防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
　　(一)深入調(diào)查，防止"先租后抵"
　　銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。對(duì)已經(jīng)出租的房產(chǎn)，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現(xiàn)"先租后抵"問(wèn)題。當(dāng)然，如果出現(xiàn)"先抵后租"的情形，即抵押人在設(shè)定抵押權(quán)后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房產(chǎn)抵押貸款。
　　(二)認(rèn)真辦理抵押登記
　　銀行辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于"一物多押"？如果屬于"一物多押"，銀行要經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，銀行應(yīng)要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(zhǎng)，銀行應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。
　　(三)注意土地的性質(zhì)和使用期限
　　銀行辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，銀行應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。
　　(四)加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更
　　銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫(xiě)的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。
　　(五)對(duì)在建工程抵押貸款重點(diǎn)管理
　　由于在建工程具有特殊性，在受償權(quán)上不利于銀行，因此，銀行應(yīng)適當(dāng)降低在建工程抵押貸款數(shù)量；對(duì)發(fā)放的在建工程抵押貸款，銀行應(yīng)進(jìn)行單獨(dú)管理，要求借款人把基本存款賬戶設(shè)在本行，往來(lái)款項(xiàng)要通過(guò)本行辦理，隨時(shí)監(jiān)督借款人資金使用情況。
　　(六)共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字
　　銀行在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過(guò)房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。
　　(七)銀行應(yīng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估師
　　為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，銀行應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估師，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然銀行無(wú)權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評(píng)估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度。在房產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)作出評(píng)估報(bào)告后，銀行內(nèi)部的評(píng)估師應(yīng)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行二次估價(jià)，根據(jù)自己的評(píng)估價(jià)格，按照一定的比例確定實(shí)際發(fā)放貸款的金額，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。
　　(八)調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量
　　銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款；如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應(yīng)在法律糾紛解決后，根據(jù)實(shí)際情況確定是否辦理。
　　(九)重視借款人第一還款來(lái)源
　　銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要考慮借款人的第二還款來(lái)源，而且更重要的是重視第一還款來(lái)源；不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。希望我的回答對(duì)你有所幫助。