已有3條回答
一、關于利息扣除的范圍
企業會計準則規定，企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本。《實施細則》雖然規定，利息支出是指財務費用中的利息支出，但《土地增值稅清算規程》(國稅發【2009】91號)明確指出，審核利息支出時應當重點關注，是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。也就是說，在計算土地增值稅時，對于房地產企業按會計規定進行資本化的利息支出，應從房地產開發成本剔除出來，計入房地產開發費用。房地產開發費用中的利息支出，應包括會計上記入財務費用中和記入房地產開發成本中的利息支出兩部分。或者說，在土地增值稅中不存在借款利息資本化的問題，只存在借款利息費用化的問題，因為一旦稅法允許在計算土地增值稅時將利息資本化，就意味著有關利息可能會附帶享受加計扣除待遇，這顯然并不合理。
二、利息支出的扣除方法
從《實施細則》條文來看，在計算土地增值稅應納稅額時，房地產開發費用不能按實際發生額扣除，而是根據利息支出是否能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明作為條件，分為兩種扣除方式：第一種扣除方式是企業對于利息支出如能符合規定條件的，房地產開發費用扣除包括兩部分，一是利息支出可以據實扣除(貸款利率不高于商業銀行同類同期貸款利率)，二是其他房地產開發費用按土地成本和房地產開發成本金額之和的5%計算扣除；第二種扣除方式是企業對于利息支出不能符合規定條件的，利息支出不能據實扣除，房地產開發費用按土地成本和房地產開發成本金額之和的10%計算扣除。
如果簡單地按照法規條文的字面來理解，只要企業的利息支出不符合據實扣除的條件，房地產開發費用一律按土地成本和房地產開發成本金額之和的10%進行扣除。但這會違背稅收立法本意，造成利息支出金額和處理方法的不同，帶來房地產開發費用扣除金額的不同。
比如，某房地產企業為取得土地使用權支付的金額為1000萬元，房地產開發成本為4000萬元，假設實際發生符合據實扣除條件的利息支出為550萬元，那么房地產開發費用扣除金額為800萬元(550+5000×5%)；如果這些利息支出不符合據實扣除條件，房地產開發費用為500萬元(5000×10%)。利息據實扣除和不能據實扣除相比，使得房地產開發費用多扣除300萬元。
如果該企業實際發生的利息支出為100萬元，其他條件不變。那么在利息能據實扣除的情況下，房地產開發費用僅為350萬元(100+5000×5%)；在利息不能據實扣除的情形下，房地產開發費用變為500萬元(5000×10%)。按照以上方法處理，利息支出如不符合據實扣除條件，房地產開發費用反而可以多扣除150萬元。
從以上可以看出，同等金額的利息支出，因為是否符合據實扣除條件，房地產開發費用扣除的金額是不同的。如果企業的利息支出不符合據實扣除的條件，房地產開發費用一律按土地成本和房地產開發成本金額之和的10%進行扣除的方法處理，就會鼓勵企業在利息支出不多的情況下，即使利息支出取得金融機構證明，也會在按照不能據實扣除的方法處理利息支出，從而造成房地產開發費用扣除金額人為加大。還有，如果企業未發生利息支出，房地產開發費用是否可以按照土地成本和房地產開發成本的10%扣除呢？
為了解決這一困惑，我們不妨從土地增值稅立法本意上來看，《實施細則》第七條其實是限制性條款。是鼓勵企業的利息支出能夠取得金融機構證明并能按項目進行合理分攤，利息支出可以據實扣除。否則，利息不得據實扣除，房地產開發費用只能按照土地成本和房地產開發成本金額之和的10%扣除。進一步分析，房地產開發費用按10%的扣除率扣除，實際上包括兩部分：一是不能據實扣除的利息按率扣除的最高限額為土地成本和房地產開發成本的5%，其他房地產開發費用為土地成本和房地產開發成本的5%，兩部分相加為10%。因此，對于利息支出應采取實際發生和按率扣除孰低原則，即利息實際發生額和按率扣除計算出的金額哪個低，按哪個扣除。對于前面舉例的第二種情況，企業發生利息100萬元，如不符合據實扣除條件，但由于據實扣除計算出的金額比按率扣除少，應采取據實扣除的方法予以扣除，即房地產開發費用為350萬元(100+5000×5%)，而不是500萬元。這樣一來，就可以避免企業通過對利息支出故意采取不能據實扣除的方法操作，人為加大土地增值稅的扣除金額。同樣，根據這一原則，企業未發生利息支出，房地產開發費用只能按照土地成本和房地產開發成本的5%扣除，即利息扣除為0。
三、關于企業向非金融企業和個人的利息支出的扣除
對于利息支出應采取實際發生和按率扣除孰低原則進行扣除，那么是否和《實施細則》的規定產生矛盾呢？因為《實施細則》第七條明確規定，企業的利息支出必須同時符合能夠按轉讓房地產項目計算分攤和提供金融機構證明兩個條件。那么企業向非金融企業的利息支出在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分究竟能不能據實扣除呢？
我們再可以從立法時間上分析，當初制定稅法時，為了防止擾亂金融秩序，稅收對于企業向非金融企業的貸款利息支出不允許稅前扣除，雖然同一時期出臺的《企業所得稅暫行條例》規定，企業向非金融機構的利息支出在不超過金融機構同類同期貸款利率的部分可以扣除，但范圍也僅限于非金融機構，而非非金融企業和個人。隨著經濟情況的發展變化，目前國家為解決中小企業融資難的問題，出臺一系列政策，鼓勵民間借貸行為。稅收作為調節經濟的杠桿，也相應作出規定，如《企業所得稅法實施條例》就規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，允許稅前扣除。國稅函【2009】772號文件也作出規定，對于符合條件的企業向自然人的借款利息支出也予以稅前扣除。
而《土地增值稅暫行條例及實施細則》自1995年頒布實施以來，至今未作修訂，財政部和國家稅務總局也未有專門發文對企業向非金融企業的利息支出如何扣除作出明確規定，使得土地增值稅立法明顯滯后，已不能適應當前經濟和稅收工作形勢。因此，在土地增值稅沒有新的政策出臺，實際工作中，對計算土地增值稅時，對企業向非金融企業和個人支付的利息支出，應比照企業所得稅規定執行，這樣就可以充分發揮稅收服務于經濟的職能，也可以有效防止企業鉆稅收政策空子。
四、利息支出應按項目進行合理分攤
由于土地增值稅清算時，是以分期項目為清算單位的，因此，對于房地產開發企業分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應按照項目合理分攤。否則，會造成項目之間實際稅負存在差異。
對于利息支出，分兩種情況確定扣除：
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息＋(取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本)×10%以內。
房地產開發費用計算中還須注意兩個問題：
第一：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
財務費用在能夠準確計算分攤時按實際發生額扣除，但是 必須有限額。(如果不按限額據實扣除也是錯的)
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
-
（1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財政部規定的其他扣除項目。 希望我的回答
來自土地增值稅扣除項目有哪些？2016-09-16 -
(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
來自土地增值稅扣除項目有哪些？有人知曉的嗎2016-12-29 -
(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
來自有人知道土地增值稅稅前扣除范圍有哪些2016-12-29 -
1、取得土地使用權所支付的金額； 2、開發土地的成本、費用； 3、新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； 4、與轉讓房地產有關的稅金； 5、財政部規定的其他扣除項目。
來自請問土地增值稅可扣除項目有什么2017-07-25 -
計算方法和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40
來自土地增值稅可扣除項目有哪些？計算公式是什么？2016-12-29
微信公眾號
土巴兔APP