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人尚年輕心卻老
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近年來，面對高房價，不少購房者把目光瞄準(zhǔn)了農(nóng)村集體土地以及“城中村”住宅小產(chǎn)權(quán)房，因而導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”合同糾紛大幅增加。
非集體組織成員買賣“小產(chǎn)權(quán)房”合同是否有效具有很大爭議。目前大體有兩種觀點(diǎn)。
一種為有效論。理由是:
其一，最高人民法院(1992)民他字第8號復(fù)函肯定了農(nóng)村房屋買賣原則上不以所有權(quán)登記為生效要件，同時也間接地肯定了農(nóng)村宅基地房屋是允許買賣的;
其二，從《土地管理法》第62、63條立法本意來分析，其禁止的僅是對宅基地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在宅基地上的房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，該宅基地使用權(quán)的附隨轉(zhuǎn)讓并不禁止;
其三，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效符合《合同法》規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣是一種合同行為，對其效力的認(rèn)定當(dāng)然要基于《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，形式也符合《合同法》的規(guī)定，就應(yīng)該認(rèn)定為有效合同，因此只要小產(chǎn)權(quán)房買賣合同具備合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
另一種觀點(diǎn)為無效說。理由是:根據(jù)《土地管理法》第62條及其他相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制。由于“地隨房走”的制度，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，這與《土地管理法》規(guī)定顯然是矛盾的。其次，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故其流轉(zhuǎn)條件不能簡單等同于其他具備完全所有權(quán)的財產(chǎn)，而應(yīng)受到限制，其轉(zhuǎn)讓合同的效力不能徑直認(rèn)定為有效。 筆者認(rèn)為，由于房屋與土地的不可分離的屬性，決定了房屋權(quán)屬與土地使用權(quán)之間的相關(guān)性。
雖然，我國法律對農(nóng)民的房屋所有權(quán)予以了充分的保護(hù)，但基于對農(nóng)村土地的特殊社會負(fù)擔(dān)考慮，現(xiàn)行法律對宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)未予以肯定。而且，農(nóng)村住宅用地制度是具有我國特色的福利性分配制度，是集體經(jīng)濟(jì)組織對其集體內(nèi)部成員的一項(xiàng)福利性措施，具有很強(qiáng)的身份性。
如果允許其向外進(jìn)行流轉(zhuǎn)，便導(dǎo)致流轉(zhuǎn)標(biāo)的不適格，造成集體資產(chǎn)的流失，違反了公平的原則，違背農(nóng)村住宅用地分配制度的本意。根據(jù)《民法通則》第6條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。法院在審理案件的時候，如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定，應(yīng)該查找國家政策對此規(guī)定。國家政策有規(guī)定的，適用國家政策進(jìn)行裁判。
因此，根據(jù)“地隨房走”的制度和我國現(xiàn)行法律和有關(guān)政策規(guī)定，非集體組織成員買賣小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
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花與少年cn
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1，在提供模板之前，我必須告訴你小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力是得不到保障的；
2，但是可以通過規(guī)定違約賠償條款，降低買受人可能遭受的損失。
出賣人(甲方)： 身份證號碼：
買受人(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于裝修'>石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日見證人： 年月日年月日
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wjx_009
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其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制，即只有具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權(quán)，且宅基地的分配制度實(shí)行一戶一宅制。同時，根據(jù)房地一體的原則，當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”該禁止性規(guī)定對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制，這樣看來，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實(shí)質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同自始無效。
其二，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故此，其流轉(zhuǎn)條件理應(yīng)受到限制，不能簡單等同于其他具備完全所有權(quán)的財產(chǎn)。對于所有權(quán)不完整的財產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認(rèn)定其為有效。
其三，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2007年 12月30日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。無從獲得土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)的房產(chǎn)，其上利益難以獲得有效的法律保障。
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七月上
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非集體組織成員買賣“小產(chǎn)權(quán)房”合同是否有效具有很大爭議。目前大體有兩種觀點(diǎn)。一種為有效論。
理由是：
其一，最高人民法院(1992)民他字第8號復(fù)函肯定了農(nóng)村房屋買賣原則上不以所有權(quán)登記為生效要件，同時也間接地肯定了農(nóng)村宅基地房屋是允許買賣的；
其二，從《土地管理法》第62、63條立法本意來分析，其禁止的僅是對宅基地使用權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在宅基地上的房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，該宅基地使用權(quán)的附隨轉(zhuǎn)讓并不禁止；
其三，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效符合《合同法》規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣是一種合同行為，對其效力的認(rèn)定當(dāng)然要基于《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，形式也符合《合同法》的規(guī)定，就應(yīng)該認(rèn)定為有效合同，因此只要小產(chǎn)權(quán)房買賣合同具備合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。另一種觀點(diǎn)為無效說。理由是：根據(jù)《土地管理法》第62條及其他相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制。由于“地隨房走”的制度，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，這與《土地管理法》規(guī)定顯然是矛盾的。其次，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán)，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán)，故其流轉(zhuǎn)條件不能簡單等同于其他具備完全所有權(quán)的財產(chǎn)，而應(yīng)受到限制，其轉(zhuǎn)讓合同的效力不能徑直認(rèn)定為有效。
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產(chǎn)權(quán)
合同
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同
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劉文華 陸筱婧 近年來，面對高房價，不少購房者把目光瞄準(zhǔn)了農(nóng)村集體土地以及“城中村”住宅小產(chǎn)權(quán)房，因而導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”合同糾紛大幅增加。 非集體組織成員買賣“小產(chǎn)權(quán)房”合同是否有效具有很大爭議。目前大體有兩種
來自小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎？2014-04-28 -
買賣雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。
來自小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎？2014-06-07 -
無效的，國家不允許小產(chǎn)權(quán)房屋買賣的
來自小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎？2014-05-03 -
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同 ?? ?? ?? ?? ?? ??出賣人（甲方）： ??身份證號碼： 買受人（乙方）： ??身份證號碼： 甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資
來自小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同，誰有2015-06-18 -
公證書的有效期限一般對當(dāng)事人來講沒有多大的實(shí)際意義。在房屋買賣合同的成立與履行中作一個公證書，是為了加強(qiáng)房屋買賣合同的證明力，法院更容易采取公證機(jī)關(guān)的公證書作為定案的依據(jù)。
來自房屋買賣合同是否有有效期，有什么依據(jù)2016-12-29
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