中國(guó)和澳洲的社會(huì)經(jīng)濟(jì)存在著巨大的差別，由此也帶來了中國(guó)和澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多不同之處，了解這些區(qū)別，是我們進(jìn)行澳洲房地產(chǎn)投資的知識(shí)基礎(chǔ)。首先，澳洲房產(chǎn)不限海外人士購(gòu)買，但是只能夠買期房，不能買二手房，因?yàn)槎址恐幌蕹钟幸荒暌陨习闹藓炞C的人士購(gòu)買，而且沒有永久居住權(quán)的居民只限購(gòu)一套。
　　區(qū)別之一：產(chǎn)權(quán)擁有期
　　中國(guó)：70年產(chǎn)權(quán)
　　澳洲：永久產(chǎn)權(quán)
　　澳大利亞有財(cái)產(chǎn)私有制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，法律規(guī)定業(yè)主擁有永久土地所有權(quán)，而不是租賃權(quán)(國(guó)內(nèi)的使用權(quán)，是把所有權(quán)和使用權(quán)剝離開來，這時(shí)的使用權(quán)就等同于是租賃權(quán))。而實(shí)質(zhì)上“永久產(chǎn)權(quán)”這一術(shù)語(yǔ)指的是您可以永遠(yuǎn)享有該土地的所有權(quán)。除非您擁有的土地是政府計(jì)劃的軍事用地或者文物遺產(chǎn)等，擁有時(shí)限才可能會(huì)受到限制，但這種情況通常都會(huì)在土地購(gòu)買時(shí)加以說明。
　　如果是租賃權(quán)， 您只能在一定期限內(nèi)擁有土地。在中國(guó)，目前這一期限是70年，國(guó)內(nèi)最近對(duì)使用權(quán)的問題討論熱烈，估計(jì)70年的使用權(quán)可以續(xù)約，但是需繳納一定費(fèi)用，所以在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，過了一定年限的房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)降低。
　　但是，永久產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)就不會(huì)存在這個(gè)問題。因此，永久產(chǎn)權(quán)對(duì)于投資來說更優(yōu)越， 能夠長(zhǎng)久保值、增值。
　　區(qū)別之二：增值潛力
　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速騰飛帶動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)。數(shù)不清的人靠房地產(chǎn)或者簡(jiǎn)單的倒賣房屋奔了小康致了富。聽朋友說，裝修'>上海房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最夸張的時(shí)候三個(gè)月翻了一番，只能讓人后悔自己當(dāng)初沒有趕上。誰讓房地產(chǎn)是先買的人賺后來人的錢呢？
　　在澳洲，房?jī)r(jià)的走勢(shì)卻是相當(dāng)穩(wěn)定的，年增長(zhǎng)7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經(jīng)濟(jì)寬松的大背景下，增長(zhǎng)尤為迅猛。這主要是由白人文化導(dǎo)致的，外國(guó)人喜歡租房更勝于買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購(gòu)房安家的觀念。每年2.1%的人口增長(zhǎng)極大的拉動(dòng)了內(nèi)需，刺激了經(jīng)濟(jì)。這些移民中，又以中國(guó)人做出的貢獻(xiàn)最為巨大。
　　澳洲房?jī)r(jià)的漲幅雖然不如中國(guó)，但是這也正是成熟市場(chǎng)的表現(xiàn)。正是因?yàn)樽夥课幕氖⑿?，澳洲房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其他國(guó)家也更加健康，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
　　區(qū)別之三：空置率和回報(bào)
　　空置率(VACANCY RATE)
　　空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否健康的標(biāo)準(zhǔn)之一。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
　　下面是幾組數(shù)據(jù)參考：
　　2014年2月末，上海商品房空置面積由2010年初的735.46萬平方米擴(kuò)大至1211.75萬平方米，空置面積擴(kuò)大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看，空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米，占全部空置面積的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，占全部商品住宅空置面積的60.2%。
