一、個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時，以其擁有的產權住房為抵押物，并由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發放。(一)個人住房公積金貸款期限和利率個人住房公積金貸款期限為1―30年(其中購買二手住房貸款期限為1―10年)，并不得長于借款人距法定退休年齡的時間;臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎上，可適當放寬貸款年限1―3年。個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據中國人民銀行有關規定執行。貸款期間遇國家法定利率調整，則貸款利率做相應調整。已發放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內的(含一年)，貸款利率不作調整。(二)個人住房公積金貸款額度購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%;購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數計算，其計算公式為：借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方)。2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%;3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規定，結合借款人償還貸款的能力綜合確定。(三)個人住房公積金貸款操作的全過程1、咨詢，領取表格;2、提出申請;3、簽訂借款合同和抵押合同;4、辦理抵押登記手續;5、辦理房屋登記手續;6、辦理房屋財產保險;7、貸款轉帳;8、每月還款;9、貸款結清注銷(四)申請辦理個人住房公積金貸款借款人在申請公積金貸款時，首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復印件);2、借款人夫妻雙方單位出具的《經濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》;3、購買住房應提供購房合同或協議及首付款收據;自建住房的應提供批準建房的文件;4、貸款銀行要求提交的其它證明材料,借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料：1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》2、所購房屋評估報告書3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;4、購房合同(五)借款人償還貸款根據貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應在貸款發放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：1、每月1-20日到貸款銀行用現金償還貸款本息;2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協議書》，并辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實際占用的天數重新核定借款人剩余部分的貸款本息。2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。二、個人購置住房貸款個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物，由銀行發放的貸款，包括期房按揭貸款和現房按揭貸款。其中:期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產權證的房屋;現房是指工程竣工、驗收合格并取得房屋產權證的房屋。銀行發放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。(一)個人住房貸款的期限個人住房貸款的貸款最長期限是30年。(二)個人住房貸款利率個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。貸款期間如遇國家法定利率調整，則貸款利率作相應調整。已發放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日，按照利率檔次執行新的利率規定。(三)個人住房貸款操作的全過程個人住房貸款整個過程大致分為三個階段：第一階段，提出申請，銀行調查、審批;第二階段，辦妥抵押、保險等手續，銀行放款;第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。(四)個人住房貸款需提供的資料借款人在申請個人住房貸款時，首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料：1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經濟收入證明或職業證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關系證明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;(5)有保證人的，必須提供保證人的有關資料。2、所購房屋資料：(1)借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開發商開具的首期付款的收據復印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續貸款批準后，購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產權所轄區房產管理部門辦理抵押登記手續：(1)購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產抵押申請審核登記表;(4)全部購房合同;(5)房地產部門所需的其他資料。房地產管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續完成后，抵押人應將房產管理部門簽發的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。(六)辦理個人住房貸款的房屋財產保險手續房屋抵押是指債務人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產權作為貸款償還的保證，只將其權利價值用于貸款償還的保證，當債務人不履行償還義務時，債權人(抵押權人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價后優先受償。