一)計(jì)算增值額:
增值額=收入—扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目包括:(1)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用,包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(4)經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)舊房和建筑物的評估價(jià)格(指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格)。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。(6)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上第一、二項(xiàng)金額之和加計(jì)20%的扣除額。
從上可以看出 可以扣除450W所交的營業(yè)稅,城建稅,教育費(fèi)附加,印花稅取得土地的300W,以及相關(guān)的費(fèi)用,當(dāng)?shù)匾?guī)定可扣除的比例。
二)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例:
增值額占扣除項(xiàng)目金額的%=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%
就是說用一的數(shù)據(jù)除以扣除金額。
(三)計(jì)算應(yīng)納稅額:
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)
稅率的確定四檔:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的,稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的,稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的,稅率為60%。
速算扣除系數(shù) 0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。
增值額,即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。扣除項(xiàng)目金額,即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額,它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級超串累進(jìn)稅率,計(jì)算起來比較麻煩,特別是房地產(chǎn)企業(yè),計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為,應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手,才能更好的把握其計(jì)算。
一、把握兩個(gè)概念
(1)增值額,即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。(2)扣除項(xiàng)目金額,即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額,它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。
二、掌握稅率
土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率:(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%,速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%,速算扣除數(shù)為35%。
三、確定應(yīng)稅收入
包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評估收入。
四、確定扣除項(xiàng)目
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi);(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定:納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,可按利息加上上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,否則按上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等;(5)其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的,對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計(jì)算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要,計(jì)算時(shí)千萬不能遺漏。
五、計(jì)算方法
首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例,看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次,然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。
舉例如下:某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元,登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元,開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元,貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。
每棟售價(jià)180萬元,營業(yè)稅率5%,城建稅稅率5%,教育費(fèi)附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?
計(jì)算過程如下:轉(zhuǎn)讓收入:180×80=14400(萬元)
取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì):(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除:0.5×80+5200×5%=300(萬元)
轉(zhuǎn)讓稅金支出:14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)
加計(jì)扣除金額:5200×20%=1040(萬元)
扣除項(xiàng)目合計(jì):5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)
增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)
增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)
六、會(huì)計(jì)處理
1.轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí):
借:主營業(yè)務(wù)稅金及附加 2467.08
貸:應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
2.實(shí)際上交時(shí):
借:應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08
貸:銀行存款 2467.08