房屋買賣案例分析?一、主題?在房屋買賣過程中“一房二賣”的現象引起的房屋買賣合同糾紛所涉及的不動產的轉讓、合同的履行、債權關系等進行的分析?二、基本法理?對房屋二重買賣糾紛進行分析，主要是基于以下法理：?(一)不動產的特性及一物一權原則?房屋是一種不動產，其位置是固定、不可移動的，而且周圍、鄰近房屋和環境的狀況對房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價或造型的房屋建在不同城鄉、不同地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因為如此才引起了多個購買者對同一房屋有購買意向，并且在產生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發生，甚至有購買者明知房屋已出售卻以更高價格與房屋出賣人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據一物一權原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權，而所有權又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權。因此必將有一方會得不到合同的履行，從而引起所有權糾紛。?(二)房屋所有權的取得與合同生效的關系?我國現行法律將合同的生效與房屋所有權的取得作了不同的規定，正因為這種不一致的規定才使得合同的生效與房屋所有權取得之間存在時間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續通常有一段時間間隔，更易引起二重買賣的現象。?1．房屋買賣的過戶登記不同于合同的生效登記?我認為對于二重買賣合同效力的判別標準應當以《中華人民共和國合同法》第四十四條規定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”為依據。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條進一步明確規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”而法律或行政法規并未將房屋買賣過戶登記規定。為生效性登記。依我國《城市房地產管理法》第三十五條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”并未規定登記與合同效力之間的關系。由此可見，我國并沒有什么法律或行政法規將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記，依最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規定即使當事人沒有辦理過戶登記，也不會導致其房屋買賣合同無效。?2．是否取得物權不影響債權的成立?房屋出賣人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權行為，合同本身體現的是一種債權債務關系，而辦理房屋過戶登記手續才是直接導致房屋所有權的轉移，是一種物權行為。債權是一種對人權，相對權，不能對抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權，他可以對售房方主張債權。因此在房屋買賣中債權與物權具有一定的獨立性，物權的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國物權法》對此也做了明確地規定，其第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。?三、案情介紹?某房屋所有人甲和房屋買受人乙簽訂一房屋買賣合同，房屋總價50萬元，乙先支付了首期房款25萬元，并約定余款待甲同乙去房地產交易中心辦理房屋產權過戶之日再由乙付清。