因此，在抵押期間，抵押權人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負有妥善保管之義務，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產保險作出明確規定，同時還規定在抵押期間，凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權人的損失，由借款人自行承擔。房屋財產保險手續可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險公司。目前保險費的計算方式有兩種：(1)以貸款金額保險的：保險費=貸款額度×0.5‰×貸款年限;(2)以房屋價格保險的：保險費=房屋總價×0.5‰×貸款年限;上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計算賠償金額。以房屋價格保險的，按實際損失金額全額賠償;以貸款金額保險的，按“實際損失金額×(貸款金額÷抵押房產的重置價)”計算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔。(七)借款人不按時償還貸款應承擔的后果1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。(1)等額本金還款法。在貸款期內，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式為：每月還款金額=貸款本金/貸款期數(按月計)+(貸款本金―累計已歸還本金額)×月利率2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據中國人民銀行有關規定，對逾期貸款按每日計收萬分之二點一的罰息。當發生下列任何一種情況時，貸款銀行將依法處置抵押房屋。(1)借款人在貸款期內連續六個月未償還貸款本息的;(2)《借款合同》到期后三個月未還清貸款本息的。(八)借款人出現下列情形之一銀行不受理個人住房貸款1、年齡在18歲(不含)以下，或在65歲(不含)以上的申請人;2、不具有完全民事行為能力的自然人;3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業證明、提供虛假證明的申請人;4、已查知有不良信用記錄的申請人。二、個人二手住房貸款個人二手住房貸款是指銀行向借款人發放的用于購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產權、可以進入房地產二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過15年;貸款期限與房齡之和一般不超過25年。借款人在申請個人二手住房貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：1、所購二手房的房產權利證明復印件或原經登記備案的《預售合同》復印件;2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號;3、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告;4、貸款人要求提供的其他文件或資料。三、個人住房裝修貸款個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數不超過五成，貸款期限最長不得超過5年。借款人在申請個人住房裝修貸款時，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關資料;2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號;3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。四、個人家居消費貸款個人家居消費貸款是指銀行向借款人發放的用于家居支出的貸款。最高成數不超過抵押物評估值的50%，貸款期限最長不得超過10年。借款人辦理個人家居組合貸款，除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：1、購置大件家居商品的合同或意向書原件;2、如有指定劃款商戶，應提供商戶銀行賬號;3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。五、個人商用房貸款個人商用房貸款是指銀行向借款人發放的用于購買個人自營商業用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應是現房，最高成數不得超過六成，貸款期限最長不得超過10年。六、個人住房組合貸款個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔保貸款組成的貸款，即當個人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需時，其不足部分向銀行申請商業性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業貸款利率分別計息，貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請辦理組合貸款。相關閱讀：目前，在浙江的各商業銀行都已經取消了商業貸款的強制房貸險，而公積金貸款仍需購買房貸險。跟以往商業貸款銀行都會指定保險公司不同，住房公積金管理中心不會指定貸款人要到哪家保險公司購買房貸險。購房者可以到公積金管理中心購買，但不打折，也可以自己到保險公司購買，由于各保險公司對房貸險都有明折暗扣，這就意味著購房者如果自己購買就能省下不少錢。不過，由于很多購房者不熟悉其中程序，從而讓一些中介公司乘虛而入。其實，購房者自己到保險公司買一張房貸險保單很簡單。在得到銀行或者住房公積金管理中心通知辦理貸款后，首先，你得選擇一家保險公司。目前，絕大部分保險公司的房貸險都有折扣可以商量，最低甚至可以打到6折，所以，你先得打電話到保險公司咨詢，根據你的貸款金額以及該公司的折扣情況，讓保險公司為你算一下需要多少保費，然后選擇最省錢的一家;接著，你得問清貸款銀行的全稱和你的貸款合同號，至于第一收益人，不是銀行而是住房公積金管理中心;然后，帶上商品房買賣合同到保險公司買一張房貸險保單(全稱為個人抵押商品住房綜合保險單);最后，帶上這張保單到住房公積金管理中心確認為有效保單，再交給貸款銀行就行了。目前，包括平安產險、太平洋產險、中華聯合保險公司等大部分產險公司的房貸險都有一定的折扣可以商量。平安產險可以打8.5折到9折左右。中華聯合保險公司的折后年費率是：20年0.035%，25年及以上0.031%，相當于打了8.5折到7折左右。太平洋產險最低可以打到6折，該公司規定，如果客戶買的房子是鋼筋混凝土結構的毛坯房，而且屬于小區房，就可享受最低6折的折扣。以公積金貸款30萬元、期限20年為例，房貸險保費為：30萬元×0.04%(年費率)×20年=2400元，如果打8折，只要1920元，能省下480元。