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一、農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地，為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。
二、確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。
三、用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。
四、用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用。
五、用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
六、國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。
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農用地轉為建設用地應當辦理農用地轉用審批手續。農用地轉用審批指農用地按照土地利用總體規劃轉變為建設用地的審批權限和審批程序。農用地轉用的基本流程： ⑴農用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢該農用地是否符合上述的各項規劃。 ⑵確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規定繳納選址規費。 ⑶用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。 ⑷用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用。 ⑸用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。 ⑹國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。 ⑺由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。 ⑻國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。
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農用地轉為建設用地應當辦理農用地轉用審批手續。農用地轉用審批指農用地按照土地利用總體規劃轉變為建設用地的審批權限和審批程序。農用地轉用的基本流程： ⑴農用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢該農用地是否符合上述的各項規劃。 ⑵確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規定繳納選址規費。 ⑶用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。 ⑷用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用。 ⑸用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。 ⑹國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。 ⑺由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。 ⑻國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。
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鎖清秋X
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農用地轉為建設用地簡明流程 國家編制土地利用總體規劃規定土地用途將土地分為農用地、建設用地和未利用地。我國土地管理法明文規定嚴格限制農用地轉為建設用地對耕地實行特殊保護。因此要想在集體農用地上進行工業、商業等開發就會涉及到農用地轉用程序農用地轉用是指按照土地利用總體規劃和國家規定的批準權限獲得批準后將農用地轉變為建設用地的行為。為此就農用地轉用的程序問題根據國家的法律法規而作簡要的敘述根據法律法規規定目前我國農用地轉為建設用地的程序簡單扼要地有以下步驟
【第一步】農用地轉用、征用土地必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此用地單位在初步選定某農用地為建設用地后應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。
▲規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》則地方人民政府批準提供建設用地前須先取得國土資源部許可再履行批準手續。
▲如該建設項目列入國家國土資源局 編寫的《禁止供地項目目錄》則在禁止期限內土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件各級人民政府也不批準提供建設用地。
【第二步】確認該農用地可以用于建設再根據建設部門的要求進行和編制建設項目可行性論證向建設部門提交用地申請建設部門審查符合的頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。
▲其中農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的有關批準文件自動失效。 【第三步】用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。
▲建設項目用地預審文件有效期為兩年自批準之日起計算。已經預審的項目如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的應當重新申請預審。
▲建設用地單位申請預審應當提交下列材料 1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統一規定)
2.預審的申請報告內容包括擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案
3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的只提供項目可行性研究報告。
▲如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。
▲國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內完成審查工作并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的經負責預審的國土資源局負責人批準可以延長十日。
【第四步】用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續并繳納各項審批費用
▲環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第 003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。
▲某些建設項目還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。
【第五步】用地單位再持以上審批文件向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
【第六步】國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案分不同類型經各級人民政府審批。
▲能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目在《國務院關于投資體制改革的決定》(國發〔2004〕24 號)實施前批準立項的仍按原規定報批用地實施后屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目涉及農用地轉用和土地征收的報國務院批準除此之外的單獨選址建設項目涉及農用地轉用和土地征收的報省級人民政府批準其中征收土地面積超過省級批準權限的土地征收必須報國務院批準建設項目確需占用基本農田的必須報國務院批準。
▲其中如占用農用地沒有涉及占用耕地的則不需擬定補充耕地方案農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的不需擬定征地方案。
▲以下建設占用土地涉及農用地轉為建設用地的需報國務院批準
1.國務院批準的建設項目
2.國務院有關部門和國家計劃單列企業批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目
3.省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目
4.在土地利用總體規劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區人民政府所在地的城市以及人口在 50 萬以上的城市建設用地規模范圍內為實施該規劃按土地利用年度計劃分批次用地
5.需要征用基本農田的
6.需要征用基本農田以外的耕地超過三十五公頃的
7.需要征用其他土地超過七十公頃的。
【第七步】由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用簽訂補償安置協議按征地程序辦理征地手續。
▲其中征用土地的各項補償應在征地補償安置方案批準之日起 3 個月內由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的政府不發放建設用地批準書農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如征用農村集體土地征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。
▲國家征用土地的依照法定程序批準后由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
▲征用土地的按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。
▲征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準由省、自治區、直轄市規定。征用城市郊區的菜地用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
▲征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍"。這里的"該耕地"是指實際征用的耕地數量。而"每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的四到六倍"中的"該耕地"則是指在被征用土地所在地被征地單位平均每人占有的耕地數量。
【第八步】國土資源局根據批準的供地方案在征地的補償、安置補助完成后向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》被征地單位應在規定的期限內交出土地。
▲其中農村集體經濟組織占用本集體的農用地或單位占用國有農用地的經批準辦理了農用地轉用手續后國土資源局可直接發出用地文件。
▲城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地經依法批準后國土資源部門應通過新聞媒體或其他形式向社會公開批準情況建設單位應將農用地轉用、土地征收批準文件及建設用地批準書等在施工場地懸掛接受社會的監督。
