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隨著社會的發展，農村宅基地買賣糾紛涉及資金數額大，案情較為清楚，買賣周期較長，調節難度大，對交易當事人利害攸關,還涉及到前期報建許可、建設工程規劃許可證、施工許可證等多種問題，這些都離不開農村宅基地買賣的效力問題。所以如何認定農村宅基地買賣合同的效力，顯得尤為重要。農村宅基地買賣合同的效力需要注意以下幾個方面：1.買方需審查賣方對涉案宅基地有無合法使用權。宅基地具有合法所有權是請求繼續履行的基礎。所以賣方對涉案宅基地是否具有合法所有權，是農村宅基地轉讓合同首先要查明的。2.宅基地是集體依法劃撥給農民建造住宅使用的。買方必須在本集體內的人。3.《土地管理法》第65條規定，不按照批準的用途使用土地的，可由農村集體經濟組織報經批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權。買方不得改變宅基地改變了土地的用途，否則集體經濟組織有權收回。4.買方需審查涉案宅基地有無侵權行為。賣方有無損害或危及涉案宅基地安全的行為，比如侵占行為。村民有無阻礙買方施工的行為及妨礙買方利用宅基地的行為。
綜上，農村集體性質的宅基地出讓受到法律明確規定，如果不是本集體內的人。該案宅基地買賣行為依法屬于無效買賣行為。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。賣方在明知買方系非本集體人的情況下，對外出讓集體所有的土地性質的宅基地，對造成宅基地買賣行為無效的，應當負有主要過錯責任。
對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
農村的宅基地市屬于集體土地，是國家免費提供給你建房使用的，你只用使用權而沒有處置權，另外房產也是不能買賣的，只允許在集體內部轉讓、置換。
在日常生活中常常碰到有人咨詢農村宅基地的買賣問題，法律實踐中也有宅基地買賣的糾紛，因此我們需要了解一下我國法律關于宅基地的相關規定：
1.《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。所以，宅基地本質是一種用益物權，農戶只是宅基地的使用權人，沒有所有權，宅基地的所有權屬于村集體。
2.農村宅基地可以轉讓，但根據《土地管理法》規定，僅限于本集體經濟組織內部的轉讓。對于轉讓方而言，轉讓以后不能再行申請新的宅基地。對于受讓方只要是本集體經濟組織成員且符合宅基地申請條件的，可以取得宅基地的使用權。
3.非宅基地所在地的經濟組織成員一般情況下不能獲得宅基地的使用權。《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》中規定，嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。所以，非宅基地所在地的經濟組織成員不能在農村購買宅基地，而且也不可能獲得法律上的保障。
4.依據我國法律規定，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置。所以，宅基地不屬于遺產，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個人所有，可以繼承。
注意以下事項：
1、農村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，買賣無效，不受法律保護。
2、要簽訂房屋買賣合同，詳細約定房屋信息、價格、支付方式及違約責任等內容。
3、農村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續。
4、沒有房產證的，要經村民委員會同意并出具相關宅基地轉移的證明，以便未來辦理房產證時使用。
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您好，農村宅基地一般不可以賣賣，到那時可以出租轉讓。根據物權法第184條規定，宅基地使用權不能抵押，根據物權法對宅基地使用權的規定可知，宅基地使用權不能單獨轉讓、出租、抵押，只能隨房屋一同轉讓，出租等。買賣協議部分有效，
來自農村宅基地使用權證能買賣嗎？有哪些規定不？2016-12-29 -
您好，很高興為您解答，農村宅基地使用權可以依法轉讓，根據“房隨地走”的原則，宅基地轉讓時地上的房屋應當一并轉讓，城市居民是不可以買宅基地的！
來自農村宅基地轉讓都需要注意什么，有什么問題？2016-12-29 -
你好，條件如下： 1、履行相關審批手續 《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發
來自請問農村宅基地轉讓條件有哪些？2016-09-29 -
1,要經濟實惠牢固，每一層室內結構可自由調整，方便后續做調整。 2、一樓計劃用于廚房、廁所、沖涼、客廳、飯廳、儲雜物間，內設樓梯，樓層高3.8米。其中雜物間放些備用的食物及雜物類東西，其它的農用物品及其它雜物可放到老住
來自農村宅基地設計方法有哪些？2015-07-18 -
你好，采光取決于樓層高度，只要兩棟樓的間隔在兩棟樓高度加起來的一半之外采光就不會有問題，比如一棟樓6.5米 一棟樓8.7米，相加是15.2米 一半就是7.6米`之間間隔7.2米以上就可以。
來自農村宅基地采光問題有哪些？2017-09-22
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