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杜菊月
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商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。但商品房認購書并不因為其訂立簡單而風險低，相反正因為其合同條款少，導致許多事情沒有約定或約定不明，而且開發商也往往會利用商品房認購書的簡單做文章，損害消費者的權利。可以說，與其他房地產合同相比，商品房認購書的風險并不比那些合同的風險低。既然有風險，那么就要去防范。如果購房者不能求助于專業法律人士，就只好通過自己，多了解一點相關知識，有效地規避風險。 與其他合同一樣，商品房認購書采取要約、承諾方式。但為了幫助購房者更好地理解相關知識，筆者將商品房認購書訂立中的風險防范工作，分為三個階段。購房者應在這三個階段里，始終謹慎，做好應做的事，就能合法地維護自己的權益。 (一)商品房認購書訂立前期 這個階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準備，對防范風險也是非常必要的。購房者在這個階段必須做好兩項前期工作，具體如下： 1．購房者必須考慮成熟，決定購買將要預訂的商品房。 購房者買房不能像買菜一樣，應慎重行事。在決定購買該商品房之前，應做一些必要的調查和咨詢工作，調查的內容應包括：開發商的信譽和實力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價格、區位、戶型、環境比較，該開發項目的一些基本情況。關于開發商信譽和實力情況，以及該開發項目的一些基本情況，購房者可以從以下三個途徑去了解：(1)可以去有關行政主管部門咨詢，該項目是否以在建工程或土地使用權或房屋抵押向銀行貸款；該項目是否有法律缺陷，該項目是否已具備相關的手續；開發商的以往的開發業績如何等情況；(2)可以從群眾及知情者處了解一些信息，如開發商的信譽與實力；(3)可以從開發商的售房部有選擇性地捕捉信息。而該房與其他樓盤比較的情況，只能由購房者辛苦地多跑幾家開發商咨詢了，有客戶上門買房開發商都是非常熱情接待的。通過這樣的一些調查，購房者可以排除一些基本的法律風險，明確該商品房是否確實實惠值得購買。 例如，家住裝修'>荊州市的袁先生看中了一所由荊州市新江房地產開發有限公司正在開發的江躍小區內的一套商品房，價格、區位、戶型袁先生都比較滿意。此時開發商荊州市新江房地產開發有限公司要求袁先生簽訂一份商品房認購書，袁先生稱其要考慮考慮，第二天再簽。出了新江房地產公司江躍小區售房部的門，袁先生就奔向與江躍小區相鄰的另一房產開發商荊州市長河房地產開發有限公司正在開發的長河小區的售房部。袁先生對長河小區的售房部小姐說，其已看了江躍小區的房子，已準備簽合同了，現在是順道過來看看長河小區的房子。售房小姐一聽，當即就急了，忙說您千萬別買江躍小區的房子，江躍小區的房子怎么怎么不好，尤其是江躍小區的土地全部向銀行抵押，新江公司的實力不雄厚。聽到這個消息，袁先生忙向土地管理部門查詢此事，果然江躍小區的土地已全部在土地管理辦理了抵押登記。袁先生毅然取消了向新江公司買房的計劃，避免了經濟損失。由這個例子可以看出因為同行業之間的競爭，且售房業績與售房工作人員的收人緊密聯系，所以其他的開發商往往會泄漏“天機”。當然，購房戶對這些消息，要進行核實，也不能偏聽偏信。這一招在買房過程中往往屢屢奏效。 2．購房者應積極爭取不與開發商訂立商品房認購書。 通過前一項準備工作，購房者已經基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購買性，不少購房者就開始急著與開發商簽訂合同了。其實，這是犯了買房的大忌。筆者提醒購房者，在商品房買賣合同簽訂前，永遠不要表現太急，而要爭取讓開發商比我們急。因為“急”不僅僅是不利于爭取合同簽訂過程中的有利地位，還往往會粗心大意草草簽訂合同疏忽了防范風險，從而為自己的損失種下了禍根。實話說，訂立商品房認購書，對購房者確實沒什么益處，而且還會為購房者帶來風險。對這樣一個無益的合同，購房者還是能不簽就不簽為好。 (1)購房者不與開發商簽訂商品房認購書，開發商并不一定就不賣房子給購房者，天下哪有商家有生意不做的道理，只要開發商沒有將該房子預訂給其他人，在有利可圖的情況下，他還是會把房子賣給你的。