后甲未與乙去辦理房屋產權過戶手續，而是與丙簽訂了標的物為同一房屋的買賣合同，丙在甲的催促下付清全部房款后與甲立即去房地產交易中心提交有關材料、繳納房地產交易印花稅、申請房屋產權過戶登記。隨后甲將房屋交付給丙使用。乙得知甲與丙的上述行為后立即向某區人民法院申請對兩個買賣合同中的同一標的物、房屋進行訴前財產保全，法院經審查作出保全裁定。房地產交易中心在七天的材料審查期限內發現甲欲轉讓給丙的房屋上已有權利限制的保全措施，未予批準房屋產權過戶和登記。丙于是根據買賣合同中的仲裁條款向仲裁委員會提起仲裁請求，請求甲繼續履行合同，取得房屋的所有權。同時乙向某區人民法院對甲提起合同違約損害賠償之訴，并要求甲繼續履行合同，交付房屋并辦理登記過戶。“一房二賣”的賣家甲在獲得50萬的房款和25萬的房屋買賣預付款后，潛逃無法尋其下落，其并無其他財產可供司法機關強制執行。?四、案例分析此案為典型的“二重買賣”，臺灣地區和我國大陸學者均有較為深入的論述，但因我國房地產交易制度設計上的不清晰，有關交易環節效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的實務操作上存在較多爭議。本文試作探討。?(一)丙通過申請登記是否取得房屋產權？――登記申請的權利形態分析?我國學者認為我國現行的不動產登記制度在立法例上采用實質主義的登記體例，即德國的立法例，登記決定不動產物權的設立、移轉、變更和消滅的法律行為能否生效，登記為不動產物權變動的生效要件。?“丙在付清全部房款后與甲立即去房地產交易中心提交有關材料、繳納房地產交易印花稅、申請房屋產權過戶登記”這一申請登記的事實在法律上效力如何認定？實務裁判上有一觀點認為，在房屋產權交易中心受理登記并繳納房屋印花稅后，丙已被推定為房屋產權所有人，理由是印花稅的征收對象是房屋產權人。后發生的司法程序上的權利限制不應阻礙丙的登記過戶程序，丙應從房地產交易中心受理登記之日起即為房屋產權所有人。判斷這一觀點是否合理，有必要先從登記的程序和登記申請之一事實本身的性質來看。?我國《城鎮房屋權屬登記管理辦法》第10條規定了房屋權屬登記的一般程序，包括以下幾個步驟：(一)受理登記申請；(二)權屬審核；(三)公告；(四)核準登記，頒發房屋權屬證書。從登記的過程來看，申請登記的受理并不意味著物權變動法律效力的發生，還有權屬的審核，登記是否完成，應當從登記簿上的記載予以判斷登記簿是表征登記的標的物上存在權利的根據。可見，申請是登記程序的啟動，但并不能認定為丙可以因此而當然取得房屋產權。?但不可否認：申請人可根據申請而合理信賴將來的物權取得，申請人在此時應推定有獲得法律保護的某種權利形態。德國民法學理論認為，隨著登記申請的提出，取得人依據有法律約束力的不動產所有權移轉合意取得的地位，被稱為期待權。期待權的性質“是一種受法律保護的、對完整權利取得的期待。”但如登記申請被登記機關駁回，這種對完整權利的期待就會落空，期待權就不再存在。?因此在本案中，丙和甲一同辦理登記申請的事實不必然導致房屋物權的移轉，丙并不能因為申請行為而獲得房屋產權。此處丙取得是一種對完整的所有權的期待權。此期待權的效力在于排斥后續登記申請的效力，即后于該登記申請所遞交的申請受到期待權的限制，登記機關應不予受理。?(二)乙是否已取得了房屋所有權？――房屋所有權轉移的生效模式分析乙與甲簽訂的房屋買賣合同在丙與甲簽訂的房屋買賣合同之前，是否可以認定乙依據簽訂合同更早而取得所有權？按照所有權轉移的意思主義，不動產所有權的轉移在所有權轉移合意達成之時，這種立法例對物權行為和債權行為不作區分。該立法例以法國、日本、意大利為代表。法國民法典第1138條第2款規定：“交付標的物債務的成立從標的物應交付之時起，即使尚未現實移交，使債權人成為所有人。”按照這種立法例，本案中乙在合同生效起即為房屋所有權人。但是我國實行的所有權轉移的登記生效主義，房屋買賣合同的成立和生效并不意味著房屋所有權的轉移，所有權轉移雙方必須一同到房地產交易中心辦理房屋產權登記。這一點已為我國立法和司法實踐所普遍認可。