一、遺漏或錯(cuò)誤追加當(dāng)事人 (1)應(yīng)當(dāng)追加的情形 房屋買賣合同糾紛案件當(dāng)事人必須適格，且不能遺漏必須參加訴訟的當(dāng)事人，否則就可能因?yàn)檫z漏必須參加訴訟的當(dāng)事人，導(dǎo)致事實(shí)認(rèn)定不清或程序錯(cuò)誤。對(duì)當(dāng)事人的訴訟標(biāo)的，第三人雖然沒有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，但案件處理結(jié)果同他有法律上的利害關(guān)系的，第三人不申請(qǐng)參加訴訟，人民法院基于查清案件事實(shí)，應(yīng)當(dāng)通知與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的第三人參加訴訟。如因買受人未能合同約定支付房款，作為出售人的開發(fā)商將買受人起訴至法院，要求買受人按合同約定退還房屋的案件中，如果該房屋已按揭給銀行，抵押權(quán)人銀行與本案處理結(jié)果具有法律上的利害關(guān)系，則法院應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。否則，就屬于遺漏必須參加訴訟的當(dāng)事人。 (2)不必追加的情形 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十七條規(guī)定：在買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。此外，對(duì)于因房屋質(zhì)量引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件是否應(yīng)當(dāng)追加施工方作為被告或第三人參加訴訟。在因房屋質(zhì)量而引起的房產(chǎn)糾紛案件中，開發(fā)商經(jīng)常申請(qǐng)施工方作為被告或第三人，以便推脫自身責(zé)任。對(duì)于是否應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許開發(fā)商的申請(qǐng)，實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為必須追加，因?yàn)檎怯捎谑┕し降慕ㄖ┕ご嬖趩栴}才導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為不必追加施工方作為當(dāng)事人，因?yàn)橘?gòu)房者與開發(fā)商及開發(fā)商與施工方是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。我們同意第二種意見，理由主要有兩點(diǎn)。一方面，正如前面所述，購(gòu)房者與開發(fā)商是房屋買賣合同法律關(guān)系，而開發(fā)商與施工方是建筑施工合同法律關(guān)系，兩個(gè)法律關(guān)系不應(yīng)當(dāng)一并審理。另一方面，在實(shí)踐中，施工方在建筑施工完成后一般不容易尋找到，從而給案件的及時(shí)審理帶來影響，在不是必須追加為當(dāng)事人的情況下，不應(yīng)當(dāng)追加施工方作為當(dāng)事人。所以，筆者認(rèn)為，在審理購(gòu)房者與開發(fā)商之間因房屋質(zhì)量引發(fā)的房屋買賣合同糾紛中不必追加施工方作為當(dāng)事人參加訴訟。 二、合同效力認(rèn)定不準(zhǔn) 房屋買賣合同成立后是否有效對(duì)當(dāng)事人雙方具有重要影響。如果合同有效，則雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同約定履行各自義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。而如果房屋買賣合同被認(rèn)定無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所以，合同有效與否，當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任不同。 根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。我國(guó)《合同法》第五十二條規(guī)定了五種合同無效的情形。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”即不能再以出賣人對(duì)標(biāo)的物無處分權(quán)或所有權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致房屋買賣合同無效。 由于物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系已被區(qū)別對(duì)待，從而對(duì)審判實(shí)踐當(dāng)中房屋買賣合同的效力認(rèn)定產(chǎn)生重要影響。例如，在無處分權(quán)人擅自轉(zhuǎn)讓房屋的買賣合同是否有效的問題上，法律在《物權(quán)法》施行前后的態(tài)度截然不同。在《物權(quán)法》實(shí)施之前，根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百三十二條“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”和第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”之規(guī)定，如果合同一方無權(quán)處分房屋卻簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，在沒有被權(quán)利人追認(rèn)或訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同應(yīng)當(dāng)無效。