辦理退契稅需知一、期房退契稅(一)、符合期房退契稅的條件:必須符合國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于辦理期房退房手續(xù)應(yīng)退還已征契稅的批復(fù),國(guó)稅函(2002)622號(hào)文“對(duì)交易雙方已簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,但由于各種原因最終未能完成交易的,如購(gòu)房者已按規(guī)定繳納契稅,在辦理期房退房手續(xù)后,對(duì)其已繳納契稅應(yīng)予以退還”的文件精神。(二)、辦理期房退契稅需提供的資料:1、期房退房人要求退契稅的申請(qǐng)報(bào)告2、期房退房人與開(kāi)發(fā)公司退房的書(shū)面協(xié)議(要蓋手印或蓋章);3、期房退房人已收到退房款的收款證明并蓋手印;4、期房退房人已交契稅稅票原件與契稅申報(bào)表原件;5、開(kāi)發(fā)公司要求辦理退期房契稅的報(bào)告;6、由市房管局商化辦辦理已作廢的售房合同原件;7、經(jīng)審核批準(zhǔn)后,期房退房人退稅人需帶身份證、領(lǐng)取退契稅的收據(jù)(本人蓋手印)取款。二、重交契稅退稅(一)、符合重交契稅退稅的條件:房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)屬轉(zhuǎn)移,如同一戶主同一房號(hào)交納兩次契稅(包括房改房、商品房、二手房)屬重交契稅。(二)、辦理重交退稅需提供的資料:1、重交契稅的本人要求退契稅的報(bào)告;2、已交契稅的兩套契稅稅票和兩張契稅(紅色的)申報(bào)表原件;3、經(jīng)審核批準(zhǔn)后,重交契稅人應(yīng)開(kāi)據(jù)領(lǐng)取退契稅的收據(jù),并要求蓋本人手印,退稅人需帶本人身份證取款
無(wú)產(chǎn)權(quán)證二手房(期房)買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)與控制雖然房屋在未取得兩證(房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證)前進(jìn)行交易危險(xiǎn)重重,但是高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益,于是諸多購(gòu)房者往往難以抵制低房?jī)r(jià)的巨大誘惑,心存僥幸,鋌而走險(xiǎn)。當(dāng)然,一帆風(fēng)順,獲得高收益者不乏其人,然而更多的是高風(fēng)險(xiǎn)的受害者,錢(qián)財(cái)兩空。風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在,只有清醒地認(rèn)識(shí)無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)中究竟存在哪些風(fēng)險(xiǎn),才有可能事前預(yù)防至少是有所準(zhǔn)備。一、無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)之法律風(fēng)險(xiǎn)(一)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效之風(fēng)險(xiǎn)賣(mài)房人欲出售尚未取得兩證的房屋,首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定,賣(mài)房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的,房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖然實(shí)踐中法院對(duì)于無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力存在不同的看法,有的法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”而認(rèn)定合同無(wú)效,也有的法院認(rèn)為《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定而是管理性規(guī)定,只是規(guī)范房屋權(quán)屬不能發(fā)生變更,但是對(duì)合同效力沒(méi)有影響。其實(shí),我們完全沒(méi)有必要拘泥于《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的法律性質(zhì)的爭(zhēng)論,而應(yīng)該注意到《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條對(duì)于無(wú)權(quán)處分的合同效力作了明確規(guī)定,“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效”。反面言之,無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),權(quán)利人不追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán),則合同無(wú)效。所謂處分權(quán),是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能,對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō),賣(mài)房人只有取得房屋權(quán)屬證書(shū),才依法取得房屋所有權(quán)而有權(quán)處分該房屋(授權(quán)處分行為不予考慮),因此,如果賣(mài)房人在取得房屋權(quán)屬證書(shū)前出賣(mài)該房屋,二手房買(mǎi)賣(mài)合同的效力待定,如果發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)賣(mài)房人仍未取得房屋權(quán)屬證書(shū),則二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。