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去年10月27日,SOHO中國總裁潘土地增值稅預繳比例石屹在和網友聊天時曾表示,土地增值稅預繳比例“開發商的土地增值稅和所得稅要預征,所有銷售收入都被監管起來了,我預計一年后土地增值稅預繳比例開發商的資金會出奇緊張。”
幾個月后,SOHO中國就面臨了土地增值稅清算帶來的財務壓力。SOHO中國財報顯示,今年連續三次收購裝修'>上海新項目的總花費已經達到52.88億元,另外還有25億元的到期銀行貸款和93億元的應付賬款。SOHO中國去年的年報顯示,可以直接用于償還債務的現金及等價物不過177億元。除了上述流動負債外,SOHO中國今年還有60億余元的稅款需要支付,接近去年末現金流的1/3,其中絕大部分是土地增值稅。
值得玩味的是,SOHO中國北京銀河SOHO和SOHO東海廣場預售率都不足82%,而土地增值稅的清算條件是預售率超過85%。這不禁讓人聯想:這樣的銷售率是不是人為控制的?
《每日經濟新聞》記者針對上述問題采訪SOHO中國相關人士,但截至發稿時仍未收到回復。
收購方式謀變
5月6日,SOHO中國與上海三聯物業發展有限公司簽訂協議,以32億元收購后者旗下上海新世界長寧商業中心A、B幢辦公樓及地下室,在收購完成后正式命名為SOHO中山廣場。這是SOHO中國首次以資產收購的方式實現擴張,此前SOHO中國通常采取股權式收購。
以上一次收購為例,4月19日,SOHO中國對外宣布,公司以24.7億元收購了杭鋼股份母公司杭州鋼鐵集團旗下上海杭鋼嘉杰實業有限公司100%股權,從而曲線獲得后者的核心資產上海海倫路站地塊。
在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,一位不愿透露姓名的業內人士分析說,SOHO中國一改過去的股權式收購,而采取資產式收購,可以減少繳稅支出。他解釋說,股權式收購完成后,被收購公司所有債務與債權一并轉入買方,意味著項目溢價部分的增值稅也會被轉嫁給買方,而資產式收購,增值額的相關稅收由賣方承擔,可以減少一大筆增值稅成本。
世聯地產研究員衛旭華表示,資產式收購,賣方相當于將整個項目轉讓給了買方。根據土地增值稅的相關規定,轉讓方轉讓項目取得了相應的增值額,需要繳納土地增值稅,而收購方收購完畢后要出售項目,只在收購成本基礎上計算土地增值稅。至于股權式轉讓,根據股權共享原則,在利潤分成的同時,土地增值稅等稅收也需按股權比例共同承擔。
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如圖土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清
來自土地增值稅免稅范圍有哪些方面？繳納比例是多少？2016-12-29 -
你好，地增值稅的土地增值額小于扣除額，就不用交土地增值稅。對非房地產企業出售購置房屋取得收入應按轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算繳納土地增值稅。
來自土地增值稅去哪里繳費？土地增值稅繳納時間是什么？2016-12-29 -
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）一、關于以房地產進行投資、聯營的征免稅問題 對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營
來自土地投資土地增值稅是否要繳納？2015-07-03 -
您好，土地增值稅不是地稅，土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。它是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。
來自土地增值稅是地稅嗎？2015-05-20 -
首先征稅對象不一樣，土地增值稅專門征收持有土地房產等不動產的增值額征稅，而增值稅則是對動產或者貨物的增值額征稅。其次土地增值稅采用的是超率累進稅率，而增值稅用比例稅率。
來自增值稅和土地增值稅的區別有哪些？2015-07-11
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