但是，在我國(guó)《物權(quán)法》于自2007年10月1日起施行后，該法將物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系區(qū)分對(duì)待。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。同時(shí)，根據(jù)2012年7月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條?規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。上述物權(quán)法和司法解釋已徹底將物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系區(qū)別對(duì)待。所以，根據(jù)上述規(guī)定，房屋買賣合同的轉(zhuǎn)讓方在簽訂合同時(shí)，即使沒有權(quán)處分(轉(zhuǎn)讓)房屋，受讓方無法取得房屋物權(quán)，但是受讓方不能以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由為張合同無效，但可以要求房屋轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任或要求解除房屋買賣合同并主張損害賠償。 三、解除合同的標(biāo)準(zhǔn)不一致 在履行房屋買賣合同過程中，只要雙方協(xié)商一致，解除已簽訂的房屋買賣合同一般不會(huì)存在較大爭(zhēng)議，問題主要存在買賣雙方當(dāng)事人在單方解除和法定解除方面，而單方解除合同行為的行使又是以法定解除的條件作為依據(jù)，所以審判實(shí)踐當(dāng)中關(guān)于解除房屋買賣合同的分歧也主要存在于法定解除條件是否成就上面，較常見的主要有以下三種情形。 第一種是賣雙方簽訂合同后，出賣方無法交付房屋，導(dǎo)致買受方要求解除房屋買賣合同。正如前面所述，由于《物權(quán)法》施行后，我們對(duì)債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系區(qū)別對(duì)待，所以實(shí)踐當(dāng)中就出現(xiàn)許多因買賣合同有效但卻無法履行的房屋買賣合同，而違約方又拒絕賠償另一方，致使守約方訴至法院要求解除房屋買賣合同，并賠償損失。如審判實(shí)踐當(dāng)中較常見的出賣人將其房屋一房多賣，不能獲得房屋所有權(quán)的買受一方只能訴至法院主張要求解除合同和損害賠償。 第二種是合同一方當(dāng)事人以另一方在履行房屋買賣合同過程中存在違約主張解除合同。根據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。由于“致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定較為原則，所以審判實(shí)踐當(dāng)中法官不易把握，自由裁量權(quán)較大，存在較大爭(zhēng)執(zhí)。筆者認(rèn)為，對(duì)于一方當(dāng)事人的違約行為是否致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制，否則既不利于當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，又不利于房屋市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定。 第三種是違約方單方主張解除房屋買賣合同。違約方能否行使合同解除權(quán)在實(shí)踐當(dāng)中也存在一些爭(zhēng)議。一點(diǎn)觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)合同法并沒有限制只有守約方才可以解除合同，違約方也可以單方解除合同，當(dāng)然其要承擔(dān)約定或法定違約責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，誠(chéng)實(shí)信用是民事法律的基本原則，在另一方遵守合同的情況下，違約方不能單方解除房屋買賣合同，否則有違誠(chéng)實(shí)信用、公平正義。筆者認(rèn)為，一般來說，違約方是沒有權(quán)利提出解除合同的，只有守約方才有權(quán)利選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同。合同作為雙方當(dāng)事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示約束的一種承諾，應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶袷睾吐男小５窃谀承┨厥馇闆r下，如果繼續(xù)履行合同，違約方將面臨更大的損失，而守約方拒不行使解除權(quán)，那么法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約方的請(qǐng)求判決解除合同，并判令違約方賠償守約方經(jīng)濟(jì)損失。 