“以房養老”優勢明顯從目前來看,“以房養老”具有三方面明顯優勢:一是以自助養老補充傳統養老方式,緩解家庭模式變遷帶來的壓力。我國生育政策及近年來人們生活方式的變化,使“養兒防老”等中國傳統養老模式面臨挑戰,“4+2+1”家庭模式下的獨生子女承擔著較大的撫養壓力。隨著醫療條件的改善,居民平均壽命的延長,晚年支出持續增長,現有的社會保障體系未來可能出現缺口,養老危機也許并非杞人憂天。“以房養老”讓老年人可以用所持房產換回養老的資金或服務,是對傳統養老模式的重要補充,有利于緩解獨生子女一代以及社會保障體系面臨的壓力。二是改善老年人生活品質,緩解居民預防性儲蓄壓力,刺激消費持續增長。鑒于中國房地產市場目前的火爆程度以及未來可能的發展空間,“以房養老”將為老年人安度晚年提供較強的資金支持,有利于改善老年人生活品質。與此同時,“以房養老”還可能促進居民生活消費習慣的改變,隨著為養老而進行的預防性儲蓄逐步下降,人們將更多的收入用于消費,有利于內需的持續增長。三是盤活老年人持有的存量房產,緩解房地產市場供給不足問題,從整體上有利于減小年輕一代生活負擔,為老年人安度晚年創造更好的條件。當前不斷攀升的房價也使獨生之女一代陷入所謂“房奴”的困境。“以房養老”有利于增加住房供給,改善房地產市場格局,降低住房成本,使年輕人有更多的財力和精力創造條件讓老年人安度晚年。“以房養老”難題待解但是,“以房養老”模式目前在我國還不成熟,面臨著諸多問題有待解決。首先,“以房養老”將面臨中國傳統家庭模式下“代際契約”關系的沖擊。中國式的“養兒防老”,一般存在如下默認的“契約”:子女負責照顧老人安度晚年,老人百年之后將遺產留給子女,其中房產是最重要的遺留財產之一。這一契約始于中國古代“但存方寸地,留與子孫耕”的傳統觀念,隨著農業社會向工業社會的轉變,市場經濟的快速發展,契約內容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度,抑或是從倫理道德上講,有房或無房,子女均有贍養老人的義務。但長期形成的傳統契約卻使“以房養老”的實施面臨較大阻礙。事實上,根據此前裝修'>上海民政部門的調查,高達90%的老人均考慮將房產留給子孫。其次,“以房養老”的實施效果將受到我國養老市場發展程度的制約。由于我國人口眾多,且老齡人口占比持續上升,雖然養老市場發展的步伐不斷加快,但與實際需要相比差距仍較明顯。根據民政部調查數據,我國城鄉養老機構平均每50個老人不到一張床。而且現有的大部分養老機構在居住條件、生活環境上,與老人的期望尚存在較大差距。近些年,國內已開始建設品質相對較高的養老社區,多家房地產企業、保險公司積極參與其中,但總體尚處布局階段。我國養老市場發展進程滯后,養老機構、養老服務在數量與質量方面的嚴重不足,使“以房養老”面臨著更現實的難題,房產抵押出去后養老服務卻買不到。此外,在醫療資源相對緊缺的背景下,老人看病難的問題更為突出,這可能是更多老人關注的焦點。再次,“以房養老”帶來的不確定性可能讓金融機構望而卻步。“以房養老”對房產進行的“倒按揭”方式,并非金融機構的常規業務,目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒,存在諸多不確定性。一是按揭金額難以確定。在“以房養老”模式下,房產一般需在老人過世之后才能進行處置,在簽訂合同到執行處置時間跨度可能較大,難以準確預估房產的實際價格,如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。不同于傳統房產按揭合同中對還款期限所作的明確規定,由于人的壽命難以預期,“倒按揭”的期限無法事先確定,每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。三是房產處置可能面臨更多不確定性。根據現有規定,銀行并不具有對涉及抵押按揭業務的房產進行直接處置的權利,而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價格受多方面因素綜合影響,銀行可能面臨拍價過低而導致較大損失的風險。最后,“以房養老”政策的具體實施,可能還將涉及銀行、保險等不同類型的金融機構,當前我國金融分業經營格局可能將使操作的方式較為復雜,在業務鏈條中不同監管機構如何有效實施監管,避免重復監管與監管漏洞,還有待進一步討論。盡管相關制度和條件有待完善,但也應當看到“以房養老”在應對人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養老服務需求方面的積極作用,如何切實有效的實施“以房養老”是當前亟須思考的問題。筆者建議,應通過遺產稅加大子女繼承房產的成本,改變中國家庭形成傳統契約的激勵,為“以房養老”的實施創造條件。其次,加大對養老服務市場支持力度,通過稅收優惠等多種措施引導民資進入養老市場。第三,將養老抵押房產與養老社區甚至廉租房等,通過適當的方式聯系起來,為參與“以房養老”的房產提供相對穩定的價格體系,既保障老年人的利益,同時也避免金融機構面臨過高的風險。第四,政府應加快對房屋產權期限、金融綜合經營等方面的研究,及時推行公平、合理的政策制度,為“以房養老”的有效實施提供制度保障。