中心城棚戶區改造政策梳理與分析；(一)主要政策依據；1、《裝修'>北京市中心城區棚戶區改造和環境整治政策匯編；2、國務院五部委《關于加快推進國有企業棚戶區改造；(二)政策要點；1、北京市中心城區棚戶改造和環境整治相關政策；從會議提供的政策匯編，與先期的政策討論稿比較，改；(1)范圍與適用性；中心城棚戶改造，包括：平房區院落修繕項目、危改項；未來五年項目數量，由初起的中心城棚戶區改造政策梳理與分析
(一)主要政策依據
1、《北京市中心城區棚戶區改造和環境整治政策匯編》
2、國務院五部委《關于加快推進國有企業棚戶區改造工作的指導意見》
(二)政策要點
1、北京市中心城區棚戶改造和環境整治相關政策
從會議提供的政策匯編，與先期的政策討論稿比較，改造項目政策特點和變化主要體現在以下幾點：
(1)范圍與適用性
中心城棚戶改造，包括：平房區院落修繕項目、危改項目、城中村邊角地項目、新增棚戶區改造和環境整治項目。
未來五年項目數量，由初起的計劃的527個，增加至711個；2013年啟動的項目由計劃的85個，增加到111個，2013年的計劃投資額由1100億元，增加至2300億元。
會議提出，中心城區棚改政策在全市范圍均可參照使用。
(2)精簡審批程序
涉及項目審批的各市行政主管部門都制訂了精簡項目審批程序的措施，包括：權限下放、加強服務、壓縮時限等。
(3)拆建分離、宗地自行平衡
強調項目實行“拆建分離”的政策，提出宗地爭取自行實現投資平衡；提出以“就地回遷為主，外遷為輔”的安置方案，提出項目規劃條件、供地方案“一對一”解決。
(4)關于居民意愿的兩個“90%”
與討論稿關于居民同意率的兩個“90%”指標相比，最終政策有很大變化。 由同意率達到90%，方啟動項目，修改：為多數不同意征收補償方案，需要召開聽證會，修改方案；
由預簽補償協議數量達到90%，協議方生效，修改為：協議生效比例由各區縣人民政府確定(口頭要求，一般不低于80%)。
(5)發揮市屬國有企業的作用
會議特別強調，在棚改項目中要注意和充分發揮市屬大型國有企業作用。
(6)金融政策支持
會議特別強調，在棚改項目中最大限度的爭取金額機構支持。提出棚改項目資本金為20%，最高貸款年限可為15年，采用基準利息；擔保方式，可用未來的經營性物業為抵押。
(7)重視試點項目經驗
會議提出：由國家開發銀行支持的西城區百萬莊危改項目(全部回遷)、海淀區黨校西墻外(集體土地)項目以及豐臺區已實施中的棚改項目，為棚改項目的實施提供了經驗。但會議未對具體實施方案作更多的介紹。
2、國務院五部委棚戶區改造指導意見
(1)總體要求
2017年基本完成國有企業棚戶區改造。
(2)加大資金支持
納入年度計劃的國有企業棚戶區改造項目，按規定落實中央和地方補助資金； 建立國有企業棚戶區改造貸款償還保障機制。
(3)保障用地供應
安置住房中涉及的經濟適用住房和符合條件的公共租賃住房項目，可按劃撥方式供地。
(4)落實稅費優惠政策
免收各項行政事業性收費和政府性基金，免收土地出讓收入。電力、通訊、市政公用事業等企業要適當減免入網、管網增容費；符合條件的改選支出，可在稅前扣除。
作為對“指導意見”的反饋，北京計劃于2014年9月份以前將國有企業棚戶區改造規劃和年度計劃，上報五部委。
(三)政策分析

1、項目進展情況
截止到2013年底，北控集團、城建集團、首開集團、電子控股、京煤集團、軌道交通6家企業的7個項目列入2013年中心城棚改計劃項目，主要涵蓋歷史遺留平房區院落修繕、危舊房改造、城中村邊角地三類項目，計劃投資212億元。
