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胡蘭蕙
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隨著新土地管理法律、法規的深入貫徹和實施，土地管理方式和利用方式正在實現根本性的轉變，宣傳教育應從農村實際出發，多種形式，反復多次著重講清楚土地管理中的新規定、新要求。如農村村民建房用地必須經鄉(鎮)人民政府審核，由縣人民政府批準，其中涉及占用農地的，還必須報省人民政府辦理農用地轉用手續，一戶只能擁有一處宅基地等等新規定，用地還要具備建設行政主管部門的規劃選址意見書等等新要求；而對農村村民建住宅的違法用地案件，尤其是對頂風作案、違反規劃、亂占耕地、越權審批的案件查處，針對基層土地管理所人員少，執法力量不足的實際情況，可將鄉鎮劃成若干片，建立土地執法工作小組，形成合力，嚴格執法，發現一處，查處一處，最終目的是提高農村村民依法用地的自覺性，保證土地管理政策法規真正能落到實處。
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雷曼麗
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農村宅基地，因其農戶多，居住分散面廣量大，且自然條件、經濟水平千差萬別，村村之間、戶戶之間農戶居住狀況復雜。隨著農村社會經濟的持續發展和農民生活水平的進一步改善提高，農村居民點建設依然是我國非農建設占用耕地的一項重要因素，是造成耕地減少不容忽視的一個重要方面。對農村宅基地的管理，一直是我國土地管理中的一個薄弱環節。這項用地普遍存在粗放利用現象，不是充分利用村內空閑地、廢棄地，而是盲目向村外擴張，村內空閑房普遍存在，農戶建新房不拆舊房，離開農村而進城居住的干部、職工、軍人等，原有的房屋土地大量閑置存在。在新《土地管理法》貫徹實施過程中，也出現了一些新情況和新問題。如有的對“新法”理解不一，一些地方就發生了違法批地現象；有的規劃工作跟不上或引導不及時，違法占地建房還未能遏制住；有的實際困難戶建房問題又沒有得到妥善解決，影響了農戶生產和生活，甚至社會穩定。在經濟較發達地區，尤其是城鄉結合部宅基地管理問題更為突出，有的“一戶多宅”農戶，專靠出租或轉讓住宅“致富”，成了暴發戶，對耕地保護十分不利。同時，土地管理部門在農村宅基地審批過程中，普遍存在著審批內容不突出，審批條件不完善，審批程序不明確，審批制度不規范等問題，嚴重影響國家耕地保護政策法規在廣大農村的真正落實。因此，為嚴格農村宅基地的科學管理，提幾點想法，供決策參考。一、開展農村宅基地現狀專題調查(簡稱“專題調查”)，摸清各類用地面積底數在全國土地利用現狀調查成果中，全國農村居民點用地面積截至1996年10月31日為1645.6萬公頃，有了一個宏觀數字。目前，全國農村宅基地各類用地面積家底是不清楚的，省、市、縣、鄉各級土地管理部門對農村宅基地的細化用地數量也不清楚。隨著信息網絡技術發展和科學管理宅基地的需要，進一步調查清楚全國農村居民點中農戶的住宅用地、生產性用地、經營性用地、服務性用地、竹林綠化用地、水面養殖用地等等數量，以及一戶一宅，一戶多宅，空閑房屋，出租轉讓住宅和違法用地、批少用多、甲批乙用等等現狀也很有現實意義。這樣，將給制定相應的政策法規提供可靠的數據和依據。這項“專題調查”，除應納入第二輪國土資源大調查土地后備資源調查內容和采用現代技術外，還應緊密結合農村宅基地的確權登記與變更登記發證和推行計算機網絡化管理的建設進行。考慮到這一項“專題調查”由于牽動面廣、政策性強，情況復雜等多方面因素，啟動并搞好“專題調查”時，一定要統一思想和統一調查方案，有計劃、有步驟地層層抓好試點，掌握動態信息，在作好經驗總結的基礎上，逐步推開。因此，國土資源部可在全國土地管理綜合試驗的十五個城市將這項“專題調查”優先開展起來，作為試驗城市的共同試驗任務，或將這些城市的城鄉結合部作為“專題調查”的試驗任務落實下去。因為，全國各類城市的城鄉結合部，當前還存在一個突出矛盾和老大難問題，這就是“城中村”的管理體制的二元化，宅基地管理不到位，建設長期處于無序狀態，違法用地、“一戶多宅”現象相當普遍，住宅布局混亂，環境惡劣，治安問題突出，成了城市的“陰暗角落”，不僅影響社會穩定，而且也影響“城中村”人的生存狀態，如果不進行“專題調查”，摸清各類用地情況，進行徹底改革，包括土地所有制的轉制、農民變市民等一系列政策問題，難以與“城鄉一體化”建設目標協調。因此，優先在城鄉結合部開展“專題調查”，這樣范圍小一些，工作量少一些，試驗成果得來快一些。同時，凡已經過國務院批準的土地利用總體規劃城市，其城鄉結合部也可作為“專題調查”的試點單位，摸清情況，總結經驗，井制定試點過程中碰到的相關政策措施，為全面推廣創造條件，從而使全國農村宅基地各類用地的家底，層層清楚明白。