(一)針對屬地管理責任不到位問題，按照責權利對等原則，進一步明確屬地負責的管理體制

　　《辦法》第三條明確規定：物業管理工作實行屬地負責制。各區人民政府(含開發區、園區、新區管委會)應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系；建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，為物業管理提供機構、人員、經費保障。建立區級住房城鄉建設、城管、公安等部門物業管理聯席會議制度，依法處理重大問題，化解矛盾糾紛。

　　同時明確街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責對物業服務企業管理情況進行日常監督考核和業績評定等7項職責與權利。明確街道辦事處(鄉鎮人民政府)應設立投訴調解工作站和應急維修服務站，調解處理物業管理各類糾紛，維護社區和諧穩定。為群眾在“家門口”解決矛盾糾紛提供了有利條件。

　　《辦法》第四條將物業管理的資質管理、信用管理、行政處罰、維修資金使用等權力等全部下放到各區，確保各區開展工作有抓手，同時《辦法》第二十二條、第三十一條分別規定將按項目總建筑面積10元/平方米的物業管理儲備金和1元/平方米的履約保證金繳納到各區，并由各區具體負責監管。

　　(二)針對部門執法責任不到位問題，建立違法行為投訴登記制度，明確部門進小區公布聯系人以及監督規定

　　《辦法》第四條規定：住房城鄉建設、城管、公安、價格、質監、工商、環保、衛生、規劃、民防、文廣、水務及其他有關行政管理部門，按照各自職責，加強物業管理區域內的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、環境衛生等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式。監察部門對各相關部門工作落實情況進行督查，并定期公布各部門履職情況。這將有力推動相關行政主管部門執法進小區，改變物業企業勢單力薄難以作為的現狀，減少小區矛盾糾紛，維護小區的良好居住環境。

　　(三)針對市場主體資質弱水平低問題，強化政府行業監管，放開市場競爭，規定了物業企業服務職責、標準

　　《辦法》第四條規定：建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案和守信企業激勵機制、失信企業懲戒機制和嚴重失信企業淘汰機制，實施動態黑名單制度；第二十八條規定：從事物業服務的企業應依法取得物業服務企業資質，從事物業服務的專業管理人員應取得職業資格證書。同時放開市場競爭，第十八條規定：新建住宅物業，建設單位通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　《辦法》第二十四條、第三十三條、第三十四條詳細規定了物業服務企業的17項具體服務職責和服務標準。

　　(四)針對物業收費標準與收繳率低問題，提出具體措施

　　一是堅持物業收費市場化導向?！掇k法》第三十九條規定， 物業收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理公開、優質優價的原則確定，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業收費實行政府指導價；非普通住宅和非住宅，實行市場調節價。

　　實行政府指導價的，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況，每三年對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　二是依法推動物業費收繳率提升?！掇k法》第四十一條依法規定了上門催繳，公示催繳，申請仲裁或向人民法院起訴，惡意欠費記入誠信檔案，以及二手房交易過戶把關物業服務費用等5種措施。

　　(五)針對前期物業服務問題，調整了前期物業收費規定

　　《辦法》第十八條規定，建設單位應當提供前期物業管理開辦費；第二十三條規定，前期物業公共服務費由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，合同未約定的，由建設單位承擔。

　　(六)針對物業企業信息和收支不公開問題，規定了3個方面具體公示內容和方式

　　《辦法》第三十七條規定：物業項目負責人的姓名、聯系方式及服務投訴電話，合同約定的物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式，物業服務費用和利用業主共有的物業設置廣告等經營性收支、占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的收益收支情況、公共水電費分攤情況等3個方面信息要在物業管理區域內顯著位置公開并及時更新。

　　(七)針對物業企業退出服務項目不暢問題，詳細規定了退出情形、退出程序、退出行為等監管要求

　　《辦法》第四十五條規定了6種退出情形；第四十六條規定了3個方面退出程序；第四十七條明確了3種接收主體；第四十八條規定了6個方面退出交接資料清單；第四十九條規定了退出時禁止的8種行為。

　　(八)針對低端物業開展困難問題，明確了低端物業的3個方面保障規定

　　《辦法》第二十五條規定：集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置經營性用房，收益用于彌補物業公共服務費不足。第四十二條規定：各區財政應建立低端保障型物業小區長效管理保障資金，按建筑面積每月0.15元/平方米給予政策性補貼。對創建成全國示范、省優、市優的物業項目，實行以獎代補政策。第四十三條規定：老舊小區以及物業服務企業中途退出的、矛盾集中的小區，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)接管，開展保潔、保綠、保安等基本物業服務與其他公共服務，并收取公共服務費。做出這些規定，有利于低端物業服務的開展，有利于落實屬地責任，更好為業主服務。

　　(九)針對小區停車難問題，明確了各種類型車位、車庫的租售辦法和收益規定

　　《辦法》從第五十二條到第五十六條分別規定了有產權的車位、車庫租售辦法和利用業主公共區域劃定的車位、車庫(含政府投資改造的老舊小區公共停車位)、人民防空工程車位、車庫的租賃辦法，以及收益分配規定。

　　(十)針對物業用房配比不足、使用不明問題，明確了物業用房配比和使用規定

　　《辦法》第二十五條、第二十六條規定：新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。本著安全實用的原則，根據項目的規模配備業主委員會議事活動用房、業主文化娛樂活動用房、物業辦公室、矛盾調解室、資料檔案室、技防控制室、消防控制室、門衛室、工具物料室等相應庫室。

　　物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房并申請登記。任何單位和個人不得占用物業服務用房或者將其改作他用，對已非法占用或改作他用的，予以清理恢復其用途。

　　(十一)針對住宅小區周邊門前鋪裝損壞維修及保潔等不到位問題，明確了物業管理區域劃分。

　　《辦法》第十六條規定：用地紅線范圍內住宅小區實際圍合區域以外的區域，納入市政公共管理區域。進一步落實“一把掃帚掃到邊”的機制。

　　(十二)針對建設單位推卸責任和遺留房屋質量等問題，明確了建設單位相應責任。

　　《辦法》第十九條規定：前期物業服務未達到標準的由開發建設單位負責監管履行到位。第二十二條規定：建設單位在辦理商品房銷售許可時，按照本項目總建筑面積10元/平方米的標準繳納物業管理儲備金，專項用于彌補后期物業管理費用的不足和公共部位、設施設備的緊急維修等。第五十八條規定：在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修。保修期屆滿時建設單位是否遺留應該保修的質量問題由物業服務企業會同業主委員會提出書面意見，屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責監督管理，保修期內建設單位未履行保修義務的仍由建設單位保修。

　　四、配套文件主要內容

　　與《辦法》同時起草了4個相關配套文件，分別是《裝修'>宿遷市市區物業管理工作考核辦法》、《宿遷市市區房屋專項維修資金使用管理辦法》、《宿遷市市區業主大會和業主委員會指導規則》和《宿遷市市區普通住宅物業服務等級標準》。

　　其中《宿遷市市區物業管理工作考核辦法》進一步明確了市區物業管理工作的考核方法、步驟和獎懲措施，實施三級分類考核，將有效引導和推動市區物業服務水平整體提高。