房屋抵押需要下列程序:
抵押人和抵押權(quán)人簽訂書面的房屋抵押合同;
雙方帶房屋所有權(quán)證書和身份證件共同到房屋所在地的房屋管理局申請(qǐng)抵押登記。
《房地產(chǎn)管理法》 第四十七條 房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
第四十八條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。
以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。
第四十九條 房地產(chǎn)抵押,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
第五十條 房地產(chǎn)抵押,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。
在民間借貸中房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30 日內(nèi),抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房
屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù),在民間借貸中房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生
效。辦理民間借貸房屋登記時(shí),抵押當(dāng)事人應(yīng)提交下列文件:
(l)民間借貸主合同及民間借貸抵押合同;
(2)民間借貸抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;
(3)抵押登記申請(qǐng)書;
(4)《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,共有的房屋還須提交
《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明;
(5)以預(yù)售的商品房作抵押的,須提交生效的商品房預(yù)售合同;
(6)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;
(7)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的材料;如有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;
(8)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)抵押申請(qǐng)進(jìn)行審核,權(quán)屬清楚、證明材料齊全的,應(yīng)在登記受理之日起
15 日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù),并予以登記發(fā)證:
(l)以依法取得房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他
項(xiàng)權(quán)利記載,交由抵押人收?qǐng)?zhí),同時(shí)向抵押人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》;
(2)以預(yù)售商品房或在建工程抵押的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載,抵押的房地產(chǎn)
在抵押期間竣工的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后,重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
1、抵押人和抵押權(quán)人簽訂房地產(chǎn)抵押合同。在抵押合同中,雙方應(yīng)就抵押房地產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)種類、金額以及擔(dān)保的期限等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
2、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押,必須到房產(chǎn)主管部門辦理房地產(chǎn)抵押登記,否則抵押無效。根據(jù)規(guī)定,抵押人和抵押權(quán)人自簽訂抵押合同起30天內(nèi)應(yīng)到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記,辦理抵押登記時(shí)應(yīng)持有下列文件:(1)抵押合同。(2)抵押當(dāng)事人(抵押人和抵押權(quán)人)的身份證明或法人資格證明。(3)土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同。(4)《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》,共有的房屋須提交《房屋共有證》和其他共有人同意抵押的證明。(5)以期得權(quán)益的房屋用抵押的,需提交生效的預(yù)售(購(gòu)房)合同。(6)處分房地產(chǎn)需經(jīng)其上級(jí)權(quán)力機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的,還要提交上級(jí)權(quán)力機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證明。
房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押,取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理,債權(quán)人只按期取息,而無使用管理房屋的權(quán)利,待借款還清,產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。如債務(wù)人不能履行債務(wù),則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋,并在處分抵押房屋所得價(jià)款中優(yōu)先受償。
提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人,接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力,無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。
1、抵押登記
律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人,債權(quán)人與抵押人簽訂《抵押合同》后,雙方應(yīng)依照《擔(dān)保法》的規(guī)定,就該合同項(xiàng)下的抵押物進(jìn)行登記,債權(quán)人自抵押物登記之日起享有抵押權(quán)。
債權(quán)人所接受的抵押物,均須辦理抵押物登記。
抵押物的登記日期不得遲于抵押擔(dān)保債權(quán)的實(shí)際生效日期,或商品交易中合同約定的商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的日期。
2、不登記的,不對(duì)抗第三人
由于抵押登記部門的原因,導(dǎo)致抵押登記無法實(shí)施,抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的,可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。
律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人,未辦理抵押登記的,不得對(duì)抗第三人。
3、惡意拒絕登記的責(zé)任
律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人,擔(dān)保法規(guī)定抵押登記生效的抵押合同簽訂后,抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記,導(dǎo)致債權(quán)人受到損失的,抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
4、登記日期與抵押順序
律師應(yīng)當(dāng)合理地提示委托人,由于抵押登記部門的原因致使抵押物連續(xù)登記的,抵押物第一次登記的日期為抵押登記的日期,并以此確定抵押擔(dān)保債權(quán)的順序。
5、補(bǔ)辦登記
訴訟期間,抵押物尚未辦理權(quán)屬證書的,律師可以建議或督促委托補(bǔ)辦登記并提交權(quán)屬證書,并依法向委托人闡述相關(guān)法律意義,即:在第一審法庭辯論終結(jié)前補(bǔ)辦或提交的,抵押擔(dān)保有效;未辦理抵押登記的,不得對(duì)抗第三人。
6、房地產(chǎn)抵押登記
辦理國(guó)有土地使用權(quán)和地上的房屋抵押的,應(yīng)當(dāng)遵守《擔(dān)保法》第三十六條的規(guī)定,依照“地隨房抵,房隨地走”的原則辦理。
辦理房地產(chǎn)抵押登記的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件:
(1)抵押當(dāng)事人的身份證明,或法人資格證明;
(2)抵押登記申請(qǐng)書;
(3)抵押合同;
(4)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》,共有房屋的,還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的書面證明;
(5)抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的《決議》和辦理抵押登記的《授權(quán)委托書》等文件和證明;
(6)抵押房地產(chǎn)價(jià)值的《評(píng)估報(bào)告》或《抵押物折價(jià)協(xié)議書》;
(7)登記機(jī)關(guān)要求的其他文件。
7、預(yù)購(gòu)商品房抵押
預(yù)購(gòu)商品房抵押,是購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款項(xiàng),商品房開發(fā)商將預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)讓與貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款的,商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件,并取得《商品房預(yù)售許可證》。
以預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款的,購(gòu)房人應(yīng)提交生效的《預(yù)購(gòu)房屋合同》。
登記機(jī)關(guān)在預(yù)購(gòu)商品房抵押合同上記載或以其他方式記載抵押事項(xiàng)。
8、在建工程的抵押與登記
在建工程的抵押,是抵押人為取得貸款繼續(xù)建造在建工程,在依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上,以下列資財(cái)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利抵押:
(1)以其依法獲準(zhǔn)但尚未建造的房屋抵押;
(2)以正在建造的建筑物上投入的資產(chǎn)抵押,包括:原材料、固定資產(chǎn)或應(yīng)收債權(quán)等資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利;
(3)以正在建造的房屋或其他建筑物抵押,以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔(dān)保。
在建工程已經(jīng)完工部分的抵押,其土地使用權(quán)隨之抵押。
9、在建工程的抵押登記應(yīng)提交的文件
以在建工程抵押的,抵押合同應(yīng)當(dāng)附加以下文件和證明:
(1)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;
(2)已經(jīng)交納了全部土地使用權(quán)出讓金,或交納了相當(dāng)于抵押部分的土地使用權(quán)出讓金的款額;
(3)已經(jīng)投入在建工程的工程款;
(4)有確定的施工進(jìn)度和工程竣工日期;
(5)存在已經(jīng)完成的工程量和工作量。
以房產(chǎn)抵押、以經(jīng)營(yíng)的企業(yè)(工商執(zhí)照)為貸款人申請(qǐng)貸款。
貸款人先到銀行咨詢抵押貸款事宜,再按照銀行指定到評(píng)估公司申請(qǐng)?jiān)u估,取得評(píng)估報(bào)告,之后貸款人夫妻雙方帶著身份證明、戶口本、結(jié)婚證、房權(quán)證、土地證(或復(fù)印件)、工商執(zhí)照、稅務(wù)登記證、收入證明、銀行的資金流水、房屋的評(píng)估報(bào)告到銀行申請(qǐng)抵押貸款,到房管部門辦理抵押登記,到銀行支取貸款!