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mc光虎
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完善的業主管理功能，以房間為單位詳細記錄當前及歷史的業主及住戶信息，結合入伙管理功能靈活定義驗收質檢標準，記錄房間驗收的具體狀況和驗收資料的領取情況。 強大的收費管理功能，支持管理費、垃圾清理費等定期帳單的自動生成。
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人尚年輕心卻老
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商業街物業管理方案
商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。
對于開發商來說，開發、銷售商鋪是前提，但只有開發、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久發展。
目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發商的頭上。
1.0商鋪物業管理理念
商鋪是有計劃的商業聚集,對商鋪進行“統一管理,分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。
“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。
“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。
1.1. 商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。
為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1.1 “統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
“品牌審核管理”指:招商對象需經品牌審核后才能進入。
審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。
“完善的租約管理”指:簽定租約、合同關鍵條款必須進入。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如:
承租戶的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可(業主委員會成立之前，經開發商認可);
營業時間的確定;
承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理;
為整個商鋪促銷承擔的義務;
承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制;
投保范圍事宜;
是否統一的收銀等
1.1.2 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。
由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。
組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。
1.1.3 “統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。
商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有:
指導項目:店鋪布置指導、促銷活動安排;
協調項目:協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作;
服務項目:行政事務管理;
監督項目:維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。
1.1.4 “統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。
商鋪的物業管理內容包括:養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。
2.0商鋪物業的管理特點
2.1 顧客流量大
商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重
2.2 服務要求高
要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業物業保值、增值;同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境。這是商鋪物業管理服務的根本原則
2.3 管理點分散
出入口多，電梯(客梯)、觀光梯、自動扶梯等)分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業物業管理的特點。
2.4 營業時間性強
顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。
2.5 車輛管理難度大
來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業管理水平的整體體現。
3.0商鋪物業管理人員配備
3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。
3.1.1.1業戶服務部
設主管一人，可由物業主任兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理、下設業戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。
3.1.1.2維保服務部
設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。
3.1.1.3保安服務部
設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。
3.1.1.4保潔綠化部
設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
3.1.1.5經營服務部
設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業戶委托給物業管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業管理工作。
4.0商鋪的物業服務管理
商鋪物業管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述:
4.1商鋪業戶服務管理
4.2商鋪裝修服務管理
4.3商鋪設備、設施維保服務管理
4.4商鋪建筑物的養護及維修管理
4.5商鋪保安服務管理
4.6商鋪保潔服務管理
4.7商鋪綠化服務管理
4.8 商鋪經營服務管理
4.9 商鋪廣告管理
4.10商鋪保險管理
4.1商鋪業戶服務管理
業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。
4.1.1接待與聯系
接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。
4.1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環境服務因素而來投訴。對物業管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業績考核依據之一;
4.1.3報修接待
商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業戶營業將造成很大的影響。業戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修;
4.1.4走訪回訪
接待員的走訪內容包括三方面:
一是聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議;
二是對報修后的維修結果進行回訪;
三是對業戶的禮儀、形象、環境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業戶，讓他們明白:我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。
4.1.5內外聯系
商鋪內部聯系:
商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。
商鋪的外部聯系
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半4.2商鋪裝修服務管理
4.2.1裝修管理應包含在業戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”，現場監督管理等。
4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請;也有的業主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面:
建立周全、詳細、便于操作的管理制度;
專人負責對工程實行嚴格的監督;
選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修;
對裝修現場進行監督管理。
4.2.3商業鋪面制定裝修管理規定的要點
二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》;
業戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;
裝修完畢后，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理;
