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伍弘揚
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據市法制辦環資法規處調研員詹炳介紹，“規定”的調整對象是全市所有的建筑物和公共設施，但同時又劃定了清洗翻新重點區域，實行重點區域重點監管，非重點區域參照管理。 “清洗翻新共有三種形式：定期清洗翻新、統一清洗翻新和及時清洗翻新。其中，‘定期清洗翻新’是根據建筑物外立面的材質，確定了不同的清洗翻新周期，從1年到5年不等；‘統一清洗翻新’由政府主導，主要是針對重裝修'>大慶典活動、國際性或全國性大型活動、重點區域街景營造活動進行的階段性工作。”詹炳說。 而在費用承擔方面，詹炳強調，只有“統一清洗翻新”是由政府主導并負擔費用，另外兩種則政府只承擔監管職責。 “由于大家對大運期間的清洗翻新活動印象深刻，部分人誤以為清洗翻新是政府的事，與已無關，這實質上是一種誤解。‘定期清洗翻新’和‘及時清洗翻新’是已聘請物業服務企業管理的建筑物，由物業服務企業負責，清洗費用從物業服務費中列支，粉刷、修繕的費用從物業專項維修基金支列支；未聘請物業服務企業管理的建筑物由業主負責并承擔費用。
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黃奇偉
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該小區業主委員會與物業管理公司訂立的物業服務合同中約定：物業管理公司負責對小區物業共用部位的保潔，但合同中對于共用部位的范圍沒有明確約定。近日，經業主大會決議，業主委員會要求物業管理公司對小區所有室外墻面進行清洗，物業管理公司提出原收取的物業管理費較低，物業公司無法承擔清洗費用，要求另行收取外墻清洗費，業主委員會認為另行收費不合理，雙方產生糾紛，導致小區外墻遲遲得不到清洗。【律師說法】在上述案例中，主要是涉及的法律問題是室外墻面是否屬于物業共用部位？根據《杭州市物業管理條例》第五十七條規定，共用部位是指物業管理區域內屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。因此，該案中公寓樓室外墻面應屬于物業共用部位。既然物業服務合同已約定物業管理公司應對小區共用部位提供保潔服務，那么物業管理公司就應按照業主大會要求對小區室外墻面進行清洗。但問題是，清洗費用該如何承擔？本案中，雙方當事人在物業服務合同中已約定由物業管理公司對物業共用部位進行保潔，那么物業管理公司收取的物業管理費中應該包含室外墻面的清洗費用。當然如果物業公司原來收取的物業管理費標準比較低，不足以支付清洗費用的，那么應如何解決不足部分的清洗費用呢？按照目前省、市相關物業管理規定，下列費用也可以用做室外墻面清洗費用：1、物業共用部位、共用設施設備的經營所得收入，一般有物業經營用房租金、小區道路收取的車位費等，對于這部分收益，國務院《物業管理條例》規定應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。如果物業管理費不夠室外墻面清洗費用，業主大會可以通過表決決定將共用部位和共用設施設備的經營收益用于補貼室外墻面清洗費用。2、物業管理企業因違規經營所得而被沒收的收益。《物業管理條例》第六十二條、六十五、六十六條就物業管理企業因違規經營所得而被沒收的收益如何處理作出了規定，因違規經營所得收益可以用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。因此如果物業管理公司有違規操作行為并受到相關處罰，業主大會可以決定將被罰沒的款項將其用做室外墻面的清洗費用。
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