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《擔(dān)保法》中雖然對(duì)城市房地產(chǎn)的抵押采取了登記要件主義，但是在《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》中，根據(jù)登記的不同情況，我們可以看出明顯的立法指導(dǎo)思想的變化。因此，回答抵押登記對(duì)于抵押合同效力的影響這一問(wèn)題，需要具體情況具體分析。一、買方不能獲得預(yù)售房屋處分權(quán)的情況：在實(shí)務(wù)中，銀行在簽訂抵押貸款合同之后，將貸款支付給商品房預(yù)售合同的賣方。而商品房雖然已經(jīng)預(yù)售，但是在房屋所有權(quán)登記之前，買方并未獲得處分權(quán)，其與銀行簽訂的抵押合同處于效力待定的狀態(tài)，銀行的債權(quán)因?yàn)闆]有有效的擔(dān)保而處于極為不利的地位。如果出現(xiàn)預(yù)售商品房根本不能交付的情況，比如商品房預(yù)售合同的賣方攜款潛逃，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同的買方不可能取得房屋的所有權(quán)或者處分權(quán)，不可能辦理權(quán)利證書，其與銀行簽訂的抵押合同的效力最后可能出現(xiàn)因?yàn)榈盅喝瞬荒塬@得抵押物的處分權(quán)而無(wú)效。銀行對(duì)于貸款人的債權(quán)，只能認(rèn)定為沒有擔(dān)保的普通債權(quán)，對(duì)于抵押合同中設(shè)定的抵押物，銀行并不能行使抵押權(quán)進(jìn)行拍賣、變賣或者折價(jià)以清償債務(wù)。而對(duì)于抵押合同無(wú)效的法律責(zé)任，則需要根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定的締約過(guò)失原則，來(lái)分析抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的締約過(guò)失責(zé)任。二、買方在簽訂抵押合同的時(shí)候沒有處分權(quán)，但是在第一審法庭辯論結(jié)束前辦理并向法庭提供了權(quán)利證書的情況：買方雖然在簽訂抵押合同的時(shí)候沒有處分權(quán)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第49條第1款的規(guī)定，在第一審法庭辯論結(jié)束前辦理并向法庭提供了權(quán)利證書，其簽訂的抵押合同就可以認(rèn)定有效。但是，作為抵押權(quán)人的銀行就有權(quán)要求行使抵押權(quán)并獲得優(yōu)先受償呢《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第49條第2款還規(guī)定，當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。由是看出，在這種情況下，司法解釋采取的登記對(duì)抗主義。抵押人后來(lái)雖然獲得了處分權(quán)，抵押合同可以認(rèn)定為有效，但是如果沒有辦理登記，則不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，在沒有第三人主張權(quán)利的情況下，抵押權(quán)人享有抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，如果由第三人對(duì)抵押物主張權(quán)利，抵押權(quán)人則不能以抵押權(quán)對(duì)抗第三人。三、在有關(guān)爭(zhēng)議提起起訴之前抵押人就已經(jīng)獲得了權(quán)利證書的情況：對(duì)《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第49條的適用，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人就爭(zhēng)議提起訴訟當(dāng)時(shí)尚未獲得權(quán)利證書為條件。如果預(yù)售的商品房的買方已經(jīng)獲得了權(quán)利憑證，《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第49條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)不適用。同時(shí)，由于預(yù)售商品房的買方已經(jīng)獲得了權(quán)利證書，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第47條的規(guī)定，抵押生效的條件為登記。但如果沒有辦理抵押登記手續(xù)，是否一定導(dǎo)致抵押合同無(wú)效在《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》中，最高人民法院對(duì)具體情況做出了不同的解釋。1、當(dāng)事人違背誠(chéng)實(shí)信用原則，拒絕辦理的情況：《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第56條第2款的規(guī)定：“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”可以看出，由于當(dāng)事人違背誠(chéng)實(shí)信用原則導(dǎo)致抵押合同沒有登記，抵押合同并不生效。因此，銀行也不能行使抵押權(quán)將抵押物變賣、拍賣來(lái)清償債務(wù)。