相關(guān)效果圖
請(qǐng)同意并接受《隱私政策》《服務(wù)條款》
已有3條回答
我的心臟你的模樣_8024
回答數(shù)：5910 | 被采納數(shù)：12
寫字樓物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容
早期介入的工作內(nèi)容：
(一) 在設(shè)計(jì)階段的工作要點(diǎn)：
1、 檢查配套設(shè)施是否完善，如郵局、商務(wù)中心、保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐(間)、吸煙區(qū)、員工餐廳及浴室等服務(wù)設(shè)施；另外如：物管管理用房、庫房、員工通道、更衣室、工程部工作間、值班室、崗?fù)さ群笄谠O(shè)施；
2、 檢查水電供應(yīng)容量及能源費(fèi)計(jì)量的設(shè)計(jì)。根據(jù)寫字樓的功能要求和考慮不同業(yè)主(租戶)使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。對(duì)功能多樣的樓宇，一定要考慮機(jī)電設(shè)備的配置和能源費(fèi)(水、電、氣)的分區(qū)域計(jì)量問題。
3、 檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實(shí)用，是否留有死角。
4、 檢查建筑材料的選用是否合理。設(shè)計(jì)單位和發(fā)展商從外型美觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應(yīng)從其后期維養(yǎng)的難易程度及費(fèi)用提出選擇建議。
5、 檢查機(jī)電設(shè)備的配置是否合理。物管公司應(yīng)主要從不同功能和不同業(yè)主的使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設(shè)備維養(yǎng)的難易程度及費(fèi)用等幾方面對(duì)各機(jī)電系統(tǒng)(電梯、通訊、采暖、空調(diào)、監(jiān)控及消防主機(jī)、污水處理系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等)提出選擇建議。
(二)在建安工程階段的工作要點(diǎn)：
1、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和施工進(jìn)度計(jì)劃；
2、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同；
3、 協(xié)助控制工程進(jìn)度：物管公司通過對(duì)施工計(jì)劃和現(xiàn)場情況的分析對(duì)比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔(dān)者，并督促其實(shí)現(xiàn)；
4、 協(xié)助控制工程質(zhì)量：物管公司要參與制定重大項(xiàng)目和設(shè)備的招投標(biāo)條件和合同條款；協(xié)助督促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系(質(zhì)量管理目標(biāo)、程序和辦法)，設(shè)立質(zhì)量檢查負(fù)責(zé)人；特別是在機(jī)電設(shè)備方面，物管公司要對(duì)訂貨、采購、包裝、運(yùn)輸、儲(chǔ)存、安裝、調(diào)試及成品保護(hù)進(jìn)行全過程的檢查和驗(yàn)收，做好質(zhì)量記錄和分析，提出意見協(xié)助處理質(zhì)量問題；
5、 檢查安全消防措施和保險(xiǎn)合同條款；
6、 收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。
(三)在開業(yè)運(yùn)營前籌備階段的工作要點(diǎn)：
1、“凡事預(yù)則立”，物管公司應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)展和大廈的租售情況與發(fā)展商 ，協(xié)商制定一份詳細(xì)(落實(shí)到每周)的工作計(jì)劃和進(jìn)度控制表；
2、起草大廈的物管委托合同并與發(fā)展商簽署；
3、與發(fā)展商協(xié)商制定大廈的管理維修公約并報(bào)市房地局核準(zhǔn)備案；
4、開立項(xiàng)目銀行結(jié)算帳戶、管理基金帳戶并建帳；
5、與發(fā)展商一起制定租售價(jià)格和營銷方案；了解已簽約的業(yè)主和租戶及發(fā)展商對(duì)他們?cè)谖锕芊矫嫠龅某兄Z，以制定相應(yīng)的服務(wù)和解決方案；
6、制定大廈運(yùn)營期的保險(xiǎn)方案，簽署保險(xiǎn)合同，注意其與大廈的工程一切險(xiǎn)的銜接；
7、制定大廈物業(yè)管理的崗位設(shè)置和人員編制，列出人員到位時(shí)間表；
8、制定外包項(xiàng)目，簽署外包合同；制定匯總各部門采購清單(辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機(jī)器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、大廈指示牌等等)；
9、根據(jù)開業(yè)前人員到位計(jì)劃、人員工資福利及辦公費(fèi)用、外包合同費(fèi)用以及采購清單編制開辦費(fèi)預(yù)算報(bào)發(fā)展商審批執(zhí)行；
10、根據(jù)大廈的樓宇設(shè)備情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費(fèi)金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費(fèi)計(jì)量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t；確定服務(wù)項(xiàng)目及各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