四、房屋質(zhì)量的責(zé)任主體 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第33條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”對(duì)于保修期，我國(guó)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)房屋建筑的保修期有具體的規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;②屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;③供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期;④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。所以，對(duì)于在保修期內(nèi)房屋出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題仍屬于出賣人責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由出賣人進(jìn)行修復(fù)。 同時(shí)，能否按時(shí)交房和房屋是否存在瑕疵也是兩個(gè)方面問題，只要出賣方所交付房屋屬于合同約定的條件(如該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格)就可以履行交房義務(wù)，買受人不能以房屋存在質(zhì)量等方面的問題拒絕收房后還向出賣人主張通知交房后的逾期交房責(zé)任。如本院受理的原告李某佳與被告廣西某城建開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案中，原告與案外人韋某麗分別購(gòu)買在美林商業(yè)街西段某樓11號(hào)和12號(hào)房屋，均由某芳與被告聯(lián)系。2007年12月6日，原、被告簽訂了一份《商品房買賣合同》，原告向被告購(gòu)買美林商業(yè)街西段某樓11號(hào)的房屋一幢，原告在簽訂合同前已交清818175元購(gòu)房款。合同簽定后，原告的胞姐某芳經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)查看進(jìn)度和質(zhì)量，并不斷提出意見。2007年11月28日，某公司組織美林商業(yè)街的勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程 監(jiān)理等單位對(duì)商業(yè)街某樓進(jìn)行竣工驗(yàn)收，該工程驗(yàn)收為合格。2008年5月8日，備案部門在備案表簽署文件收訖，辦理了備案手續(xù)。李某佳收到電話、口頭交房通知后，未辦理收房手續(xù)，而以房屋存在質(zhì)量問題多次要求某公司維修，并要求某公司支付違約金69217.6元。法院經(jīng)過審理認(rèn)為，美林商業(yè)街西段某樓已經(jīng)有關(guān)單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收并驗(yàn)收合格，具備合同約定的交房條件，可以交房。李某佳以房屋質(zhì)量問題為由拒絕辦理收房手續(xù)，造成不能交房的過錯(cuò)在李某佳，故李某佳訴稱某公司逾期交房沒有事故依據(jù)，遂判決駁回了李某佳的訴訟請(qǐng)求。 五、延期交房的認(rèn)定及責(zé)任 如果出現(xiàn)合同約定的延期交房因素，出賣方可以拒此延長(zhǎng)交付房屋日期。但是，實(shí)踐當(dāng)中，由于存在以下因素，致使買賣雙方在是否可以延長(zhǎng)交房日期上存在較大爭(zhēng)議。第一，合同約定延期交房的因素過于原則，不易把握。如合同約定“遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的”、“因政府限制性行為而導(dǎo)致工期延誤的”，……等等。諸如此類之約定，語義模凌兩可，既容易引發(fā)買賣雙方的爭(zhēng)議，又讓法官在審理時(shí)不好認(rèn)定。第二，出賣方?jīng)]有充分證據(jù)證明存在合同約定的延期交房因素。盡管雙方在買賣合同里約定了可以延期交房的條件，但是由于開發(fā)商怠于或無法收集到相應(yīng)證據(jù)，導(dǎo)致在糾紛訴至法院后陷入被動(dòng)，也給法官的審查帶來困難。如合同約定“因交通管制、政府行為停工因素造成的延誤，出賣人可以據(jù)實(shí)延期”，但是實(shí)踐當(dāng)中，交通管制、政府行為幾乎都是口頭形式，沒有書面告知，致使開發(fā)商無法充分證明相應(yīng)延期事實(shí)的存在。第三，屬于客觀存在，但合同沒有約定的延期交房因素。如在某個(gè)地方的重大節(jié)假日時(shí)政府要求相應(yīng)場(chǎng)地停止建筑施工，這樣的因素在當(dāng)?shù)乜陀^存在，但雙方當(dāng)事人在合同中又沒有約定，如果給予以延期，不符合雙方的約定，而如果不給予延期，又違背公平原則。對(duì)于延期交房的因素，筆者認(rèn)為，首先，房屋買賣合同用語要盡量明確，特別是延期交房因素關(guān)系到買賣雙方的權(quán)利，要盡量使用不易產(chǎn)生歧義的表述。其次，對(duì)于政府行為、交通管制等因素，由于開發(fā)商較難取證，可以降低開發(fā)商的舉證責(zé)任，如果開發(fā)商能夠提供施工方的施工日記，且該日記記載有因政府行為、交通管制停工，可以認(rèn)定存在合同約定停工的因素。再次，對(duì)于一些客觀存在但合同里沒有約定的延期交房因素，如果出賣人可以提供相應(yīng)證據(jù)證明，從公平公正角度出發(fā)，法院也應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)予以延期。