為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業管理處選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況:
凡涉及電力設備(由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等)進行增建、改裝的;為該層的消防設備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進行增建或改造的;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業管理處選定工程實施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理處作為工程監督管理費。
凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方，也可由物業管理處選定施工方。
業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括:清楚顯示樓層內部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細節);排水系統的分布圖(附由關細節);電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量);照明設備位置圖;假天花的平面，切面圖;及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節;裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。等等
4.2.4裝修現場監督管理
在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面:
對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生(裝潢垃圾)進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。 等等
4.3商鋪設備、設施維保服務管理
商業物業的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養護。
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夏天
回答數：17289 | 被采納數：27
第一條 ??為了加強對住房專項維修資金的管理，保障住房的維修和正常使用，維護住房專項維修資金所有者的合法權益，根據《物業管理條例》和國家有關法律、法規，制定本辦法。
第二條 ??本辦法適用于中華人民共和國境內住房專項維修資金的繳存、使用、管理和監督。 本辦法所稱住房專項維修資金，是指業主或者公有住房售房單位繳存的，專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 本辦法所稱住房共用部位、共用設施設備，是指根據法律、法規和住房買賣合同，由單幢住宅全體業主共同所有的共用部位、共用設施設備，和由住宅小區全體業主共同所有的共用部位、共用設施設備。
第三條 ??被兩個以上的業主區分所有的住宅、住宅小區內的非住宅和與住宅結構相連的非住宅，業主應當按照本辦法繳存住房專項維修資金。
第四條 ??業主繳存的住房專項維修資金屬于業主所有。 公有住房售房單位繳存的住房專項維修資金屬于售房單位所有。
第五條 ??住房專項維修資金管理實行統一繳存、專戶存儲、專款專用、所有人決策、政府監督的原則。
第六條 ??國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住房專項維修資金的指導和監督工作。 省、自治區人民政府建設主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住房專項維修資金的指導和監督工作。 直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住房專項維修資金的指導和監督工作。
第七條 ??商品住房的住房專項維修資金，由業主繳存。 業主首次繳存住房專項維修資金的標準，應當不低于當地住宅建筑安裝工程造價的5%。具體標準由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門制定。 住宅建筑安裝工程造價由市、縣人民政府建設主管部門定期發布。
第八條 ??已購公有住房的住房專項維修資金，由業主和售房單位共同繳存。 業主首次繳存的住房專項維修資金，按照房改成本價的2%計算繳存。 售房單位繳存的住房專項維修資金，按照多層住宅不低于售房款的 ??20%、高層住宅不低于售房款的 ??30%一次性計算繳存。
第九條 ??業主繳存的住房專項維修資金按幢設帳，按業主分戶核算；公有住房售房單位繳存的住房專項維修資金按售房單位設帳，按幢核算。 業主分戶帳面住房專項維修資金余額不足首次應繳存額30%的，業主應當及時續繳。
第十條 ??業主首次繳存的住房專項維修資金，由直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門或其委托的單位代收代管。 成立業主大會的，住房專項維修資金的代收代管由業主大會決定。 公有住房售房單位繳存的住房專項維修資金，由直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門代管。
第十一條 ??住房購買人業主應當在住房產權登記前，將住房專項維修資金交至代收單位。 公有住房售房單位應當在住房購買人業主繳納購房款30日內，將提取的住房專項維修資金交至代管單位。 代收、代管單位應當向繳存人出具由省、自治區、直轄市以上人民政府財政部門統一監制的住房專項維修資金專用票據。
第十二條 ??住房專項維修資金代管單位應當委托商業銀行辦理資金賬戶的設立、儲存、提取、查詢等手續。 具有區分所有關系的業主的住房專項維修資金應當存儲于一家商業銀行。
第十三條 ??住房專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十四條 ??實施物業管理的住房，對全體業主共有的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業管理企業提出住房專項維修資金使用計劃，經業主大會通過后實施；對部分業主共有的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業管理企業提出住房專項維修資金使用計劃，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主2/3以上通過后實施。 實施物業管理但未成立業主大會，以及未實施物業管理但有房屋管理單位的住房，由物業管理企業或者房屋管理單位提出住房專項維修資金使用計劃，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主2/3以上通過后實施。 未實施物業管理，也沒有房屋管理單位的住房，由對共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主提出住房專項維修資金使用計劃，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主2/3以上通過后實施。
第十五條 ??發生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對住房共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，可由物業管理企業或者房屋管理單位預先墊付有關費用，經本辦法第十四條規定程序審核確定后從住房專項維修資金中列支。
第十六條 ??因對商品住房共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，使用住房專項維修資金的，從對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主帳戶中列支。 因對已購公有住房共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，使用住房專項維修資金的，可以按照業主和售房單位繳存住房專項維修資金的比例，分別從對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主帳戶和售房單位的住房專項維修資金帳戶中列支。
第十七條 ??住房共用部位、共用設施設備在保修期內的應由建設單位承擔的維修和更新、改造，所需費用由建設單位承擔，不得從住房專項維修資金中列支。
第十八條 ??供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護責任依法應由相關單位承擔的，所需費用不得從住房專項維修資金中列支。
第十九條 ??住房共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，修復費用由責任人承擔，不得從住房專項維修資金中列支。
第二十條 ??根據物業管理合同約定，應當由物業管理企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住房專項維修資金中列支。
第二十一條 ??在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關規定將住房專項維修資金用于購買一級市場國債。業主大會成立后，代管單位用住房專項維修資金購買一級市場國債的，應當經業主大會同意。
第二十二條 ??住房專項維修資金存儲或者購買國債的增值收益應當轉入住房專項維修資金滾存使用。 利用住房共用部位、共用設施設備進行經營的，業主稅后所得純收益應當主要用于補充住房專項維修資金，業主大會另有決定的除外。 住房共用設施設備報廢后回收的殘值，統一納入住房專項維修資金。
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