對(duì)于銀行不能收回貸款所遭受的損失，銀行只能通過(guò)追究抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則而給抵押權(quán)人導(dǎo)致的信賴?yán)娴膿p失。2、因?yàn)榈怯洸块T的原因使其無(wú)法辦理登記的情況：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第59條的規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。”在這種情況下，抵押人獲得優(yōu)先受償權(quán)的條件有兩個(gè)：其一為當(dāng)事人已經(jīng)辦理登記手續(xù)但因?yàn)榈怯洸块T的原因而登記不能，其二為抵押人獲得處分權(quán)并將權(quán)利憑證交給了抵押權(quán)人。在滿足了這些條件的情況下，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，債權(quán)人對(duì)抵押物獲得優(yōu)先受償權(quán)。而債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)當(dāng)以抵押合同生效為前提，因?yàn)榈盅汉贤纳В盅簷?quán)人才具有因抵押權(quán)有效而產(chǎn)生的對(duì)抵押物享有的優(yōu)先受償權(quán)。在債務(wù)人不能清償對(duì)債權(quán)人的債務(wù)的情況下，抵押權(quán)人可以依據(jù)抵押合同對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣、變賣或者折價(jià)使債權(quán)得以清償。但是，由于抵押權(quán)屬于物權(quán)中的擔(dān)保物權(quán)的一種，如果沒有公示，就不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。因此，司法解釋又明確，如果沒有登記，抵押合同不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。據(jù)此，在這種情況下，最高人民法院的立法主義已經(jīng)改為登記對(duì)抗主義，改變了《擔(dān)保法》中的登記要件主義。總之，在房地產(chǎn)預(yù)售的按揭交易中，銀行在貸款之后，由于其與商品房預(yù)售合同的購(gòu)房人所簽訂的抵押合同在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)處于效力待定的狀態(tài)，銀行的債權(quán)并沒有得到有效的保障。另外，對(duì)于《擔(dān)保法》對(duì)城市房地產(chǎn)抵押規(guī)定的登記要件主義，最高人民法院在司法解釋中已經(jīng)改變?yōu)樵诓煌闆r下采用登記對(duì)抗主義，在立法指導(dǎo)思想上更趨維護(hù)正常的交易秩序。
1.出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規(guī)定：“出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”該條規(guī)定將商品房預(yù)售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據(jù)，并不考慮審查對(duì)其他條件的具備與否，有其合理性。
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我國(guó)土地管理法及其管理?xiàng)l例對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定:“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，國(guó)務(wù)
來(lái)自誰(shuí)知道商品房買賣合同效力如何認(rèn)定？2015-08-20 -
臨沂商品房預(yù)售合同預(yù)售證第____號(hào)(存根)FORWARDSELLLICENCEFORCOMMODIFYHOUSE售房單位項(xiàng)目名稱房屋坐落地點(diǎn)房屋用途性質(zhì)預(yù)售對(duì)象預(yù)售總建筑面積外銷建筑面積建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)土地使用權(quán)證
來(lái)自幫幫忙，臨沂商品房預(yù)售合同該咋寫2017-11-03 -
可以參照以下范本寫： 甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買甲方預(yù)售的《______________》商品房事宜，訂立本合同。 第一條 甲方通過(guò)土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓/劃撥方式取得 區(qū)/縣_____
來(lái)自臨沂商品房預(yù)售合同該怎么寫？2015-10-23 -
商品房買賣預(yù)售合同 1、看開發(fā)商是否取得預(yù)售商品房的資格。簽訂預(yù)購(gòu)商品房合同前，須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資信進(jìn)行調(diào)查，看其是否取得了預(yù)售商品房的資格，持有《商品房預(yù)售許可證》。防止簽訂無(wú)效的商品房預(yù)售合同給購(gòu)房者造成不必要的
來(lái)自商品房買賣預(yù)售合同怎么寫2015-09-18
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