分步交涉維權(quán)??在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后,購(gòu)房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起,獲得最大限度的法律支持。??首先,如果所購(gòu)買的樓盤只是存在“爛尾”可能,可以嘗試給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間,如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金,完成后續(xù)工程,購(gòu)房者的損失便可降到最少。??其次,若是開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn),遭遇“爛尾”危機(jī),則不可將房子退給發(fā)展商。因?yàn)橥朔恳院螅?gòu)房者拿不到購(gòu)房款,只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和發(fā)展商之間的關(guān)系,將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商最后因資不抵債,不得不宣布破產(chǎn),其資產(chǎn)被法院拍賣,而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定,消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款(特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)預(yù)購(gòu)、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的)。??另外,若決定要起訴發(fā)展商時(shí),業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司,并且獲得勝訴、得到賠償,而有的業(yè)主因?yàn)榈却l(fā)展商完工沒(méi)有及時(shí)起訴,可能最終就得不到賠償。???未雨綢繆也重要??當(dāng)然,作為消費(fèi)者而言,在爛尾樓出現(xiàn)時(shí)購(gòu)房者總是不免處于弱勢(shì)地位。與其出事后費(fèi)時(shí)費(fèi)力維權(quán),不如事前利用好手中的主動(dòng)權(quán),對(duì)開(kāi)發(fā)商做一個(gè)全面的了解。由于目前房地產(chǎn)實(shí)行的是預(yù)售制,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,沒(méi)工商登記、稅務(wù)登記,資質(zhì)不全、手續(xù)不全開(kāi)發(fā)商不能施工,包括房地產(chǎn)五證、兩書(shū)不齊全的不能買,這都是老生常談了。??通常情況下,規(guī)模大、資金雄厚、知名度高的品牌大開(kāi)發(fā)商也會(huì)相對(duì)靠譜一點(diǎn),而那些剛剛轉(zhuǎn)型的、經(jīng)驗(yàn)不足的中小型開(kāi)發(fā)商,在目前的形勢(shì)下購(gòu)房者就要加倍注意了。當(dāng)然,有條件的直接買現(xiàn)房、即買即住,也不失為一個(gè)保險(xiǎn)的方式。??另外,爛尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)尤為重要。業(yè)內(nèi)人士提醒,購(gòu)買時(shí)首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰,是否已被銀行抵押了;其次要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證;然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎樣解除抵押;最后如果是拍賣房,應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。
首先要將實(shí)物和資料都了解明白,然后,給工程所在地建設(shè)行政主管部門寫個(gè)報(bào)告,匯報(bào)一下這個(gè)項(xiàng)目的情況,最后提出要求,要求按照爛尾樓停工時(shí)的規(guī)范進(jìn)行繼續(xù)設(shè)計(jì)施工和監(jiān)理驗(yàn)收,而不是按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行后續(xù)設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理驗(yàn)收,項(xiàng)目較大的,這個(gè)報(bào)告要有省級(jí)建設(shè)行政主管部門批復(fù)。不是這樣操作,用今天的規(guī)范條文去評(píng)判10多年以前業(yè)已存在的結(jié)構(gòu),那就必然不會(huì)合格。但是必須要走這樣一個(gè)報(bào)批順序,要不然,就不能驗(yàn)收,不能備案,就辦不了產(chǎn)證。
首先,爛尾的原因一定是因?yàn)樨?cái)務(wù)問(wèn)題。要么是沒(méi)錢繼續(xù)完工,要么是發(fā)現(xiàn)收不回成本,要么是攜款潛逃,無(wú)一例外的涉及到巨額債務(wù)。政府是不能沒(méi)收過(guò)來(lái)或者低價(jià)取得,然后再出售的,因?yàn)檫@會(huì)嚴(yán)重侵害債權(quán)人的利益(當(dāng)然靠這種手段賺錢的大有人在,這個(gè)問(wèn)題不討論)。債權(quán)人也不會(huì)輕易同意賤賣,債權(quán)人寧愿等待時(shí)機(jī),也不會(huì)賤賣債權(quán),這個(gè)是毫無(wú)疑問(wèn)的,這也是不能賤賣給百姓的原因。我親歷過(guò)一棟市中心的爛尾,二十年后債權(quán)人終得受償?shù)陌咐巧嫌腥苏f(shuō)的很清楚了,爛尾樓也有本身?xiàng)l件很優(yōu)質(zhì)的,那些地段偏遠(yuǎn),設(shè)計(jì)缺陷的,一定很難接盤。然后不管爛尾樓是怎么形成的,其中的債務(wù)關(guān)系一定很復(fù)雜,這也是接盤難的重要原因。很多地段好的爛尾也長(zhǎng)期沒(méi)人接盤,就是這個(gè)原因。所以這種情況下一般政府出面協(xié)調(diào),債務(wù)關(guān)系不由接盤俠處理,由法院或者政府來(lái)處理。接下來(lái)就涉及到所謂“過(guò)戶”的問(wèn)題,不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移是很復(fù)雜的,尤其是爛尾樓的公司一般都煙消云散,很難按規(guī)范提供資料來(lái)登記。別小看過(guò)戶,這會(huì)直接關(guān)系到接盤俠們的投資能不能順利運(yùn)作,假如你買下一個(gè)爛尾項(xiàng)目,卻因?yàn)槭掷m(xù)變更問(wèn)題遲遲不能復(fù)工,就會(huì)產(chǎn)生巨大的財(cái)務(wù)成本,很可能比你的利潤(rùn)還高。
爛尾樓,是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù),項(xiàng)目開(kāi)工后,因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛,停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。爛尾樓形成的原因較多,如在建樓盤的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工,其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂,工程未完,開(kāi)發(fā)商已拿不出錢來(lái),銀行也不愿繼續(xù)貸款,而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。爛尾樓破壞城市形象,浪費(fèi)土地資源,破壞投資者信心。對(duì)居民生活帶來(lái)不便。本身就是買房就是要慎重,畢竟這個(gè)是大數(shù)目。為了避免買到爛尾樓,我有以下幾個(gè)建議給大家,不全的大家可以再補(bǔ)充下;一、買房最好買現(xiàn)房,即買即住,就不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商爛尾的問(wèn)題了;二、選擇大開(kāi)發(fā)商有實(shí)力的,資金雄厚就不怕開(kāi)發(fā)商最后沒(méi)有錢建房,而爛尾了;三、看房子是否已被抵押:尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)尤為重要。業(yè)內(nèi)人士提醒,購(gòu)買尾房首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰,是否已被銀行抵押了。購(gòu)買前要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證;然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎樣解除抵押;如果是拍賣房,應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等;四、買期房盡量不要一次性付款,和開(kāi)發(fā)商協(xié)商根據(jù)樓盤進(jìn)度付款;五、買房需要看開(kāi)發(fā)商的五證,有沒(méi)有預(yù)售許可證;以上就是怎么避免買到爛尾房的幾點(diǎn)注意,希望大家多注意,買到中意理想中的房子。