(二)房屋的交付時(shí)間、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房,也就是正在建造的商品房,因此二手房能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記,直接取決于開(kāi)發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。而商品房的建設(shè)期限較長(zhǎng),能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件,不確定性因素較多,難以控制。(三)房屋質(zhì)量難以保證現(xiàn)實(shí)中無(wú)兩證的二手房更多的是期房,在建成之前房屋質(zhì)量如何根本無(wú)從判斷,這必然為二手房的交付留下了質(zhì)量隱患。(四)“一房二賣(mài)”不可不防無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記,這就為賣(mài)房人“一房二賣(mài)”留下漏洞可鉆,一旦房?jī)r(jià)高漲,違約成本過(guò)低,賣(mài)房人極有可能將房屋出售給他人。當(dāng)然,這里只是列舉了主要可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn),還有賣(mài)房人的對(duì)外抵押、信用破產(chǎn)等等。二、無(wú)證二手房買(mǎi)賣(mài)之風(fēng)險(xiǎn)控制在初步了解了無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)的各種風(fēng)險(xiǎn)后,接下來(lái)必須考慮如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能發(fā)生的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中主要采取以下兩種做法:做法一,簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)預(yù)合同,也就是約定將來(lái)某個(gè)時(shí)刻簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。這樣的話,二手房買(mǎi)賣(mài)預(yù)合同的法律效力不會(huì)存在問(wèn)題。但是,一旦將來(lái)賣(mài)房人不愿簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同,則購(gòu)房者無(wú)法取得房屋而只能追究賣(mài)房人的損害賠償責(zé)任。做法二,簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同,并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣(mài)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)之日起生效。這樣的話,是可以有效避免二手房買(mǎi)賣(mài)合同被判定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。上述兩種做法各有利弊,但均存在一個(gè)致命的缺陷,就是在二手房買(mǎi)賣(mài)合同尚未生效前,全部房款或者部分房款如何支付?因?yàn)橘u(mài)房人通常是因?yàn)榧毙栀Y金周轉(zhuǎn)才出售房屋,基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項(xiàng),通常會(huì)要求購(gòu)房者支付房屋總價(jià)或者大部分款項(xiàng)。而此時(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)合同尚未生效,購(gòu)房者一旦支付房款,其合法權(quán)益如何保障?結(jié)合長(zhǎng)期的工作實(shí)踐,上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)達(dá)到合同雙方當(dāng)事人的目的。具體采取上述哪一種做法,應(yīng)主要根據(jù)購(gòu)房者的個(gè)人意愿來(lái)決定:如果購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)該房屋的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈,則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同,并在合同中約定合同生效時(shí)間為賣(mài)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)之日起生效。同時(shí)簽訂借款合同,在二手房買(mǎi)賣(mài)合同生效前,將約定的房款以借款的方式支付。如果購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)該房屋的意愿不是十分強(qiáng)烈,也就是說(shuō)購(gòu)房者認(rèn)為可以購(gòu)買(mǎi)該房屋,也可以購(gòu)買(mǎi)其他房屋,而更注重權(quán)益的保障,則應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)預(yù)合同,并約定高額的定金,當(dāng)然最高不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。而對(duì)于高于定金的部分款項(xiàng)則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。當(dāng)然,無(wú)論采取上述哪一種做法,務(wù)必確保借款合同和二手房買(mǎi)賣(mài)(預(yù))合同的有效銜接,如合同效力,定金的約定,款項(xiàng)的性質(zhì)轉(zhuǎn)換,違約責(zé)任等等。總的來(lái)說(shuō),無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)存在極高的風(fēng)險(xiǎn),建議盡量不要購(gòu)買(mǎi)。如購(gòu)房者執(zhí)意購(gòu)買(mǎi)無(wú)兩證的二手房,因相關(guān)操作較為復(fù)雜,建議盡可能尋求專(zhuān)業(yè)法律人士幫助,以最大程度地降低法律風(fēng)險(xiǎn),保障自己的合法權(quán)益。