士。至此,交易完成。轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于,普通的二手房按揭貸款,銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主以支付買方的購房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中,由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋,無法進(jìn)行二次抵押,因此需要先發(fā)放第二筆貸款,用于還清業(yè)主的第一筆貸款,取得房產(chǎn)證明,才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。三、辦理轉(zhuǎn)按揭的基本操作流程第一步:買賣雙方簽訂買賣合同即《房屋買賣合同》。買方所需提交資料:身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結(jié)婚證、買賣合同、收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章(上述均為復(fù)印件);賣方所需提交資料:購房合同,借款合同,購房發(fā)票、契稅發(fā)票,銀行對(duì)賬單及借款憑證;身份證、戶口本復(fù)印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件;第二步:評(píng)估所交易的房屋進(jìn)行評(píng)估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;第三步:買方將申請(qǐng)貸款的資料報(bào)送到銀行,得到銀行的貸款批準(zhǔn)并發(fā)放到貸款專用賬戶;第四步:賣方辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并辦理注銷抵押登記事項(xiàng);第五步:賣方辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)后,雙方去交易中心過戶;第六步:買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款;第七步:買方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后,辦理抵押登記:第八步:他項(xiàng)權(quán)利證書由銀行收?qǐng)?zhí),買方取回房產(chǎn)證。四、在轉(zhuǎn)按揭過程中容易出現(xiàn)以下幾種風(fēng)險(xiǎn):轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)涉及到新舊兩筆按揭貸款的變更,對(duì)買方來說,其購房資金的安排和貸款方案相比普通按揭貸款要復(fù)雜些,并且轉(zhuǎn)按揭需要考慮賣方的未還清貸款,因此買方應(yīng)該申請(qǐng)多少貸款、可以申請(qǐng)到多少貸款都存在有較大的變數(shù)。基于這種情況,涉及到轉(zhuǎn)按揭的買賣雙方最好咨詢專業(yè)的中介或者通過專業(yè)的中介進(jìn)行操作,由專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人為你提供比較合理的轉(zhuǎn)按揭操作方案。此外,轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處在于:普通的二手房按揭貸款,銀行一般都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給賣主以支付買方的購房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中,由于賣方的房屋仍處在抵押期間,無法進(jìn)行二次抵押,因此需要先發(fā)放第二筆貸款,用于還清賣方的第一筆貸款,解除抵押、取得房產(chǎn)證明后,才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。轉(zhuǎn)按揭涉及的法律關(guān)系非常復(fù)雜,對(duì)買賣雙方來說,主要存在以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。(1)賣方的按揭貸款變更成買方、或買方為賣方提前還清貸款后,過戶無法正常進(jìn)行。(2)買方的貸款申請(qǐng)難以滿足轉(zhuǎn)按揭中賣方提前還貸資金的需求,從而導(dǎo)致操作受阻。(3)由于買方或提供擔(dān)保的中介資信不夠,銀行拒絕提前放貸,導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭無法進(jìn)行。(4)交易完成后買方無法順利拿到房產(chǎn)證。(5)交易完成后賣方無法順利拿到剩余房款。
按揭中的房子可以賣。銀行通常規(guī)定貸款未滿一年的要付違約金，滿一年的不用付。你可用買房人付的首付款去銀行提前還貸，辦理解押手續(xù)，之后再辦理過戶。相關(guān)內(nèi)容如下：一、首先二手房交易以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，有了房產(chǎn)證才可以上市交易。目前該房產(chǎn)未拿到產(chǎn)權(quán)證，因此暫不能辦理過戶手續(xù)。如果您想與賣方辦理合同更名，可以讓房主與開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您之間重新簽訂合同并進(jìn)行備案。不論是更名和撤銷合同備案，都需要得到開發(fā)商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請(qǐng)，之后才可以辦理。二、如果有出售條件，是可以辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，首先是要取得銀行的同意，可以先向貸款的銀行提出申請(qǐng)。目前銀行一般情況下，不辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。一般是是房主自籌資金還清貸款，取出產(chǎn)證；也有的是客戶以定金形式支付部分現(xiàn)金給賣方，以幫其取回房產(chǎn)證，這取決于客戶對(duì)賣方及所委托的中介公司的信任程度，而這種方式對(duì)買方來說存在風(fēng)險(xiǎn)，一般不會(huì)被接受。三、雖然管理部門規(guī)定二手房交易可以辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。但在實(shí)際操作中，不同銀行有不同規(guī)定，具體您還需要咨詢相關(guān)的銀行方面。據(jù)目前所知，只有建設(shè)銀行可以辦理按揭轉(zhuǎn)讓。同時(shí)需要您委托中介代理公司向銀行方面申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭事宜，二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)銀行不接待個(gè)人辦理申請(qǐng)，需要您委托中介代理公司執(zhí)行。希望對(duì)您有幫助
