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取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓分為兩種。一種叫預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓。這是典型的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的轉(zhuǎn)讓，依法應(yīng)征得開(kāi)發(fā)商同意。在開(kāi)發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，購(gòu)房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同，否則可視為私自取消預(yù)訂。
另一種叫期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商同意；沒(méi)有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意。但是，何謂“已付清房款”，法律并無(wú)相應(yīng)解釋。在一次性付款方式下，“已付清房款”并無(wú)爭(zhēng)議，該種期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開(kāi)發(fā)商的同意，只需通知即可。若以按揭貸款方式，開(kāi)發(fā)商收到首付款和銀行貸款后應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房者“已經(jīng)付清房款”。但由于開(kāi)發(fā)商在按揭貸款支付方式中對(duì)銀行要承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，實(shí)務(wù)操作中按揭貸款支付方式被認(rèn)定未付清房款。所以，按揭貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓必須征得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意。
轉(zhuǎn)讓期權(quán)時(shí)，上家應(yīng)當(dāng)按照下家付款方式，通知或者征得開(kāi)發(fā)商同意后再進(jìn)行交易。在此種交易方式下，上下家應(yīng)根據(jù)各自購(gòu)買(mǎi)時(shí)的房?jī)r(jià)款分別繳付契稅。現(xiàn)實(shí)交易中，上家為逃契稅而采取說(shuō)服開(kāi)發(fā)商注銷(xiāo)原合同后再交易的不規(guī)范操作，其風(fēng)險(xiǎn)將由上家自己承擔(dān)。如果屬于期房預(yù)訂權(quán)的轉(zhuǎn)讓，預(yù)訂人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓前征得開(kāi)發(fā)商同意。如原本就是代親朋預(yù)訂的，為避免與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，預(yù)訂時(shí)代理人就應(yīng)寫(xiě)明代某某預(yù)訂該套房屋。
因此，在二手房交易過(guò)程中，要細(xì)簽購(gòu)房合同。下家的義務(wù)是付款，上家的義務(wù)是轉(zhuǎn)移房屋。因此，下家在補(bǔ)充條款時(shí)應(yīng)將付款方式與上家履行義務(wù)捆綁，保證自己的權(quán)益。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，下家還要同時(shí)明確上家的違約責(zé)任。如約定逾期交房時(shí)，上家須每日付總房?jī)r(jià)一定比例違約金。同樣，上家也要在付款上防止下家違約。
期房糾紛的處理：
一.購(gòu)房者要謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商用異地或其他合作開(kāi)發(fā)商的手續(xù)賣(mài)房。比如，某些開(kāi)發(fā)商因大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)，工程不得不分期進(jìn)行，一期辦理了一系列合法手續(xù)，二期因有關(guān)手續(xù)尚未辦理下來(lái)，為籌集資金，開(kāi)發(fā)商就利用一期的手續(xù)預(yù)售二期的房屋。再有一種情況是兩家單位合作建房，其中沒(méi)有銷(xiāo)售手續(xù)的一方順勢(shì)借用與其合作的
另一方開(kāi)發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋。
現(xiàn)在購(gòu)房者一般都知道買(mǎi)房時(shí)要看“五證”(《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工證》)和“兩書(shū)”(《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》)，但卻忽略其內(nèi)容或無(wú)法判斷其真實(shí)性。
二，購(gòu)房者對(duì)證書(shū)的內(nèi)容應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1、所購(gòu)商品房是否在《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》允許銷(xiāo)售的范圍內(nèi)，要具體到樓號(hào)。
2、《國(guó)有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。
3、所購(gòu)房屋是否是在《國(guó)有土地使用證》中標(biāo)明的土地上所建。
4、所購(gòu)房屋是否在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開(kāi)發(fā)的房屋。
這
里需要注意的是，購(gòu)房者要識(shí)別產(chǎn)權(quán)證的真假。真的產(chǎn)權(quán)證大體印制精細(xì)，假的產(chǎn)權(quán)證一般做工粗糙，購(gòu)房者可到發(fā)證機(jī)關(guān)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼是否與發(fā)證機(jī)關(guān)的檔案記
錄相一致，還可對(duì)著光亮處觀察證書(shū)所用紙張是否有高層或多層的房屋水印。產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)為市(縣)人民政府、市(縣)房地產(chǎn)管理局，其他任何單位或部
門(mén)所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證都是非法無(wú)效的，另外，購(gòu)房者不能一看到發(fā)證機(jī)關(guān)為“政府”兩字，似乎心里就可以踏實(shí)了，一定要看是哪一級(jí)政府，鄉(xiāng)級(jí)政府的產(chǎn)權(quán)證(鄉(xiāng)產(chǎn)
權(quán))是得不到國(guó)家保護(hù)的。
.《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。”2.《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(五)法律規(guī)定的其他情形。”第一百六十八條規(guī)定：“憑樣品買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說(shuō)明。出賣(mài)人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說(shuō)明的質(zhì)量相同。”第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”
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承運(yùn)人的損害賠償責(zé)任 1、歸責(zé)原則：承運(yùn)人承擔(dān)貨物損害賠償責(zé)任不以主觀上是否存在過(guò)錯(cuò)為要件，而僅以貨物在運(yùn)輸過(guò)程中發(fā)生毀損、滅失為要件，采取嚴(yán)格責(zé)任原則。 承運(yùn)人證造成的，不承擔(dān)損明貨物的毀損、滅失是因不可抗力、貨物
來(lái)自物流合同糾紛如何處理？2015-07-06 -
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來(lái)自有人了解期房糾紛怎樣處理嗎2017-06-30 -
一般陽(yáng)臺(tái)上用的是景觀型人造草坪，景觀型人造草坪的的高度一般是10mm-35mm，具體是看你的要求來(lái)選擇，一般30mm用的比較多，你可以參考下我的建議，再結(jié)合你的情況。
來(lái)自農(nóng)村自建房糾紛如何處理2016-06-20 -
開(kāi)發(fā)商面對(duì)越來(lái)越多的精裝房裝修問(wèn)題時(shí)，之所以有恃無(wú)恐，主要是因?yàn)樗麄冋J(rèn)定多數(shù)業(yè)主不懂裝修或懶得做檢測(cè)。而事實(shí)上，多數(shù)業(yè)主也確實(shí)如此。所以，為了有效治理這一行業(yè)亂象，引入第三方監(jiān)理或?qū)⒊蔀橼厔?shì)。希望可以幫到你
來(lái)自房屋裝修合同糾紛要如何處理？2016-07-26 -
你好，以下是房子漏水糾紛應(yīng)該如何處理的方法查詢 1、既然你家之前衛(wèi)生間防水，如果滲水到樓下，自然有你脫不開(kāi)的責(zé)任。 2、目前既然已經(jīng)有滲漏現(xiàn)象，你須積極配合，叫裝修公司前來(lái)查看，如是裝修的責(zé)任，自然逃不過(guò)。
來(lái)自房子漏水糾紛應(yīng)該如何處理？2016-04-18
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