也許在談判過程中，不少開發商會堅持他的要求，甚至態度強硬，但購房者應明白這不過是在談判，開發商當然要維護自己的利益。畢竟簽訂這個合同對他有利。 (2)并不一定就有其他人向開發商預訂該商品房，盡管開發商會將他的銷售情況形容得很好，并告誡購房者如不預訂，就會買不到想要的房，但開發商的實際銷售情況往往并不像他所介紹的那樣好，否則他也不會那么好心，不停地勸購房者預訂該房。 (3)即使購房者因拒絕訂立商品房認購書，而喪失了購買該房的機會，也沒什么大不了的，天下的房多得很，有錢還怕買不到？當然，如果在努力和爭取無效的情況下，購房者仍對該房情有獨鐘，決定購買，那么就只有做好后面階段的風險防范工作。 3．購房者應掌握必要的法律知識應對買房。 普通的老百姓買一套住宅往往需要付出自己及家人幾年、十幾年乃至幾十年的積蓄。對這樣一個重大的經濟行為，理應慎重謹慎，深思熟慮而后行。法律保護購房者的合法權益，但法律同樣是公平、公正和嚴肅的。如果因購房者的魯莽而訂立商品房認購書，訂立后卻反悔，在法律上是沒有依據的，必須承擔不利后果。所以，購房者就應在簽訂合同時考慮清楚再簽約。而購房者怎樣考慮清楚，只能依據相關法律知識。其實，對買房這樣一件重大的經濟行為，從某種意義上說，沒有損失與有損失相比就是賺了，所以為避免風險而抽出一點時間去了解一下相關知識，并不浪費，而是另外一種意義上有價值的勞動。 做好了以上三項準備工作，基本上就可以進人訂立商品房認購書的最重要的階段，即商品房認購書的訂立。 (二)商品房認購書訂立時 這個階段，是三個階段里相對重要的一個階段，對防范風險具有極重要的意義。由于這個階段時間較短，所以購房者防范風險的工作十分緊張，而且是與訂立合同同時進行。購房者應做好以下幾項防范風險的工作： 1.找出風險之處。 在商品房認購書訂立過程中，其實購房者最大的風險來自于開發商。通過調查，筆者發現開發商慣用的手段大同小異，也就導致商品房認購書的風險點就在那么幾處。要找出合同中的風險點，就首先要了解對手――開發商慣用什么手段。開發商的手法有的會在它提供的合同書中表現出來，請先看一份由開發商提供的典型的商品房認購書： 商品房認購書 甲方：廣元市鵬程房地產開發有限公司 法定代表人：李惠俠 乙方：羅堂清 身份證號： 甲、乙雙方經充分協商，達成如下協議： 一、乙方認購甲方開發的位于廣元市區的夢煙樓小區第一棟1層的住宅一間。乙方交納定金貳萬元。 二、乙方應于本合同簽定之日起一個月內與甲方簽訂商品房預售合同，否則定金不予退回，甲方并有權處置該房。 三、乙方不得違約，否則定金不予退回。 四、發生糾紛，友好協商解決，協商不成，提交人民法院訴訟。 甲方(簽章)：乙方(簽章)： 2002年8月15日2002年8月15日 從這份合同中，可以看出這份合同對購房者羅先生是極為不利的，最后羅先生確實也因此蒙受損失。開發商在訂約前的口頭承諾全部沒有落實，羅先生花了錢卻沒有買到合意的房子。開發商在此份合同中，玩的手段主要是模糊房屋情況條款，利用定金條款限制購房者等方法。這份合同雖不是足以反映全部問題，卻也是“管中窺豹，可見一斑”。通常開發商的方法主要有兩方面： (1)以虛假宣傳方式以及承諾欺詐消費者。在房地產項目開始啟動后，開發商往往會在取得預售許可證之前，就把售房部運作起來。首先將售房部裝修得漂漂亮亮，讓購房者下意識覺得他要買的房子也是如此，這套手法美其名曰“包裝商品房”；其次，將各種廣告鋪天蓋地的打出去，有印刷宣傳畫的，有在電視臺、電臺播放廣的，有在網站制作網頁的，各種方式應有盡有，而這些宣傳畫，照片往往是經美化加工的效果圖，當然好看。這套手法美其名曰“宣傳商品房”；再次，做個視覺效果極佳的微縮模型，加上燈光裝飾效果，讓人覺得要買的就是這人間天堂，這套手法美其名曰“展示商品房”；然后，就是售房人員對購房者的不厭其煩式的介紹。甜言蜜語式的承諾，可真到交房那一天才發現全部是假的。例如，羅先生所買商品房樓前的綠地變成物業管理小樓，開發商解釋：一是當初的設計改變；二是這么大一個小區也需要物業管理。乍一聽，羅先生覺得還挺有理，可一想自己就是沖著這塊綠地才買這套商品房，況且為什么物業管理用房就要占用綠地呢？羅先生又找到開發商討個說法，開發商答復，羅先生當初看的模型是美化效果微縮模型，允許與事實有所出人，況且，開發商有權改變設計。羅先生明知自己吃虧，卻又無可奈何，只好選擇忍耐。