2、關于“拆建分離”
棚改項目在政策設計時，十分重視“公益性認定”問題，進而推出“拆建分離”、“不以改建后的規劃用途為條件”的政策支點。從實踐的情況分析，上述考慮有過濾之嫌，因為被征收人(被拆遷人)沒有過多的矯情所謂的公益還是非公益項目，其關注點還是集中在安置方案上，絕大多數均有迫切改變生活現狀的需求，認為棚戶區改造十分必要，持支持的態度。所以說，政策設計將“公益性認定”作為基礎，有脫離實際之嫌；其結果就是由于實施主體與投資主體分離，影響項目啟動，絆住了自己。
3、實施主體與投資主體
文件規定：棚改項目實施主體為區縣政府、區縣房屋征收管理部門和提供服務的專業機構。
由于房屋征收只是棚改項目土地開發、房屋建設和物業營銷三階段之一，為實現宗地的投資平衡，就需要通過開發經營，實現以盈補虧。受政府部門不能成為投資、融資主體的限制，又由于房地產開發經營需要資質、技術、資金和營銷等專業能力要求，已不是靠委托測繪、評估、征收服務、房屋拆除等專業機構，由購買服務能解決的。所以，在“拆建分離”的政策下，棚改項目出現了房屋征收拆遷階段是區縣政府為實施主體，建設、經營階段則由房地產開發企業為投資主體(土地受讓主體)的情況；由于最終需要兩個主體的對接、轉化，而轉化中必然涉及債務承擔、投資決策、經營收益等問題。

政府啟動棚戶區項目是基于政府責任，目的是改善民生工程和城市協調發展；在房屋征收階段，對實施主體的要求是“不以盈利為目的”；對于承擔房屋開發、
經營風險的企業(投資主體)，盡管有社會責任，但歸根到底是企業行為，遵循的是“誰投資、誰決策；誰收益、誰承擔”的原則，企業參與項目根本上是為了盈利。從投資角度上講，項目平均收益應不低于社會平均投資利潤水平(每年約不低10%)，否則，企業難以有積極性。
4、規劃、供地與資金來源
從項目啟動、實施的角度分析，土地供應方式、項目規劃、資金來源是項目能否實施啟動的主要因素，不明確主體問題，就無法完成投資決策的必要過程。沒有投資主體參與的“拆建分離”政策，在實施中會大打折扣。
5、關于投資主體前置
綜上所述，在“拆建分離”的政策框架下，要啟動棚改項目，就必須首先解決投資主體問題，即：投資主體前置。
根據了解，有關區縣政府、市相關行政主管部門，已經提出了解決方案，并開始實施。解決方案可歸納為“區縣為主、先行授權、通平出讓”，實施過程為：區政府選定(授權)項目開發企業，由企業負責項目的資金籌措、土地征收、土地受讓、安置房和商品房建設事項。在形式上，需要履行邀請招標程序，確定開發企業取得土地使用權。
ü 以區縣政府為主，遵循了征收項目政府主導的原則，同時歸避了以往土地一級開發授權、實施、驗收、上市的復雜程序；
ü 先行授權，使投資主體可以先期進入項目，放手全面統籌開發工作；
ü 完成征收(拆遷)，項目用地達到通平條件后，再簽訂土地出讓合同，符合熟地出讓的政策。
如此以來，棚改項目實現了土地開發與房屋建設的一、二級聯動，大大提高了工作效率。
值得注意的是，“區縣為主，先行授權”的模式已經開始打破了，建設項目必走“土地一級開發”的固有觀念，給市場注入了新的活力。投資主體前置方式，能否能推而廣之，成為當前房地產開發模式的關注點。
6、關于國有企業棚改項目
在以區縣政府為主的情況下，國有企業棚改項目面臨的啟動資金、異地安置、市政工程、配套設施等許多問題，均有協調困難，需求制定針對性的政策，方能實施。