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(一)基本評估方法
房地產(chǎn)稅合理、準確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時也相差較大。一般而言(不考慮農(nóng)用地)，成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。
(二)稅基評估技術(shù)－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。
在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個步驟：(1)對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機關(guān)申報，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿。(2)估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性(特殊位置、特殊用途等)的不動產(chǎn)更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)(CAMA，Computer－aided mass assessment)。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立、數(shù)學模型校準和價值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計報表。
從國外的經(jīng)驗看，隨著GIS技術(shù)從軍用轉(zhuǎn)向民用.更多的CAMA系統(tǒng)與GIS系統(tǒng)互相整合，逐漸形成了新的技術(shù)潮流。我國地域廣袤.百萬級人口的大城市眾多，房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)量極大。如果批量評估需要對特定區(qū)域的房地產(chǎn)信息進行統(tǒng)計分析僅僅依靠人力是無法完成的。因此將GIS系統(tǒng)整合至CAMA系統(tǒng)，可以幫助評估人員及時準確地掌握房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，高效地實現(xiàn)批量評估房地產(chǎn)的功能。
此外，完善房地產(chǎn)稅不僅需要財政稅務(wù)部門參加，還需要國土管理部門、房屋管理部門等多部門的協(xié)同配合。通過搭建房地產(chǎn)稅的法律框架，將部門間互相配合以立法的形式固定下來，逐步建立起以房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資源共享為紐帶的順暢的部門分工，合作機制，從而形成一套多角度、多層次完善的房地產(chǎn)稅收法律制度，為順利開展評估征稅工作提供法律依據(jù)和保障。
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房產(chǎn)稅稅基評估要素分析
(1)稅基確定
即根據(jù)納稅人房產(chǎn)價值的多寡、面積的大小、使用目的來確定征稅對象和范圍。一般來看，納稅人的房產(chǎn)價值越高、面積越大，用于營業(yè)使用，應(yīng)多納稅，而房產(chǎn)價值越低、面積越小，用于自住，則應(yīng)少納稅。但是，評估時仍需具體問題具體分析，區(qū)別對待。如以房屋面積來定征稅稅率時，還應(yīng)考慮人均居住面積，如裝修'>上海最新的房產(chǎn)稅試點暫行辦法規(guī)定，本市居民人均60平方米以下的部分不收稅;對經(jīng)濟困難人群應(yīng)予以免稅或稅收返還等。
(2)評估主體
明確評估主體有利于評估責任劃分，從而提高評估效率，降低評估成本。國外的稅基評估主體有政府和中介機構(gòu)兩種模式。
政府模式即有政府主持成立房產(chǎn)評估機構(gòu)，對房產(chǎn)稅稅基和納稅額進行評定和估算，而中介機構(gòu)模式則是指由在政府監(jiān)督管理之下的資產(chǎn)評估機構(gòu)對房產(chǎn)稅稅基和納稅額進行評定和估算。其中，采用政府模式的有英、澳、德、日及香港地區(qū)等，而采用中介機構(gòu)模式的則有美、加等。
當前，我國資產(chǎn)評估行業(yè)是由財政部企業(yè)司監(jiān)督下的資產(chǎn)評估師協(xié)會自治管理，那么，按照慣例，房產(chǎn)稅稅基評估在財政部和資產(chǎn)評估師協(xié)會的監(jiān)督下，由下屬的各資產(chǎn)評估中介機構(gòu)來具體實施也便恰如其分。當前有的觀點認為稅務(wù)部門應(yīng)該成為房產(chǎn)稅稅基評估的主體，如果這樣的話，納稅人會覺得稅務(wù)部門既是運動員又是裁判員，會造成納稅人的不滿和質(zhì)疑。另外，由納稅部門對稅基進行評估，會落入外行管理內(nèi)行的窠臼，相當于在評估中介之外又搭起了一套新班子，會增加稅務(wù)部門的編制負擔并降低評估效率。
因此，就我國來說，由在財政部和資產(chǎn)評估師協(xié)會監(jiān)管下的資產(chǎn)評估中介機構(gòu)來具體操作房產(chǎn)稅稅基評估事宜，評估結(jié)果將更公允，通過有序競爭來降低評估費用的同時也會帶來評估效率的提高。
(3)價值類型
價值類型包括市場價值、在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值和清算價值等。
稅基評估中市場價值類型即是在某一特定評估時點，買賣雙方在公平、自愿的基礎(chǔ)上，參考最近交易的類似稅基評估的價值來衡量自身所擁有的應(yīng)稅不動產(chǎn)價值的方法。從國外的經(jīng)驗來看，市場價值類型是在稅基評估中最普適的方法，有包括美、加、英、德、日等國在內(nèi)的一百多個國家和地區(qū)都在以征稅為目的的估價中采用了市場價值。
房產(chǎn)是持有人的一項財產(chǎn)，財產(chǎn)的評估只有按照市場價值來評估才會顯得公允可接受。因此對房產(chǎn)稅稅基的評估，只有采用市場價值類型，才能客觀反映房產(chǎn)的現(xiàn)有價值和納稅人的承受能力，使房產(chǎn)多的人多納稅，房產(chǎn)少的人少納稅，從而維護稅負收繳的公平合理，實現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配、減緩貧富差距的目標。
