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蘇高原
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第一條折疊為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》(魯價綜發(fā)〔2011〕185號)等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條折疊本辦法適用于本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。第三條折疊本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。第四條折疊市及區(qū)縣價格主管部門會同同級房管主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。第五條折疊街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)居民委員會，具體指導、協(xié)調本轄區(qū)內物業(yè)服務管理的有關工作。第六條折疊提倡開發(fā)建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第七條折疊住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。第八條折疊住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及不同物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅前期(業(yè)主委員會成立之前，下同)物業(yè)服務費、停車服務費、車位租賃費實行政府指導價，由市價格主管部門會同市房管主管部門制定基準價及浮動幅度，并定期向社會公布。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務費、停車服務費、車位租賃費實行市場調節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)以合同形式約定。第九條折疊普通住宅物業(yè)管理范圍包括:(一)經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域;(二)公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域;(三)普通(限價)商品住房物業(yè)管理區(qū)域;(四)其他符合政府規(guī)定的普通住宅標準建設條件的建設項目。
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蔡鴻朗
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裝修'>淄博市物業(yè)管理辦法第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。第三條本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理和對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，適用本辦法。第四條市、區(qū)縣房產行政管理部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。規(guī)劃、建設、城管執(zhí)法、環(huán)衛(wèi)、公安、價格等有關部門，應當按照各自職責，做好物業(yè)管理的相關監(jiān)督管理工作。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助房產行政管理部門對物業(yè)管理服務進行監(jiān)督，協(xié)調轄區(qū)內物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。供電、供水、供熱、供氣、通訊、郵政等有關單位，應當各司其職，做好相關服務工作。第二章業(yè)主和業(yè)主大會第五條房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務，按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定行使和履行。第六條建立業(yè)主名冊制度。業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產生后移交其管理。業(yè)主變更的，新業(yè)主應當在業(yè)主名冊上進行變更登記。第七條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會;只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮建設規(guī)劃、物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)服務以及公共配套項目等因素，由區(qū)縣房產行政管理部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)按照實際情況劃定。第九條符合下列條件之一的，建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主可以向區(qū)縣房產行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求:(一)新建物業(yè)入住率達到50%以上的;(二)新建物業(yè)入住率達到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實施物業(yè)管理條件的。區(qū)縣房產行政管理部門接到成立業(yè)主大會的書面要求后，應當和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會籌備組。籌備組成員由業(yè)主代表和居民委員會成員組成。籌備組成員名單確定后3日內，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第十條新建物業(yè)小區(qū)首次成立業(yè)主大會，建設單位應當積極予以配合，并承擔必要的工作費用。第十一條籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(二)擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會委員產生辦法;(五)其他籌備工作。前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第十二條籌備組應當自組成之日起30日內，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第十三條召開首次業(yè)主大會會議，籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在區(qū)縣房產行政管理部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會，邀請其派代表參加。第十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定履行，其運作規(guī)程由市房產行政管理部門作出規(guī)定。第十五條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主大會的決定應當在3日內，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第十六條業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。第十七條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向區(qū)縣房產行政管理部門備案，并提交下列材料:(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;(三)業(yè)主委員會委員的名單和基本情況。業(yè)主委員會憑區(qū)縣房產行政管理部門出具的備案證明，依法刻制和使用印章。第十八條業(yè)主委員會應當在任期屆滿的2個月前，向區(qū)縣房產行政管理部門提交書面報告，并在區(qū)縣房產行政管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，組織業(yè)主成立換屆改選小組，召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿后未組織召開業(yè)主大會的，所在區(qū)縣房產行政管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書面要求后，應當組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起30日內召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會之日起10日內，原業(yè)主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。第十九條業(yè)主委員會成員的工作報酬和業(yè)主委員會的辦公費用由全體業(yè)主承擔，具體辦法由業(yè)主大會決定。