11、通郵地址和通郵手續(xù)；
12、工程方面：繼續(xù)協(xié)助發(fā)展商對(duì)工程進(jìn)度和質(zhì)量的監(jiān)理；對(duì)所有工程部員工進(jìn)行培訓(xùn)以讓他們熟悉樓宇建筑及各系統(tǒng)設(shè)備；參與樓宇、文件圖紙 資料、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試及驗(yàn)收交接工作；接受機(jī)電供貨商的培訓(xùn)；記錄所有缺陷和問題，督促承建商和供貨商整改；建立圖紙資料檔案、設(shè)備檔案、承建商和供貨商以及市政相關(guān)部門的聯(lián)系檔案；協(xié)助發(fā)展商簽署各項(xiàng)工程和設(shè)備的保修合同；與發(fā)展商辦理交接樓手續(xù)(包括安全消防責(zé)任的交接)；
交接內(nèi)容要點(diǎn)：
● 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編
● 圖紙資料及設(shè)備使用*作手冊(cè)
● 供貨商/承建商的培訓(xùn)
● 政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照
● 鑰匙
● 專用工具和備品備件
● 遺留問題的確認(rèn)和解決時(shí)限
● 保駕/保修安排(電話聯(lián)絡(luò)單)
● 電、水、氣表的抄讀確認(rèn)
● 政府機(jī)構(gòu)、市政等關(guān)系
● 須繼續(xù)執(zhí)行的合同及待收待支的款項(xiàng)(與業(yè)主租戶的、與分包商或其它單位的)
● 資產(chǎn)/材料/工具
● 財(cái)務(wù)工作聯(lián)系行文方式：
● 問題
● 問題的原因
● 已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?br />
● 解決方案建議(時(shí)間、費(fèi)用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理措施彌補(bǔ))
● 時(shí)間限制要求
13、人員培訓(xùn)：銷售人員的物管知識(shí)培訓(xùn)；工程人員的專業(yè)培訓(xùn)；所有人員的入職導(dǎo)向培訓(xùn)、安全消防培訓(xùn)、管理維修公約培訓(xùn)、保險(xiǎn)合同及理陪程序的培訓(xùn)、主要工作制度及程序的培訓(xùn)；
14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財(cái)務(wù)制度及重要對(duì)客服務(wù)程序等；
15、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計(jì)、印刷和使用；
16、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。
還可以輸入100字
提交答案
GK526
回答數(shù)：3008 | 被采納數(shù)：1
基本案情:48歲的陳桂蘭最近剛剛花了4萬塊錢裝修了新買的房子。這天，她正在新裝修的家里得意地欣賞著自己的設(shè)計(jì)，突然聽到有用鑰匙捅門的聲音，她緊張地抓起雞毛撣子，躡手躡腳走到門邊，還沒等她反應(yīng)過來，房門已經(jīng)被打開了。陳桂蘭很是奇怪，為什么這個(gè)陌生男人會(huì)有自己家新房的鑰匙。原來陳桂蘭買的是E座這個(gè)門牌號(hào)的房子，而陌生男子聶原買的是F座的這個(gè)門牌號(hào)的房子。當(dāng)陳桂蘭發(fā)現(xiàn)自己裝修的居然是F座聶原的房子時(shí)，頓時(shí)傻了。為了挽回?fù)p失，陳桂蘭提出和聶原換房，但是聶原說自己為這房子花了不少心血，還特意請(qǐng)大師來看了風(fēng)水，所以拒絕換房。原來，這個(gè)樓盤安裝的門鎖存在質(zhì)量問題，開鎖的重復(fù)率高到了令人難以置信的程度！陳桂蘭認(rèn)為這是由于該樓盤的門鎖有嚴(yán)重的問題，才導(dǎo)致自己裝修錯(cuò)了房子，白白損失了四萬多塊，因此要求開發(fā)商賠償自己的損失。而開發(fā)商則認(rèn)為走錯(cuò)房門是陳桂蘭自己的疏忽，而且陳桂蘭走錯(cuò)房門在先，所以拒絕賠償陳桂蘭的損失。無奈，陳桂蘭到法院起訴。 【判決結(jié)果】法院按照過錯(cuò)責(zé)任原則，認(rèn)為陳桂蘭認(rèn)錯(cuò)房門，負(fù)擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任；開發(fā)商提供的防盜門存在質(zhì)量瑕疵，承擔(dān)次要責(zé)任，最終判決開發(fā)商賠償陳桂蘭裝修損失8000元。
【法理評(píng)析】陳桂蘭誤把聶原的房子當(dāng)作自己的房子而進(jìn)行裝修，對(duì)聶原來說，他并沒有因此獲得利益。恰恰相反，聶原原本擁有的對(duì)自己房子按照自己想法進(jìn)行裝修的權(quán)利因此而受到了侵害，因?yàn)檫@樣一來，聶原如果再想裝修房子，就必須先拆除陳桂蘭所做的裝修，他將因此付出一筆額外的費(fèi)用。對(duì)聶原來說，陳桂蘭誤裝修房子的行為侵犯了他對(duì)自己房子的所有權(quán)，是侵權(quán)行為。根據(jù)民法通則第一百零六條第二款，以及第一百一十七條第二款、第三款的規(guī)定，聶原可以請(qǐng)求陳桂蘭將他的房子恢復(fù)原狀，或者折價(jià)賠償；如果因?yàn)殛惞鹛m的裝修而給聶原造成了其它重大損失的話，聶原還可以請(qǐng)求陳桂蘭賠償損失。當(dāng)然，如果聶原愿意使用裝修，可以基于不當(dāng)?shù)美Ц兑欢ǖ难b修款給陳桂蘭。
