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韋唱月
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1、涉及的經濟適用房的相關政策問題，如果借方當時有資格買房，借方想取得該房屋的所有權，則首先得與被借方達成協議，得到被借方的轉讓許可(從當初被借方同意借方用其名義購買房屋的情況看，雙方有協商的基礎)。2、按照經濟適用房的轉讓規定辦理手續，根據有關國家規定，“經濟適用住房屬于政策性住房，購房人對已購經濟適用住房擁有有限產權。購買經濟適用住房滿5年后，購買人可以直接補繳政府土地收益綜合價款，取得全部產權，并進行變更登記”。如果雙方同意轉讓，手續也只能在5年后辦理。對此，雙方可簽訂一個轉讓協議，約定房屋5年后辦理過戶，同時確定一個相對較高的違約責任，防止雙方5年后可能的違約意愿影響協議的履行，從而保護雙方的權益。當然，如果雙方無法達成轉讓意向，借方也只能將房屋歸還被借方，同時向被借方主張借方支付的房款。因此，如果借名買經濟適用房被借方反悔，訴爭房屋的所有權歸被借方所有，實際出資人借方對房產不享有基于物權上的所有權權利，但由于其實際出資，則其與被借方之間發生了基于債權上的債權債務關系，也就是說，雖沒有了房，但還有錢。(二)借方沒有資格買房的情況：根據我國合同法的相關規定，以合法手段掩蓋非法目的合同無效。因此，不具備購房條件的借方為了購得經濟適用房而與被借方之間達成的委托代理合同是違法的。法律不保護此種情形。借名買賣經濟適用房存在非常大的風險，在實踐中，借名買賣屢屢因被借方反悔，容易引起房屋產權糾紛。借名買經濟適用房出現糾紛時，往往出現借方無法證明購房款是由自己支付等一系列問題，所以關于借名買房這類問題很有必要找律師幫助。
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楊晗玥
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裝修'>北京經濟適用房糾紛分析第一,未滿五年的經濟適用房買賣糾紛對經濟適用房不滿5年交易的問題，有人以為，未經政府同意，買賣不滿5年的經濟適用房合同無效。理由如下：1.法律依據。合同法第52條規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效;物權法第97條規定，處分共有的不動產，須經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。2.事實依據。所謂經濟適用房，是指購買人擁有有限產權的房屋，即購買人只擁有該房的部分產權，其他權利有政府擁有。購買人與政府對該房構成共有關系。3.相關法律依據:《經濟適用住房管理辦法》是部門規章，不是行政法規。但這個規章是依據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》制定的，可以認為是符合法規原則和宗旨的規章。規章其實也就是政策。民法通則第六條規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”從民法通則的規定看，如果違反政策，也可以認為是違反民法通則第六條的行為。由此可見，政策禁止性的規定可以通過民法通則第六條轉換為法律的禁止性規定，從而可以得出違反政策禁止性規定的行為無效的結論。但是也有人認為,第四條合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。《中華人民共和國物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。根據上面的有關規定，因為《經濟適用住房管理辦法》是部門規章，不是行政法規，所以簽定的買賣不滿5年的經濟適用住房的合同，應當認定為有效合同。此合同只是為雙方設立了權利義務關系，只要符合成立要件(如購買人必須符合經濟適用住房的申請人資格)，按照《合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效”的規定，該合同有效。但是，政府有優先回購權。一旦政府行使該權利，購房人就不能取得該房的產權。合同當事人可以主張以不能實現合同目的為由(政府不同意，不能辦理過戶)，解除該合同，主張違約責任及賠償損失等。以案說法：買賣經濟適用房的合同無效(不滿5年)。2008年9月1日,原告林某與被告孫某簽訂一份房屋買賣協議,約定孫某將其在同年獲得的一套50平方米的經濟適用住房賣給林某。協議約定房屋價格為15萬元;由買方在簽訂協議之日支付13萬元,余款在過戶時一次性付清;賣方在2008年9月30日前協助買方辦理相關的產權過戶手續,同年10月底賣方交付房屋給買方。該協議還約定了其他事項。協議簽訂后,買方依約于協議訂立的當日向賣方支付了購房款13萬元。但直到2009年3月底賣方孫某仍然不交付房屋,也不同意辦理房屋產權過戶手續。林某起訴到法院,要求法院認定雙方的房屋買賣協議有效并判令被告履行協議。法院審理后認定雙方協議無效并判決駁回了原告林某的訴訟請求。本案的關鍵是原、被告雙方訂立的房屋買賣協議是否有效。要認定協議的有效,除了協議簽訂的雙方當事人具有完全民事行為能力和雙方意思表示真實之外,還要看協議的內容是否違反法律、法規的強制性規定,是否違反社會公共利益等。本案中作為買賣標的的房屋屬于經濟適用住房,并且賣方取得該房屋還不到一年的時間。根據2007年建設部等國家七部委發布的《經濟適用住房管理辦法》的規定,經濟適用住房是指政府提供優惠政策,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。購房人對經濟適用住房只擁有有限產權,其所占用的土地是劃撥土地,購買經濟適用住房的當事人在5年內不得上市交易。