　　北京市公安局人口管理總隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標(biāo)準(zhǔn)地址數(shù)據(jù)庫(kù)。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)庫(kù)共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計(jì)算，北京空置房比例高達(dá)28.9%。
　　空置率在10%-20%便是空置危險(xiǎn)區(qū)，上海的是60.2%,北京的壓根就不敢按面積算，算的是空置房/總房數(shù)。官方統(tǒng)計(jì)，全國(guó)空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經(jīng)濟(jì)體制，在42年內(nèi)，房?jī)r(jià)就算不跌，也沒有理由繼續(xù)上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮動(dòng)。
　　上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲買房，完全不會(huì)擔(dān)心租不出去。因?yàn)橐话偬追孔永镏挥幸粌商追孔記]人住，也許還是極為偏僻的個(gè)例。
　　對(duì)于留學(xué)生而言，多數(shù)人都有過租房的經(jīng)歷。數(shù)十人排隊(duì)搶一套房子的盛況并不鮮見。人多房少，供小于求，這就是澳洲各個(gè)城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的真實(shí)情況。
　　租金回報(bào)率 ROI (RETURN ON INVESTMENT)
　　簡(jiǎn)而言之，租金回報(bào)率就是每年的房租除以房?jī)r(jià)。調(diào)查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報(bào)率均小于3.5%。其中，北京的投資回報(bào)率更低，除了北部區(qū)域一枝獨(dú)秀外，其他大部分區(qū)域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整體租金回報(bào)率僅2%—3%。
　　與之形成鮮明對(duì)比的正是澳洲房產(chǎn)的租金回報(bào)率。悉尼房產(chǎn)的租金回報(bào)率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨脹，回報(bào)率可達(dá)到6%—6.5%。墨爾本則保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一類的礦區(qū)或軍區(qū)，人多房少無高樓，租金回報(bào)率會(huì)是難以想象的11%—13%！
　　區(qū)別之四：貸款難度
　　貸款難度
　　在澳洲，房產(chǎn)投資者向銀行申請(qǐng)貸款的難度要比中國(guó)低的多。即使是留學(xué)生也可以申請(qǐng)貸款。在經(jīng)過BROKER的專業(yè)指導(dǎo)之后，一般都可以申請(qǐng)到80%的貸款。不需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業(yè)對(duì)澳洲房的地產(chǎn)市場(chǎng)具有充足的信心！試想，如果你的還款能力出現(xiàn)問題或者破產(chǎn)，銀行只需收回這套房產(chǎn)，并以當(dāng)時(shí)的價(jià)格對(duì)外競(jìng)拍。銀行敢于這么做只能說它有把握回收之后的市場(chǎng)價(jià)格肯定高于它放貸時(shí)支付的價(jià)格，這可是賺錢買賣！要知道，悉尼平均每周有十套房產(chǎn)被銀行收回再拍賣……房產(chǎn)泡沫的說法不攻自破。
　　并且，最近的種種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)指明，澳洲房產(chǎn)泡沫的確很少。澳大利亞是目前為止仍然保持標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪AAA主權(quán)評(píng)級(jí)的唯一發(fā)達(dá)國(guó)家。在這個(gè)國(guó)家信用風(fēng)險(xiǎn)愈演愈烈的時(shí)代里，澳大利亞2011-14財(cái)年預(yù)算赤字占GDP的比重大致僅為3%。與被稱為避險(xiǎn)天堂的日元資產(chǎn)比(2011-14財(cái)年預(yù)算赤字占GDP的比重為195%)，澳元甚至已經(jīng)具備了部分避險(xiǎn)功能。即便是十年一遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)也并沒有過可見的沖擊，原因是房產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了平衡澳洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角色。每當(dāng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)有不安定預(yù)期時(shí)，澳大利亞政府便會(huì)采取一系列措施鼓勵(lì)房產(chǎn)市場(chǎng)，刺激內(nèi)需。這些政策包括降息、政策性補(bǔ)助等。