經(jīng)業(yè)主大會決定，有條件的可以從物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益中支出。第三章前期物業(yè)管理第二十條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。第二十一條按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，住宅以及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅項目，建設單位應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。投標人少于3個或者物業(yè)規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)縣房產行政管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。市房產行政管理部門應當對公開招標的物業(yè)類型、規(guī)模、招投標辦法作出具體規(guī)定。第二十二條建設單位確定物業(yè)管理企業(yè)后15日內，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同;受聘的物業(yè)管理企業(yè)應當與房屋買受人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。前期物業(yè)服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內容，前期物業(yè)管理服務協(xié)議應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內容。物業(yè)管理企業(yè)應當將前期物業(yè)服務合同報區(qū)縣房產行政管理部門備案。第二十三條前期物業(yè)服務合同可以約定期限。前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同終止。前期物業(yè)服務合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止，但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前2個月通知業(yè)主。第二十四條建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，并向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:(一)竣工平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)業(yè)主名冊;(五)分幢分層平面圖和套型圖;(六)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會;尚未成立業(yè)主委員會的，應當將上述資料移交給新的前期物業(yè)管理企業(yè)。第二十五條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)與原規(guī)劃設計不符或者存在質量問題的，應當書面通知建設單位及時整改。建設單位不及時整改或者經(jīng)整改未達到規(guī)定要求的，由建設單位承擔相應責任。第二十六條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。第二十七條建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。第二十八條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第二十九條建設單位應當按照開發(fā)物業(yè)總建筑面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內無償提供物業(yè)管理用房，最低不得少于80平方米，產權歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時應當明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應面積。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房配置的相關資料，經(jīng)審核符合條件的，方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。第三十條建設單位已經(jīng)向政府有關部門辦理登記手續(xù)，并在物業(yè)出售、轉讓合同中聲明保留的物業(yè)非法定共用設施，建設單位可以依法保留，并自行經(jīng)營;也可交由物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，其經(jīng)營收益由合同約定。建設單位依法保留的物業(yè)非法定共用設施，應當按照原規(guī)劃設計的用途和功能使用，不得擅自改變用途。第四章物業(yè)管理服務第三十一條物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并取得相應的物業(yè)管理企業(yè)資質。房產行政管理部門應當建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。第三十二條物業(yè)管理人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書;物業(yè)技術人員應當取得相應行業(yè)的技術資格證書。物業(yè)管理企業(yè)應當對聘用的工作人員進行上崗培訓。第三十三條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。相對獨立的辦公樓、廠房、醫(yī)院、學校、幼兒園等單一業(yè)主的物業(yè)，由業(yè)主決定是否實施物業(yè)管理。第三十四條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對雙方的權利義務、物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、公共維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見。物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)服務合同報區(qū)縣房產行政管理部門備案。第三十五條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，開展相應的物業(yè)管理活動，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第三十六條物業(yè)服務合同期滿一方不再續(xù)簽的，應當在合同期滿前2個月通知對方。第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第二十四條規(guī)定的資料。第三十八條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。第三十九條未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房出租或者擅自改變用途。物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣。第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)委托有關專業(yè)性服務企業(yè)或者非本企業(yè)專業(yè)技術人員承擔物業(yè)服務合同規(guī)定的服務項目時，物業(yè)服務合同規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)相關責任不隨之轉移。第四十一條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，按照服務等級以及物業(yè)服務收費標準，在物業(yè)服務合同中約定。雙方協(xié)商不成的，按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。第四十二條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。第四十三條價格行政管理部門應當會同房產行政管理部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物
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從保障業(yè)主民主權利和人身自由等公民合法權利角度有《中華人民共和國憲法》；從物權保護角度有《中華人民共和國物權法》；從業(yè)主與物業(yè)公司權利義務關系調整角度有《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》；從損害賠償處理
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物業(yè)要求你交物業(yè)費，這是沒錯的，你所處的縣如果沒有法規(guī)規(guī)定可以只交50%或70%，你已交房就得按全額交物業(yè)費，物業(yè)公司收費是按物價局的批文來收的，你可以查看物價批文是否有關因你個人原因空置的優(yōu)惠條款， 如果沒有物業(yè)公司就
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