二、制定農村宅基地法規，提高依法管理水平在“專題調查”基礎上，針對農村宅基地存在的問題和各地在實踐中成熟的政策性規定，并根據新《土地管理法》及其《實施條例》，以及各省、自治區、直轄市人大制定的《實施辦法》等法律、法規的規定要求，國土資源部應加快研究制定我國農村宅基地管理辦法，作為《土地管理法》的配套法規出臺，指導地方依法管理好專題調查成果，提高管理宅基地的管理水平。因此，應將農村宅基地管理辦法的立法，納入部的軟科學研究課題，同時著手總結地方有關宅基地管理的成功經驗，在專題調查試點單位進行實踐完善。這樣可以一舉兩得，既檢驗宅基地管理政策的可行性，將使宅基地管理辦法出臺更加貼近農村實際；又便于基層土地管理部門操作與農戶的監督，有利于宅基地管理水平的提高。三、規范宅基地的審批，提高辦事效率新《土地管理法》及其《實施條例》在貫徹實施中，各地又在極力推進小城鎮建設，而相關法規對農村宅基地的審批只是作了原則性規定，缺乏可操作的規范性審批辦法。如農村村民新建住宅，申請宅基地的審批原則有幾條；用地標準和審批條件有哪些；審批內容和要求村民應知多少、應作什么事；審批和建設程序中基層土地管理部門的職責是哪些；農村基層組織的權力和義務有哪些；村民群眾有哪些義務和權利；當前急需建房用地的困難戶應把握的原則存哪些等等。基層土地管理部門迫切期望有一個規范農村宅基地的審批意見和辦法，或轉發地方政府有關這方面的政策規定，以指導這項工作的健康發展，減少亂占耕地建房、浪費土地現象的發生。四、嚴格依照規劃審批用地，控制宅基地建設規模鄉(鎮)土地利用總體規劃和村(鎮)建設規劃是管理農村宅基地的基礎。必須堅持按規劃、按定額、按程序、按審批權限依法審批宅基地。 目前，全國大部分省、自治區、直轄市的四級土地利用總體規劃已經批準。全國小城鎮建設也已按規劃全面展開，撤鄉并鎮和退耕還湖、退耕還林還草，移民建村、建鎮，自然村歸并、發展中心村，以及撤行政專署，新建地級城市，調整縣鄉(鎮)管轄范圍等等，這些對農村土地的集約合理利用是有好處的，也是社會經濟可持續發展的必然，因而是正確的。但也應面對剛剛批準的縣(鎮)土地利用總體規劃，就需要進行調整，重新申報批準的現實困難和問題。況且有的鄉(鎮)規劃都是報經省政府審批的，工作量太大，最終困難會使嚴格的審批制度流于形式。同時，鄉(鎮)規劃對農村居民點也只是劃了一個控制范圍，農村居民點既符合當今經濟現狀，又有超前意識的科學規劃真正落實的很少，不少地方只是為了參觀，搞幾個典型樣板村，真正切合實際，有利于生產，便于生活，留有空間發展的農村居民點詳細規劃還是不多的。因此，對農村居民點真正做到嚴格規劃用地，控制宅基地建設規模還需進一步調查研究，做好這篇文章的。五、改革宅基地使用制度，提高土地利用效益根據國務院(1990)4號文件的精神，農村宅基地有償使用由試點到全面展開的推行過程中，對遏制宅基地的不良消費方面確實發揮了重要作用。而1993年為減輕農民負擔將這一制度一刀切予以取消。一度緩解和亂占、多占宅基地的風氣又重新抬頭。一些農戶(特別是農村中有權的、有錢的)認為“多占地不交錢，不占白不占”，使宅基地管理失去了有效的經濟手段。據典型調查，農戶宅基地超標現象普遍存在，超標比率高達80％，個別農戶超標面積超過200平方米。因此，對農村宅基地現行有償使用制度應重新提出進行專題研究，尤其是隨著市場經濟的深入發展，房地產產業的經濟支柱作用被人們越來越認識。在城鄉結合部對富裕起來的農戶，應實施宅基地有償使用制度；對在農村宅基地超占農戶，超標面積可實施臨時租金制度，以提高農村宅基地占用成本。這樣做，不僅有利于形成農村宅基地合理布局與占用的經濟機制，而且有利于控制農村宅基地的亂占、濫用現象，提高土地利用效益。六、加大宣傳和執法力度，提高農民依法用地自覺性隨著新土地管理法律、法規的深入貫徹和實施，土地管理方式和利用方式正在實現根本性的轉變，宣傳教育應從農村實際出發，多種形式，反復多次著重講清楚土地管理中的新規定、新要求。如農村村民建房用地必須經鄉(鎮)人民政府審核，由縣人民政府批準，其中涉及占用農地的，還必須報省人民政府辦理農用地轉用手續，一戶只能擁有一處宅基地等等新規定，用地還要具備建設行政主管部門的規劃選址意見書等等新要求；而對農村村民建住宅的違法用地案件，尤其是對頂風作案、違反規劃、亂占耕地、越權審批的案件查處，針對基層土地管理所人員少，執法力量不足的實際情況，可將鄉鎮劃成若干片，建立土地執法工作小組，形成合力，嚴格執法，發現一處，查處一處，最終目的是提高農村村民依法用地的自覺性，保證土地管理政策法規真正能落到實處。
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農村宅基地管理辦法 第一章 總 則 第一條 為了規范和加強農村宅基地管理，合理利用土地資源，切實保護耕地，根據《中華人民共和國土地管理法》、 《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《浙江
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