一、房屋產(chǎn)權(quán)要查驗(yàn)仔細(xì),房產(chǎn)的主要證明《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》是否齊全。認(rèn)真核對房屋的座落、房產(chǎn)所有人情況。你可以到房產(chǎn)管理部門查核該其房產(chǎn)真?zhèn)巍?br />
二、注意其買賣行為是否合法,查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān),有無房產(chǎn)抵押,包括私下抵押、共有人等等。當(dāng)購房者仔細(xì)驗(yàn)明所購房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購買,以免日后發(fā)生糾紛。
三、了解該房產(chǎn)的來歷,估算其交易行為所發(fā)生的費(fèi)用,并協(xié)商費(fèi)用的繳納情況。你可以先咨詢房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或直接委托評估,按其評估價(jià),代入標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算一下,再估算其發(fā)生的費(fèi)用及稅費(fèi)。大致列出房產(chǎn)買賣的收費(fèi)同標(biāo)準(zhǔn):(地方政策略有不同)
1、評估費(fèi):0.4%
2、營業(yè)稅:盈利5.5%(房產(chǎn)登記滿五年免)
3、個(gè)人所得稅:盈利20%或全額1%(獨(dú)有住房出售免)
4、契稅:個(gè)人首次購房、90平方以下1%;非首購普通住宅1.5%;非普通住宅3%
5、交易手續(xù)費(fèi):2.5元/平方
6、登記費(fèi):80元。
五證,一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三是建設(shè)工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預(yù)售許可證,簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應(yīng)該看兩證,一個(gè)是國有土地使用證,一個(gè)是預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準(zhǔn)確了,一般原則上就沒有問題,特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
購房過程中涉及的法律問題
作為購房者來講,是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業(yè),所以,對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題,不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實(shí),很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎,對于購房的知識比較了解,很多問題是可以避免的。
是對開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。
第二,簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同,這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時(shí)候,應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證,我后面會講什么叫五證。交付定金,簽訂認(rèn)定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購房款,辦理銷售或者叫預(yù)售登記,這是購房中的第二個(gè)階段。
第三,交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記,就是開發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業(yè),申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。
具體講,涉及到一些法律問題。
第一,如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書的時(shí)候,首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證,這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性,一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對,核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的,是不是有預(yù)售許可證。其次,可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息,有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明,比如說多少多少分鐘的車程,10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越,那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了,你是開的小轎車還是公共汽車,是什么時(shí)速的,所以用幾分鐘的車程確定地段的位置,這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告。可是,往往在售樓書中都有這個(gè),我們應(yīng)該特別注意。
一、確定買房目標(biāo):根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來確定適合自己的樓盤。
二、學(xué)習(xí)買房常識:房屋因?yàn)樯婕敖痤~巨大,購房是一個(gè)比較專業(yè)的行為。因此學(xué)習(xí)買房常識是必須的。
三、積累買房首付款
四、篩選買房范圍:選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。新開盤的小戶型的優(yōu)勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報(bào)率相對較高。
五、節(jié)省出行時(shí)間成本:購房前還應(yīng)考慮出行的時(shí)間成本。因?yàn)槲覀儾浑y發(fā)現(xiàn),穿越城市的時(shí)間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費(fèi)2小時(shí)在交通上,那么1月=60小時(shí)=2.5天,1年=730小時(shí)=30天,50年=36500小時(shí)=1520天=4年。提醒要買房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量購房效益和購房質(zhì)量的一個(gè)有效參數(shù),支出的成本越小,表明所購房屋的性價(jià)比越高。這樣一來,買房后額外付出的錢也會越來越少。
六、購房費(fèi)用的了解:在確定了買房的目標(biāo)和范圍之后,一些購房的基本費(fèi)用是一定要提前計(jì)算的,雖然這些費(fèi)用表面看起來似乎不多,還有些是固定值,但是與以后的房屋總價(jià)結(jié)合起來計(jì)算的話,它們的費(fèi)用還是一筆不小的支出
1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人,通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí),確認(rèn)無誤即可。
2、核實(shí)房屋狀況:在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解: 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí),有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。
3、明確交易程序:二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意:保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時(shí)要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。
4、明確違約責(zé)任:和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任,是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中,小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”,缺少實(shí)際效果。當(dāng)房價(jià)波動、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí),一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價(jià)偏高或不想支付過戶稅費(fèi),就拖延辦理過戶手續(xù),致使賣方交房后無法及時(shí)收到余款;有的賣方發(fā)現(xiàn)房價(jià)飆升,則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效,要求買方退房。
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