這就是說,購買經濟適用住房的人在5年之內對該住房并沒有完全的產權,是和國家共有的房屋,即經濟適用住房的購房人在購得房屋5年內只是該房屋的共有人之一,作為共有人之一的人在沒有取得另一共有人同意的情況下處分共有的房屋,這顯然是違反了法律的強制性規定的。另外,也完全可以認為,如果獲得經濟適用住房的當事人可以任意買賣這種房屋的話,國家對城市低收入住房困難家庭的保障措施將會落空,這也是違反社會公共利益的。因此,根據我國《合同法》的規定,本案雙方訂立的房屋買賣合同是無效的。法院的認定和判決是正確的。北京經濟使用房專業律師分析:??原、被告雙方所簽協議雖含有“經濟適用房在國家政策允許上市交易過戶前由原告無償使用、政策允許交易后辦理過戶手續”這一貌似合法的約定，但事實上，涉案房屋除以被告名義與房產開發公司簽訂買賣合同外，協議的付款主義務由原告承擔，房屋占有、使用主權利也約定由原告行使，因此這一協議實為經濟適用房的轉讓協議。為此，法院認定原、被告雙方的協議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》關于轉讓劃撥土地使用權時應按國務院規定報相關人民政府批準的強行性規定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，屬無效民事行為，應認定為無效合同。因此，鑒于原、被告之間的轉讓協議被判無效，被告即理應返還原告所支付的涉案費用。同理，由于協議無效，違約金條款自然也就不具有約束力，但房價上漲所帶來的升值利益不得由任何一方單獨享有，原、被告各享有一半符合原、被告雙方預期，也最大程序地體現了公平，是適當的。第二,私買經濟適用房房號糾紛房號協議被判無效:去年9月25日，李某與王某簽訂了《經濟適用房買賣合同》一份，約定王某將自己在朝陽區垡頭地區翠城經濟適用房E區范圍內部分住房的購買權轉讓給李某;李某一次性向王某支付人民幣8萬元整，作為購買經濟適用房名額轉讓的補償;此后，李某又向聯系人邢某支付了23000元。事實上，轉賣是李、王兩人的私下行為，沒有經過有關部門的購房資格審查。因此，當李某拿著轉讓的房號去購買房子時，因資格不符被拒。李某現起訴至法院要求確認與王某簽訂的《經濟適用房買賣合同》無效，判決王某、邢某返還房號轉讓金。朝陽法院審理后認為，王某將購房權私自轉讓給沒有購房資格的李某的行為，已經違反了關于購買經濟適用住房的相關規定，客觀上也損害了社會公共利益，更為嚴重的是妨礙了其他符合購房條件人的購買權。李、王簽訂的《經濟適用房買賣合同》違反了法律、行政法規的強制性規定，損害了社會公共利益，屬于無效合同，應被解除。同時，王某和邢某也應全部返還收取的費用。第三,??經濟適用房“借名買房”糾紛“借名買房”糾紛:法官釋案判決房屋歸誰以房本為準孫力庭長解釋，經濟適用住房是政府為解決中低收入人群的住房問題而實施的政策，所以對于經濟適用房的買賣，除須遵循法律外，還要符合有關經濟適用住房購買及上市出售的行政法規的規定。對于“借名買房”糾紛，法院判決的原則是，依據物權法規定，以房本上的名字為準，即房本上是誰則房子就歸誰，如果出資人能證明自己出資或者裝修等，則由對方返還自己的全部出資。孫力庭長稱，實際購買人要求過戶，實際就是房屋買賣，得雙方自愿，也就是說，得出借姓名人自愿過戶，否則法院也不能強制。實際買房人出資按原價退還審理過多起該類案件的陳歷杰法官解釋，退還實際買房人的出資(包括幾萬元的買號費或者借名費等)，是按照當時買房時的房價退還的。也就是說，退還房款不是按現在的市場價退還，而是按當初買房時的價錢退還，這樣實際買房人就非常吃虧。此外，實際買房人想要回出資，還要提供充足的證據，比如支付購房款的銀行轉賬憑證，轉賬日期要和購房日期相互對應;能證明是借名買房的證人證言;雙方之間簽訂的借名買房協議等。“借名合同”效力屬模糊狀態陳歷杰法官解釋，私人之間關于“借名買房，約定房屋歸實際購買人”的合同不能推翻房產證。因為實際買房人不具有購買經濟適用住房的資格，其借用他人名義買房是為了規避法律、行政法規的強制性規定，因此合同無效。首先，這樣判決的依據是物權法和合同法的規定。其次，這樣判決也使那些自認為聰明而“合理規避法律”的人最終不能得利，這樣的結果對大多數遵紀守法的公民來說是公平的，同時也不會使經適房的相關法規成為擺設。孫力庭長解釋，但“借名合同”也不是一點用沒有，它可以救實際購買人，實際購買人可以依據合同在房子里繼續居住，而不用騰房，法院會依據雙方簽訂的合同駁回名義購房人的騰房訴訟。其實這是一個無奈的判決，也就是說，維持現狀，等待立法或者司法部門出臺相應的法規來解決。
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經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。如果資金比較緊張的時候如何解決?換言之，經濟適用房可以貸款嗎?經濟適用房貸款方式是如何操作的呢?經濟適用房可以貸款，操作過程基本與商品房的個人購房貸款操作
來自經濟適用房是裝修好的嗎？買經濟適用房怎么樣？2016-12-29 -
您好，據我了解，按照辦法第二條的規定，經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。也就是說，經濟適用房是享受政府提供的優惠政策，建設用地實行行政劃撥，向城鎮中低收入
來自買經濟適用房能貸款嗎？有什么手續2016-12-29 -
可以通過補繳政府應得收益后，取得完全產權后，再用來贈送給別人。購買經濟適用房的人只擁有房屋的部分產權，因此，不能贈送他人。但是購房人可以通過補繳政府應得收益，取得完全產權后再贈送別人。根據《北京市經濟適用住房管理辦法（試
來自我購買的經濟適用房是擁有全部產權嗎？2017-06-07 -
您好，關于您的問題買經濟適用房還是很合算的
來自買經濟適用房合算嗎2014-08-26
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