【第九步】被征用單位交出土地后該土地即成為國有土地由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同(出讓供地)或向土地使用者核發劃撥決定書(劃撥供地)。用地單位按約定繳納出讓費用。
▲但商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地則必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標才可獲得該國有土地的使用權。
▲國有土地出讓成交簽訂《國有土地使用權出讓合同》時必須將規劃設計條件與附圖作為《國有土地使用權出讓合同》的重要內容和組成部分。沒有城市規劃行政主管部門出具的規劃設計條件國有土地使用權不得出讓。如因特殊原因確需改變規劃設計條件的應當向城鄉規劃行政主管部門提出改變規劃設計條件的申請經批準后方可實施。
【第十步】簽訂出讓合同并按約定繳納費用后用地單位才真正獲得該土地的使用權用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。
▲其中已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地1 年內不用而又可以耕種并收獲的由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種用地單位也可以自行組織耕種1 年以上未動工建設的按照省級規定繳納閑置費如超過連續 2 年未使用的經原批準機關批準縣級以上政府會下達《收回國有 土地使用權決定書》終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書注銷土地登記和土地證書即無償收回土地使用權并交由原農村集體經濟組織恢復耕種。
▲其中國有土地使用權出讓的受讓方在簽訂《國有土地使用權出讓合同》后應當持《國有土地使用權出讓合同》向市、縣人民政府城鄉規劃行政主管部門申請發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。城鄉規劃行政主管部門對《國有土地使用權出讓合同》中規定的規劃設計條件核驗無誤后同時發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。
【第十一步】如用地單位欲轉讓該土地使用權必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請換發建設用地規劃許可證。(轉)
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卷毛聰明子
回答數：9283 | 被采納數：24
?農用地征用轉為建設用地的簡明流程??
????根據法律法規規定，目前我國農用地轉為建設用地的程序簡單扼要地有以下步驟：??
【第一步】農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地?為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。??????
規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。?
如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續。??
如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。?【第二步】確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。?
其中，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。
農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。?
【第三步】用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。??
建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。?
建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：??1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資源部統一規定)；?
2.預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案；??
3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。??
如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。?
國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日。?
【第四步】用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用；??
環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。?
某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。??
【第五步】用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。??
【第六步】國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。?
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》(國發?2004?24號)實施前批準立項的，仍按原規定報批用地；實施后，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準；除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準；建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。?????
其中，如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的，不需擬定征地方案。??
以下建設占用土地涉及農用地轉為建設用地的，需報國務院批準：??
????1.國務院批準的建設項目；??
????2.國務院有關部門和國家計劃單列企業批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目；??
????3.省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目；??
????4.在土地利用總體規劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規模范圍內，為實施該規劃按土地利用年度計劃分批次用地。??
????5.需要征用基本農田的；??
????6.需要征用基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；?????
7.需要征用其他土地超過七十公頃的。
?【第七步】由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。??
其中，征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。?如征用農村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。??
國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。?
征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。?
征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。?????
征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數量。而“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四到六倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地數量。??
【第八步】國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。??????
其中，農村集體經濟組織占用本集體的農用地或單位占用國有農用地的，經批準辦理了農用地轉用手續后，國土資源局可直接發出用地文件。??
?城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地經依法批準后，國土資源部門應通過新聞媒體或其他形式向社會公開批準情況；建設單位應將農用地轉用、土地征收批準文件及建設用地批準書等在施工場地懸掛，接受社會的監督。?
【第九步】被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同(出讓供地)或向土地使用者核發劃撥決定書(劃撥供地)。用地單位按約定繳納出讓費用。?
????但商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，則必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標，才可獲得該國有土地的使用權。?
????國有土地出讓成交簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，必須將規劃設計條件與附圖作為《國有土地使用權出讓合同》的重要內容和組成部分。沒有城市規劃行政主管部門出具的規劃設計條件，國有土地使用權不得出讓。如因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出改變規劃設計條件的申請，經批準后方可實施。?【第十步】簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。?
其中，已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種并收獲的，由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，用地單位也可以自行組織耕種；1年以上未動工建設的，按照省級規定繳納閑置費；如超過連續2年未使用的，經原批準機關批準，縣級以上政府會下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書，即無償收回土地使用權，并交由原農村集體經濟組織恢復耕種。?????▲其中，國有土地使用權出讓的受讓方在簽訂《國有土地使用權出讓合同》后，應當持《國有土地使用權出讓合同》向市、縣人民政府城鄉規劃行政主管部門申請發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。城鄉規劃行政主管部門對《國有土地使用權出讓合同》中規定的規劃設計條件核驗無誤后，同時發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。??
【第十一步】如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后，轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請換發建設用地規劃許可證。
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