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1.1999年4月國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》(中發(1997)11號文)第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。 2007 年12 月國務院又發出《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知指出農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。[2] 2007年《裝修'>北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》確立了此類合同的效力“以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效”的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。理由(3)，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。理由(4)，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。現實中，該原則在對于一時間轟動全國的北京市宋莊“畫家村”案件的審判中得到了充分體現。在畫家李玉蘭和賣房農民馬海濤買房糾紛一案，經過2007 年的一審二審，北京市二中院依據“農村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關規定，判定房產買賣無效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計9.3 萬元的賣房款與補償款。而北京二中院同時又以買房畫家“信賴利益損失”為主要理由支持敗訴方反訴。[4]在另兩起案件中經過法庭調解，村民與兩位藝術家最終達成以下協議：(1)雙方簽訂的買賣協議無效;(2)被告方可以在房屋中繼續居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補償款、搬遷費用、區位補償款歸被告所有，土地補償款歸原告所有。2.《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續”和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定“依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。這是法律規定中最直接的關于房屋買賣無效的法律依據。1991 年4月，北京市某區某鄉農民甲與鄰鄉農民乙簽訂賣房協議，雙方支付價款交付房屋及相關證件但沒有辦理房屋過戶登記手續及宅基地權屬變更登記手續。1995 年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是該房屋買賣未辦理相關手續。該區法院審理后認為，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定：“集體所有的土地依照法律規定屬于農村集體所有。”“依法改變土地的所有權或者使用權的，必須辦理土地權屬變更登記手續，變更證書。”“農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。”甲與乙買賣房屋的行為，未經有關部門批準，雙方所簽訂的買賣房屋的協議書無效。3.根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條之規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。 《山東省民事審判工作座談會紀要2005》中關于農村私有房屋買賣合同的效力認定問題的意見為,“《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。由于宅基地關系到農民的基本居住條件，所以獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內申請宅基地。由于農村房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移，依據當前我國的土地法律和政策，結合審判實踐經驗，因此，農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。”4.《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，如果農民的房屋允許其自由買賣，那么也就是允許農民將其房屋項下的宅基地使用權也一并出賣了。
同村人之間的房屋買賣合同是有效的，至于涉及周邊的土地就需要看是否與房屋成為整體了。比如：自家的院落應當可以作為房屋的整體。此外，即使不能作為整體，作為相鄰關系，對方既然已經喪失了對房子的所有權，那么周邊的土地自然也不與其產生法律關系。其應當無權利主張。
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你好，農村集體土地房屋買賣是可以的。 （一）法律效力 “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。對于將房屋出售
來自請教下農村集體土地房屋買賣可以嗎？2016-09-19 -
可以說，在農村房屋買賣中，很大一部分是因為農村房屋宅基地買賣合同無效引發的糾紛。根據《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。” 農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民
來自農村宅基地房屋轉讓有沒有效，親們知道嗎2017-06-30 -
甲方（賣方），男，縣鎮村莊村民，身份證號：，女，縣鎮村莊村民，身份證號：乙方（買方），男，縣鎮村莊村民，身份證號：根據國家《合同法》等法律的相關規定，甲、乙雙方經協商一致簽訂本合同，以資共同信守執行。
來自農村房屋買賣協議范本誰知道嗎？麻煩詳細說說。2016-12-22 -
還是無需公證，只需簽訂的合同是雙方的真實意思表示，并注意合同細節。但是必須到房產管理部門進行登記，辦理房產過戶手續，變更房屋產權證和土地使用權證上的所有人。農村房屋的出讓方應當是農村集體經濟組織成員。轉讓房屋合法性的審查
來自農村房屋買賣公正可以做嗎？2017-04-25 -
你好， 要根據具體情況具體分析 農村的房屋分為兩類：一種是已繳納土地出讓金的國有土地上的房屋，和其他商品房一樣買賣過戶;另一種屬于集體土地的房屋，需要符合中華人民共和國物權法、中華人民共和國土地管理法、中華人
來自請問農村房屋買賣可以過戶嗎？2016-09-25
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