因此，本案中，乙盡管支付了房款的一半，但這種支付行為只是債權法上一方義務的履行，行為的結果是要求合同另一方給付對價――即房屋的移轉交付。乙在本案中的權利形態是僅為對甲的債權。?(三)丙的對系爭房屋的權利地位是否高于乙――以債之關系上占有權來分析?本案中，丙已從甲處轉移了對房屋的現實占有，即已入住該房屋。這種對房屋的占有在本案的處理上可從債權法和物權法上的意義分別探討。占有，有定義為“對于物有事實上管領力的事實”。該定義為對占有的理解屬“占有本質事實說”。相對于占有本質權利說和占有事實法律關系說，此說為我國法學理論之通說。在這一理論下，視占有為一種受民法上特別保護的事實。本案中存在房屋的移轉占有的事實，丙對房屋占有的法律事實得到認可和保護。占有以是否具有法律上的原因為標準而區分為有權占有和無權占有。其中有權占有因具有占有之權源，故只要權源繼續存在，即承受法律之保護。本案中丙占有房屋的權源在于和丙和甲簽訂的房屋買賣合同，丙對房屋占有的權源為對甲的債權，那么可以認定，只要丙和甲的房屋買賣合同繼續有效存在，丙對房屋的占有即始終為有權占有。丙占有房屋的事實的決定本案中丙的權利地位。占有的效力，在于保護對物的事實支配。占有也具有權利推定的效力，但在法律規定采取登記生效主義的不動產物權變動中，登記已取代了占有作為物權之表征。因此在不動產交易上，占有并不能具有物權效力的推定功能，僅具有以不動產物權為標的之債權的推定功能。?丙對房屋以債權為權源的占有，能否對抗乙對系爭房屋的債權上的請求呢？以債權為權源的占有受到其權源――債之關系相對性的限制，基于債之關系上的占有權，僅得對他方當事人主張，不得對抗第三人。丙對房屋之有權占有基于丙和甲簽訂得房屋買賣合同，此種債之關系上的有權占有可以對抗同一買賣合同的當事人甲。但對于丙與甲合同之外的當事人乙，則不存在基于有權占有的對抗效力。因此，對于系爭房屋，丙所擁有的權利是以該房屋的物權變動為標的的債權。其債權上的占有受到相對性的限制。四)丙是否可以要求甲繼續履行合同？――合同履行的視角分析?丙在仲裁委的仲裁請求中要求甲繼續履行合同，針對這一訴請，有觀點認為，丙不能要求甲繼續履行合同，理由是甲已經完成房屋買賣合同義務所規定的配合丙一同去房地產交易中心辦理房屋產權移轉登記的手續，甲在合同項下的合同義務已經完成了。產權登記的未完成雖然是因甲一房二賣的行為，但丙在這里所能要求甲承擔應該是權利瑕疵擔保義務，而不是合同繼續履行的義務。?但值得注意的是，在以物之買賣中，必然涉及該所有權之物和所有權兩者，出賣者負有轉移該物之占有和移轉房屋所有權之義務，這兩項義務應該為并列關系。二者中有一項不完全履行，就會構成出賣人義務之全部不履行。此案中，甲雖完成了轉移占有的義務，但在房屋所有權轉移之義務并不完全履行，房屋所有權的移轉應該以登記的完成即登記簿上房屋產權人的變更為標準，義務的完成應當以行為的結果而不是行為的本身為衡量。?(五)乙和丙間權利保護的設想――現實利益的衡量?此案中，乙對該標的房屋有基于合同的債權請求權。丙雖然對該系爭房屋有基于登記申請而獲得的期待權地位，但此期待權效力優先和排斥的對象應是后續遞交的登記申請，而沒有某種物權上的效力而優先與乙對該房屋所有的債權請求權。丙亦可基于債之關系的有權占有保護，但這種保護受到其權源債之相對性的制約，同樣只能對抗占有權源――合同的相對人的權利，而不能對抗合同當事人之外的第三人乙。這樣推理下來，乙和丙依據各自與甲所簽訂的合同而對標的房屋所擁有的債權之間是平等的。通常認為房屋雙重買賣的出賣人在此時有權選擇履行合同的對象，而對無法完成債務履行的債權人承擔合同違約損害賠償責任。?那么在客觀上無法由甲選擇合同履行對象，乙和丙又都要求合同繼續履行的情況下，如何做合理的裁判，依據為何？有觀點為，立法應當從鼓勵交易，從外觀上保護交易的立場出發，應比較兩個合同的交易程度，那么如果適用此觀點，丙因為交易步驟進行的更為深入而裁判取得房屋所有權。這一交易程度在我國司法實踐上暫時無法由立法的客觀標準化來指導，那么由辦案的法官和仲裁員憑自由裁量權來認定，是否可行，還有待實踐的檢驗和進一步的理論總結。