按揭中的房子可以賣。銀行通常規(guī)定貸款未滿一年的要付違約金，滿一年的不用付。你可用買房人付的首付款去銀行提前還貸，辦理解押手續(xù)，之后再辦理過戶。相關(guān)內(nèi)容如下：一、首先二手房交易以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，有了房產(chǎn)證才可以上市交易。目前該房產(chǎn)未拿到產(chǎn)權(quán)證，因此暫不能辦理過戶手續(xù)。如果您想與賣方辦理合同更名，可以讓房主與開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您之間重新簽訂合同并進(jìn)行備案。不論是更名和撤銷合同備案，都需要得到開發(fā)商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請(qǐng)，之后才可以辦理。二、如果有出售條件，是可以辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，首先是要取得銀行的同意，可以先向貸款的銀行提出申請(qǐng)。目前銀行一般情況下，不辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。一般是是房主自籌資金還清貸款，取出產(chǎn)證；也有的是客戶以定金形式支付部分現(xiàn)金給賣方，以幫其取回房產(chǎn)證，這取決于客戶對(duì)賣方及所委托的中介公司的信任程度，而這種方式對(duì)買方來說存在風(fēng)險(xiǎn)，一般不會(huì)被接受。3、雖然管理部門規(guī)定二手房交易可以辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。但在實(shí)際操作中，不同銀行有不同規(guī)定，具體您還需要咨詢相關(guān)的銀行方面。據(jù)目前所知，只有建設(shè)銀行可以辦理按揭轉(zhuǎn)讓。同時(shí)需要您委托中介代理公司向銀行方面申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭事宜，二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)銀行不接待個(gè)人辦理申請(qǐng)，需要您委托中介代理公司執(zhí)行。
二手房按揭賣方風(fēng)險(xiǎn)
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普通的二手房按揭貸款與轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)不同，普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主以支付買方的購房款。在這種交易中，因?yàn)榛緵]有有效可行的保障措施，賣方因而處于劣勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)主要來自買方。盡管在實(shí)際操作
來自二手房按揭賣方風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避？2016-06-04 -
業(yè)主無風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在二手房按揭貸款有擔(dān)保公司介入，貸款會(huì)在交易過戶之日放款，即過戶之日業(yè)主可收到全款。實(shí)行網(wǎng)簽和資金監(jiān)管的地區(qū)，購房款由專門的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，會(huì)在買受人取得房產(chǎn)證時(shí)轉(zhuǎn)入業(yè)主賬戶。
來自請(qǐng)問二手房按揭賣方有風(fēng)險(xiǎn)嗎2017-01-20 -
購買二手房和購買商品房的程序是差不多的。購買二手房首先要看房產(chǎn)證和土地證以及產(chǎn)權(quán)人的身份證。只有三者一致，才表明產(chǎn)權(quán)清晰，才可以放心購買。其次是必須實(shí)地看房，尤其是房屋結(jié)構(gòu)和室內(nèi)管道線路等設(shè)施。如果都滿意，則協(xié)商價(jià)格，簽
來自二手房按揭賣方風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避？如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)?2016-12-29 -
二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)比較大，為降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，要在買房核對(duì)產(chǎn)權(quán)的時(shí)候就開始，然后還要經(jīng)過辦理銀行進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，并通過銀行指定的律師事務(wù)所申請(qǐng)貸款等等，風(fēng)險(xiǎn)降低到比較小的范圍對(duì)于保護(hù)購房者的利益有很大的作用。辦理貸款從準(zhǔn)備資料
來自二手房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)怎么降低？辦理貸款的流程有什么？2017-06-01 -
目前是可以這樣操作的，現(xiàn)在的操作方式是查詢業(yè)主的征信和訴訟情況，如果都沒有問題，則做個(gè)贖樓公證就可以自行支付，后期的解抵押手續(xù)由來操作，?？顚Ｓ?，保證交易安全，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
來自二手房賣方有抵押，有什么風(fēng)險(xiǎn)？該如何規(guī)避？2017-06-14
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