對(duì)陳桂蘭來說，她誤裝修了聶原的房子，固然主要是因?yàn)樗救说拇中拇笠猓_錯(cuò)了房門，但是另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商交付給她的房門鑰匙能打開聶原家的房門，也是重要原因。根據(jù)國家制定的防盜門技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，防盜門的門鎖互開率不得高于萬分之六。而本案中，門鎖的互開率明顯過高，要遠(yuǎn)高于萬分之六。即使在萬分之六內(nèi)，也是開發(fā)商提供的產(chǎn)品質(zhì)量瑕疵，其瑕疵的民事法律責(zé)任還是要承擔(dān)，國家規(guī)定的開鎖率不是產(chǎn)品提供商的免責(zé)依據(jù)，只是行政機(jī)關(guān)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的行政監(jiān)管和行政處罰的依據(jù)，作為防盜門的提供者，房地產(chǎn)開發(fā)商在民事責(zé)任上負(fù)有不可推卸的責(zé)任。
綜上所述，在本案中，陳桂蘭粗心大意，認(rèn)錯(cuò)房間，是發(fā)生這起糾紛的主要原因，負(fù)有主要責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)商提供的防盜門有質(zhì)量瑕疵，是發(fā)生這起糾紛的次要原因，負(fù)有次要責(zé)任。本案的損失一共包括陳桂蘭已花費(fèi)的裝修費(fèi)的損失，以及因聶原要求恢復(fù)原狀、賠償損失而支出的費(fèi)用。這些損失應(yīng)由陳桂蘭和房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)各自應(yīng)付的責(zé)任分別承擔(dān)
還可以輸入100字
提交答案
不知道
回答數(shù)：33900 | 被采納數(shù)：42
張先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級(jí)住宅。因?yàn)樗俏簧馊耍詫⒆≌鞯盅合蚰炽y行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司認(rèn)為張先生的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費(fèi)。由于張先生沒有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時(shí)間的訴訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣，拍賣結(jié)果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。這時(shí)，物業(yè)管理公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一直沒能收繳。分析：1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？
1、案例中所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)是在張先生與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同有效期間產(chǎn)生的，理應(yīng)由張先生來負(fù)擔(dān)。
2、物業(yè)管理公司之所以未能收到物業(yè)管理費(fèi)，是由于其本身大意所致，應(yīng)該有自己來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在其發(fā)現(xiàn)張先生沒有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)就應(yīng)該催繳，在房子辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的時(shí)候就應(yīng)該及時(shí)向銀行結(jié)清該筆費(fèi)用，現(xiàn)在銀行已經(jīng)將該房子出售，肯定不會(huì)再支付該筆費(fèi)用了。
還可以輸入100字
提交答案
物業(yè)管理
物業(yè)管理?xiàng)l例
物業(yè)管理方案
物業(yè)裝修管理方案
一樓帶地下室怎么裝修
室內(nèi)門有哪些
室內(nèi)裝修有哪些
室內(nèi)污染有哪些
臥室適合放什么
臥室電視柜
沒有滿意的答案，向?qū)I(yè)人士咨詢
-
目前有萬達(dá)、龍湖、興茂等。 按存在形式劃分 物業(yè)管理公司按存在形式劃分，有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司2013都比較普遍。前者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度一般都比較高；而后者的發(fā)
來自大型物業(yè)管理公司有哪些？2015-06-28 -
廣東物業(yè)管理公司有以下這些： 廣東碧桂園物業(yè)管理有限公司，廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司，廣東新廣國際物業(yè)管理有限公司，廣東華信物業(yè)管理有限公司，廣東中奧物業(yè)管理有限公司，廣州市開物物業(yè)管理有限公司。
來自廣東物業(yè)管理公司有哪些？2015-10-23 -
小區(qū)物業(yè)管理方案 為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，
來自小區(qū)物業(yè)管理方案有哪些2015-06-17 -
比較好的物業(yè)管理公司有 A：廣州怡城物業(yè)管理有限公司 地址：廣州市天河區(qū)天河南二路19-21號(hào)宏發(fā)大廈8層C區(qū) B：廣州新世界物業(yè)管理有限公司 地址：廣州市天河區(qū)廣園東路2191-2197號(hào)時(shí)代新世界中心5層50
來自最好的物業(yè)管理公司有哪些？2015-10-17 -
為了給進(jìn)駐企業(yè)及工作人員提供一個(gè)安全、潔凈的工作環(huán)境，做好綜合服務(wù)工作，TIBI特制定本物業(yè)管理規(guī)定。本規(guī)定包含以下四個(gè)具體要求，請(qǐng)進(jìn)駐企業(yè)遵照?qǐng)?zhí)行： 一、 安全防火防盜要求 二、 衛(wèi)生要求 三、 門衛(wèi)管理要求
來自物業(yè)管理政策有哪些？2015-11-20
微信公眾號(hào)
土巴兔APP