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分別辦理土地抵押房屋抵押效力如何?

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提問者:賈睿才| 茂名| 662次瀏覽
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請叫我郭堅強
回答數:51641 | 被采納數:15

 一、單獨抵押土地使用權的,抵押效力不涉于地上新建的建筑物
《物權法》第200條規定:“建設用地使用權抵押后,該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時,應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分,但新增建筑物所得的價款,抵押權人無權優先受償?!币虼?,對于地上沒有建筑物的土地使用權,法律允許土地使用權單獨進行抵押,并且地上新建的建筑物不屬于抵押財產的范圍。但抵押權實現時,為了保障“房地一致”,應當對房地一并處分,來實現土地使用權和房屋所有權的使用價值和交換價值。
二、單獨抵押房屋的,土地使用權應當一并抵押。
  《物權法》第182條規定:“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押?!备鶕摋l規定,地上建筑物抵押的,建設用地使用權也應當一并辦理抵押手續。即使抵押權人只辦理了房屋抵押登記,沒有辦理建設用地使用權登記,建設用地也應作為抵押財產進行處置。
三、抵押權實現的順位上,辦理了抵押登記的抵押權優先。
  在已經對土地進行抵押的情況下,再對地上建筑物進行抵押,會構成對土地使用權的重復抵押,即債務人以同一抵押物分別向數個債權人進行抵押的行為?!段餀喾ā返?99條規定:“同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償:(一)抵押權已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的,按照債權比例清償?!彪m然法律規定抵押地上房屋的,建設用地使用權視為一并抵押,但是此時土地上設立的抵押權屬于未登記的抵押權,缺乏公示效果。為了保護交易安全,特別是第三人的利益,在受償順序上未登記的抵押權要劣后于已經登記的抵押權。


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賢小墨
回答數:17340 | 被采納數:4

如果房屋占用地和土地是一致的,根據《中華人民共和國擔保法》不可以。
《中華人民共和國擔保法》
第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押。


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