該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司訂立的物業(yè)服務(wù)合同中約定：物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)物業(yè)共用部位的保潔，但合同中對(duì)于共用部位的范圍沒(méi)有明確約定。近日，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)所有室外墻面進(jìn)行清洗，物業(yè)管理公司提出原收取的物業(yè)管理費(fèi)較低，物業(yè)公司無(wú)法承擔(dān)清洗費(fèi)用，要求另行收取外墻清洗費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為另行收費(fèi)不合理，雙方產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致小區(qū)外墻遲遲得不到清洗。【律師說(shuō)法】在上述案例中，主要是涉及的法律問(wèn)題是室外墻面是否屬于物業(yè)共用部位？根據(jù)《裝修'>杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定，共用部位是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。因此，該案中公寓樓室外墻面應(yīng)屬于物業(yè)共用部位。既然物業(yè)服務(wù)合同已約定物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)小區(qū)共用部位提供保潔服務(wù)，那么物業(yè)管理公司就應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)要求對(duì)小區(qū)室外墻面進(jìn)行清洗。但問(wèn)題是，清洗費(fèi)用該如何承擔(dān)？本案中，雙方當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中已約定由物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行保潔，那么物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)中應(yīng)該包含室外墻面的清洗費(fèi)用。當(dāng)然如果物業(yè)公司原來(lái)收取的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低，不足以支付清洗費(fèi)用的，那么應(yīng)如何解決不足部分的清洗費(fèi)用呢？按照目前省、市相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，下列費(fèi)用也可以用做室外墻面清洗費(fèi)用：1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)所得收入，一般有物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房租金、小區(qū)道路收取的車(chē)位費(fèi)等，對(duì)于這部分收益，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。如果物業(yè)管理費(fèi)不夠室外墻面清洗費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)表決決定將共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益用于補(bǔ)貼室外墻面清洗費(fèi)用。2、物業(yè)管理企業(yè)因違規(guī)經(jīng)營(yíng)所得而被沒(méi)收的收益。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條、六十五、六十六條就物業(yè)管理企業(yè)因違規(guī)經(jīng)營(yíng)所得而被沒(méi)收的收益如何處理作出了規(guī)定，因違規(guī)經(jīng)營(yíng)所得收益可以用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。因此如果物業(yè)管理公司有違規(guī)操作行為并受到相關(guān)處罰，業(yè)主大會(huì)可以決定將被罰沒(méi)的款項(xiàng)將其用做室外墻面的清洗費(fèi)用。