在中國，不知道有多少像羅先生這樣的吃虧受騙的購房者，他們卻大都選擇了與羅先生一樣的方式――無奈地接受。 (2)以提供合同文本方式欺詐消費者。為什么房地產開發商會要求訂立商品房認購書？為什么房地產開發商會提供合同文本？重要的原因就是開發商通過簽訂一個他提供文本的商品房認購書以達成他的一些目的。商品房認購書一般有標的條款，雙方當事人的姓名、名稱或住所條款，預訂房屋相關情況約定條款，合同履行期限條款，違約責任條款這5個主要條款，這5個條款中除雙方當事人的姓名、名稱或住所條款外，都比較多的被開發商利用，造成了購房戶的風險。 開發商的具體操作方法如下： 第一，改字法。這個方法主要是運用改變條款中的重要文字以使條款意義大變的方法，此條款多運用于標的條款。公平約定應是約束雙方的，在標的條款中，應約定合同任一方應在本合同簽訂后幾日內與合同相對方依據認購書有關預訂房屋情況的條款簽訂正式的商品房預售合同或商品房銷售合同，否則視為違約。合同的任一方的行為導致出現雙方依法不能簽訂正式的商品房買賣合同等事實上無法履行合同的情況，視為行為方違約。 因雙方在簽訂正式的商品房買賣合同過程中不能就除本合同已約定的預訂房屋相關的情況條款之外的房屋買賣條款達成一致，而放棄訂立商品房買賣合同的行為不視為違反本合同約定。然而，在有些開發商提供的商品房認購書文本中，對標的條款卻改為：購房者應在本合同簽訂后幾日內與售房方簽訂正式的商品房預售合同(或商品房買賣合同)，否則視為購房戶違約。這樣一來，加重了購房戶的責任，將雙方的義務強加到購房者一方。且不論這樣的約定是否有效，但如果購房者與開發商簽訂了這份合同，肯定會給購房者帶來不少的風險，無盡的煩惱。因為，假若當該條款有效時，則無論怎樣的條件，購房者都要與開發商簽訂商品房買賣合同，而失去了協商訂立商品房買賣合同條款的權利，而且開發商不與購房者訂立商品房買賣合同的行為不構成違約，可見該后果的嚴重性。當然，筆者認為這樣的合同約定應是無效的。《合同法》第40條規定，提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的條款無效。很顯然，開發商提供的合同條款符合該規定。不過無論怎樣，購房者都不能簽這樣的合同，更不能因該合同交納定金。因為，即使購房者贏得了糾紛的最后勝利，但最后的勝利往往需要耗費購房者太多的時間、金錢和精力，而開發商并不會因此損失什么。何況，誰又能保證購房者能贏得最后的勝利？倒不如在訂合同時認真些，計較些，維護自己的合法權益。 第二，模糊法。“模糊法”即開發商模糊一些重要條款的表述，使之處于一種沒有約定或約定不明的狀況。這種方法多被運用于有關預訂房屋基本情況的約定條款中，它是“改字法”的孿生兄弟，常常同時被開發商使用。商品房認購書有關預訂房屋基本情況的條款，正常作用與目的應該是為減少或避免雙方簽訂商品房買賣合同時分歧過多，而致最終無法訂立的風險，但部分開發商提供的商品房認購書的相關條款卻偏離了這個條款正常的目的與用途，而只是為達到開發商加大權利，減少責任的目的。預訂房屋的基本情況條款可包括價格、面積、坐落位置、戶型四種，假若開發商的商品房認購書僅僅是不對這些情況進行約定
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蕭承運
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1、如果購房者認為商品房認購書有失公平，可以與開發商協商，訂立補充協議。在與開發商協商訂立補充協議的過程中，我們提出的要求不僅要合法還要合情合理，這樣有助于雙方縮小差距，提高訂立補充協議的可能。補充協議中可以對原合同中不妥的條款進行修改，盡量實現公平。2、如果認購書有失公平，認購人還可以向人民法院起訴，撤銷該協議。這種解決方式只適用于因重大誤解訂立的或訂立合同時顯失公平及以嚴重欺詐而訂立的合同，對其他僅因購房者不滿意的合同不適用。3、如在雙方的商品房認購書中有選擇仲裁的條款，且該條款有效，購房者應向仲裁機構申請仲裁。在采取這種方式時，購房者一定要注意采集證據，因為購房者必須以足夠的證據來證明自己主張的事實。其實為了避免糾紛的產生，購房者最好了解簽訂了商品房認購書后自己說享有的權利和要承擔的義務。明確了解關于定金的條款，和認購書的轉讓是否需要經過開發的同意等方面的內容。
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