(4)評估方法
1.市場法
市場法即是按照市場可比參照物的評估價值來對被評估資產(chǎn)的價值進行修正和評估的方法。在房產(chǎn)交易市場，房產(chǎn)的交易價值為買賣雙方在公平、自愿基礎(chǔ)上通過協(xié)商獲得的交易現(xiàn)時價值，能夠較為充分地反映房屋的真實價值，實現(xiàn)房產(chǎn)的最優(yōu)使用和配置。因此，按以市場法獲得的房產(chǎn)交易價值對房產(chǎn)稅稅基進行評估比依據(jù)以按照房產(chǎn)面積和房產(chǎn)多寡來征稅要顯得更為合理。
但是需要注意的是，如果房產(chǎn)市場大環(huán)境出現(xiàn)不景氣、房價價值暴跌的情況，此時房產(chǎn)的交易價值甚至會小于重置成本，此時按市場交易價值對房產(chǎn)稅稅基進行評估，就會造成少評的問題，從而不利于財政稅收的穩(wěn)定。因此，當市場出現(xiàn)動蕩時，評估方法也要做出相應(yīng)調(diào)整，應(yīng)綜合運用多種方法來對房產(chǎn)稅稅基進行評估，并綜合分析各方法所獲得的結(jié)果，經(jīng)過一定的加權(quán)平均計算來獲得房產(chǎn)稅稅基的價值。
2.收益法
收益法只是適用于房屋用于出租目的的情況。如果納稅人由于把自有房屋用于出租目的，定期獲得租金回報，則可以以持續(xù)流入的租金額來對未來收益進行折現(xiàn)從而確定房產(chǎn)稅稅基價值。
但是在我國，房屋出租收入已經(jīng)劃入需要繳納營業(yè)稅的范圍，如果再繳納房產(chǎn)稅，則會產(chǎn)生重復繳稅的情況。不過，在實際征稅中，雖然房屋出租收入被納入了營業(yè)稅征收范圍，但實際上很多出租房屋的房產(chǎn)所有者并沒有繳納營業(yè)稅。在此可以把租金收入從營業(yè)稅繳稅范圍中劃離，只征收房產(chǎn)稅。
3.成本法
房產(chǎn)稅稅基評估中主要適用的方法為重置成本法。按現(xiàn)有原材料、人工等各項成本重新建造具有和被評估房產(chǎn)相同條件的房產(chǎn)所需要花費的成本，再減去折舊的價值，就是房產(chǎn)的評估值。重置成本法充分考慮到了物價的變化，改革開放以后，尤其是近些年來，房產(chǎn)的建筑成本增長較快，如按原有建筑成本對房產(chǎn)進行評估，則會產(chǎn)生稅基過低的問題，不利于財政收入的增加。
4.聚類分析法
聚類分析法即利用統(tǒng)計學和計量經(jīng)濟學方法對房產(chǎn)整體樣本進行聚類分析，從而把樣本分成若干種類。不同種類具有不同的特性，自然估價也存在區(qū)別。進而通過調(diào)整聚類的參數(shù)來獲得合理的聚類結(jié)果，并以類別交易實例的加權(quán)平均價格作為該類別房產(chǎn)的評估價格。
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gdssjis409
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房產(chǎn)稅稅基評估方法是房產(chǎn)稅基包括明確估價目的，即用于對房地產(chǎn)哪一個相關(guān)稅種進行課征；明確估價對象，包括明確估價對象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價時點，估價時點應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種(如物業(yè)稅)應(yīng)通過法律、法規(guī)的形式實現(xiàn)確定估價時點；而其他一次性課征的稅種，如契稅、營業(yè)稅應(yīng)當以當事人實際交易的時間確定時點；時點要精確到日。
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房產(chǎn)稅評估應(yīng)該注意事項： 一、 已辦理產(chǎn)權(quán)證件需準備如下資料 房屋（房地產(chǎn)）所有權(quán)證 國有土地使用權(quán)證 產(chǎn)權(quán)人身份證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件 圖片資料 二、 未辦理產(chǎn)權(quán)證件及在建工程需提供資料
來自房產(chǎn)稅評估應(yīng)該注意哪些事項？2015-07-19 -
肯定要收取的啊，一定的公式為增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％一扣除項目金額×5％。一、土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）是國家對擁有土地使用權(quán)（不論以劃撥、出讓、買
來自土地評估增值房產(chǎn)稅還要繳納？2017-04-27 -
房產(chǎn)稅稅率計算方法1、從值計征房產(chǎn)稅的稅率為1.2%。具體的計算公式是:應(yīng)納房產(chǎn)稅=房屋原值×(1-30%)×1.2%2、從租計征房產(chǎn)稅的稅率為12%。具體的計算公式是:應(yīng)納房產(chǎn)稅=房屋租金×12%。對個人按市場價格出租
來自鄭州房產(chǎn)稅計算方法是什么？房產(chǎn)稅稅率計算方法是怎樣？2016-12-29 -
目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計算模式，兩種模式以房屋用途來區(qū)分。如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收稅基的1.2%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點
來自問一下物業(yè)稅稅基是怎么評估的？有沒有人了解？2016-12-29 -
你好！很高興為你解答,城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅帳務(wù)處理：1、可以不提取，繳納時直接計入“管理費用”。借：管理費用--土地使用稅借：管理費用--房產(chǎn)稅貸：銀行存款等2、也可以采取提取的方式（1）提取時借：管理費用--土地使用稅
來自請問房產(chǎn)稅土地使用稅賬務(wù)處理的方法是什么？房產(chǎn)稅如何計算？2016-12-29
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