　　貸款首付
　　房屋貸款在投資上起了金融杠桿(Leverage)的作用，用較小的投入博取較大的投資收益。在租金與貸款利息持平的澳洲，首付當(dāng)然是越低越好。購(gòu)買澳洲房產(chǎn)首付僅為10%。反觀國(guó)內(nèi)，05年開始國(guó)務(wù)院下令，個(gè)人住房貸款首付提至30%，第二套房貸首付不低于50%。如果購(gòu)買的第二套房用做投資用途及出租，那么在理論上已失去了投資價(jià)值。因?yàn)椤皢渭冾A(yù)期房屋增值獲取收益是不理性的不正確的投資”。
　　目前已有對(duì)澳洲房市了解的留學(xué)生家長(zhǎng)開始打起了“以房養(yǎng)學(xué)”的算盤。的確，以今年墨爾本房屋中位價(jià)兩房60萬為例，購(gòu)買樓花的訂金只需5%—10%,即3萬—6萬澳元，一個(gè)留學(xué)生不到一年的學(xué)費(fèi)+生活費(fèi)。兩年后樓盤竣工，按照年增長(zhǎng)7%計(jì)算，房屋已增長(zhǎng)至68.4萬，加上1萬澳元的投資者政府補(bǔ)貼，獲利將可能是兩年的學(xué)費(fèi)。
　　其后如果將此房用于自住，付的是和房租差不多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用于出租來抵消貸款，找個(gè)房?jī)r(jià)高的年份賣掉，得到的將是大筆的capital gain。如果一邊自住，一邊將此房的Master room租出去，自己住小間，每年給租客漲房租(貸款是不會(huì)隨房?jī)r(jià)漲的)，既節(jié)約了自己的房租，還將得到賣房時(shí)capital gain。當(dāng)然了，在這樣一個(gè)講求專業(yè)的國(guó)家，一定要找個(gè)專業(yè)的投資顧問研究項(xiàng)目發(fā)展走勢(shì)，專業(yè)的broker幫助實(shí)現(xiàn)貸款，專業(yè)的律師維護(hù)最大權(quán)益，專業(yè)的會(huì)計(jì)會(huì)幫助避稅。
　　只付利息
　　澳洲的銀行是允許購(gòu)房者只還貸款利息(interest)不還本金(principle)的！為什么可以只還利息？參見前期產(chǎn)權(quán)的介紹，國(guó)內(nèi)房屋使用權(quán)70年，所以當(dāng)然要在房屋使用的期限內(nèi)把錢付清。而澳洲的房屋是私有財(cái)產(chǎn)，無限期，那么你想什么時(shí)候還清就什么時(shí)候還清！
　　為什么要只還利息？第一，既然購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)是一種投資，那么利益最大化風(fēng)險(xiǎn)最小化就是我們的訴求。投資者有風(fēng)險(xiǎn)喜好和風(fēng)險(xiǎn)厭惡之分，及對(duì)投資項(xiàng)目的信心強(qiáng)弱不一。如果沒信心，就少投錢，將多余的錢放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的錢在其他地區(qū)多買幾處房產(chǎn)，既實(shí)現(xiàn)了利益最大化又分散了風(fēng)險(xiǎn)。第二，只還利息還能使每年的賬面虧損最大化，退盡量多的稅回來。反之，pay-off以后，租金收益超過了折舊depreciation了怎么辦？不僅不能退稅還得因?yàn)橥顿Y盈利而上稅！
　　再融資
　　當(dāng)房?jī)r(jià)漲了以后，例如60萬的房子漲到了70萬，那么，可以用這10萬的漲幅向銀行申請(qǐng)?jiān)偃谫Y。拿這“隱形”的10萬作為第二套房子的首付，“免費(fèi)”購(gòu)買第二套房產(chǎn)。以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請(qǐng)Refinance，輕松走上投資理財(cái)?shù)恼_道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。在發(fā)達(dá)國(guó)家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財(cái)富往往都是通過每個(gè)人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念，每個(gè)人都可以生活的很好。