已有2條回答
合同是當事人或當事雙方之間設立、變更、終止民事關系的協議。依法成立的合同，受法律保護。二手房屋買賣合同是保護買賣雙方的交易關系的一種協議，要使一份合同有約束力，當然就要有約束條款，或者說是要約定雙方的違約責任，那么，應該如何認識二手房屋買賣合同的違約責任呢? 二手房屋買賣合同的違約責任主要是說明哪些系違約情形;如何承擔違約責任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什么情況下可以免責;擔保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。 一、違約責任的構成要件： (1)有違約行為; (2)有損害事實; (3)違約行為與損害事實之間存在因果關系; (4)無免責事由。 二、違約責任的免責事由 免責事由也稱免責條件，是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。合同法上的免責事由可分為兩大類，即法定免責事由和約定免責事由。法定免責事由是指由法律直接規定、不需要當事人約定即可援用的免責事由，主要指不可抗力;約定免責事由是指當事人約定的免責條款。 何為不可抗力呢? 根據中國法律的規定，所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。 不可抗力的要件為：(1)不能預見，即當事人無法知道事件是否發生、何時何地發生、發生的情況如何。對此應以一般人的預見能力為標準加以判斷;(2)不能避免，即無論當事人采取什么措施，或即使盡了最大努力，也不能防止或避免事件的發生;(3)不能克服，即以當事人自身的能力和條件無法戰勝這種客觀力量;(4)客觀情況，即外在于當事人的行為的客觀現象(包括第三人的行為)。 三、違約金 違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產。違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責任承擔方式。 一般來說合同違約金上限是不超過標的的20%。但是如果過高或者過低是可以請求法院給予減少或者增加的。 四、定金 定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。 定金的數額原則上是由當事人約定的，但擔保法對其最高限額又作了限定，即不能超過主合同標的額的百分之二十。司法解釋規定，當事人約定的定金數額超過主合同標的額的百分之二十的 ，超過的部分 ，人民法院不予支持。意圖顯然是限制給付數額過大的定金 ，將定金的懲罰限定在一定的限度內。
A 在合同中沒有約定違約金條款 A種情況下買賣雙方沒有在合同約定明確的違約金或違約金的計算方法那么當乙方買方延期支付購房款天甲方就無法直接簡單向對方索賠甲方如要想對違約方索賠那么根據舉證責任分配原理他首先要證明自己確實受到了經濟損失其次他還應證明自己的經濟損失是因為對方的違約而導致的再次他還應計算出自己受到經濟損害的具體數額該數額必須用貨幣價值來反映滿足以上三個方面他才可以向法院主張違約方的承擔違約責任實踐中你知道要滿足這些條件需要多少功夫和材料一般來就不太可能而在法庭上他還要面對違約方的質證和抗辯最后法庭是否認定還是個謎大多數法院皆會以只是甲方自己的計算方法證據為由沒有其它證據佐證舉證不充分判決駁回這樣無疑大大增加了甲方索賠的難度和風險 B違約責任乙方在合同支付購房款期限內延期交款的按《合同法》有關規定執行 B種情況看起來比A懂法知道《合同法》三個字挺嚇人的其實等于沒寫沒有約定它不按《合同法》執行難道還按《刑法》《婚姻法》執行? C違約責任乙方在合同支付購房款期限內延期交款天(含天)的則向甲方支付的違約金萬 C種情況下甲乙雙方有明確的違約責任條款違約金也有明確的數額當乙方買方延期支付購房款天造成甲方賣方不能按時拿到房款直接或間接損失萬轉而追究乙方違約責任這時發現約定的違約金低于實際損失甲方如不想自己承擔這萬元的損失可按照《合同法》第一百一十四條第二款的規定約定的違約金低于造成的損失的當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加那么甲方首先要計算出自己受到經濟損害的具體數額該數額必須用貨幣價值來反映其次他還應證明自己的經濟損失是因為對方的違約而導致的再次根據《合同法》第一百一十九條規定當事人一方違約后對方應當采取適當措施防止損失的擴大沒有采取適當措施致使損失擴大的不得就擴大的損失要求賠償甲方還要證明在損失出現后采取了積極措施將損失縮小在萬這些對于守約方的甲方同樣難度很大與第一種情形相似只不過相差萬而已但客觀來說也是甲方簽訂合同考慮不周不懂得其中的技巧造成的 D違約責任乙方違約承擔房款的%的違約金 D種情況違約金條款寫的很漂亮具體合法很容易計算出元不高又不低但要知道合法的%是以最后造成的損失為基準人又不是神仙開始就能算出違約最后造成的損失剛好等于總房款的%這是湊巧!假若低于損失你會吃苦頭的 E違約責任乙方在合同交貨期限內延期交貨的每延遲一天處該合同金額%的違約金 E種情況當皆因是乙方買方延期支付購房款天造成甲方賣方不能按時拿到房款直接或間接損失萬即以每延遲一天處該合同金額%的違約金來計算可獲得元的賠償獲得的違約金賠償稍低于損失乙方也只能按照合同的約定賠償甚至甲乙方在約定違約金的時候可以比%更高只要不是違約金過高就行根據《合同法》第條規定違約金約定過高法律是要調整的那違約金如何判斷違約金過高? 年月日最高法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》規定的原則為以違約造成的損失為基準綜合衡量履行程度當事人的過錯預期利益當事人締約地位強弱是否適用格式合同或條款等多項因素根據公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡堅持以補償為主以懲罰性為輔的違約金性質具體標準的法律依據是《合同法解釋(二)》第條規定超過造成損失的百分之三十的 講了那么多原則和規定大家能悟出我們在起草或簽訂合同時怎么樣約定具體數額了嗎?那么多原則最后誰來把握?法官!簽訂合同時能預計違約后的損失嗎?不能!違約金過高誰來承擔舉證責任?違約方!違約方能證明清楚你的損失到底是過高還是適應很難!因此簽訂合同時約定違約金很需要技巧和經驗應當具有過人的判斷力需在實踐中磨練這里要再補充說一句若判斷超過%正確的做法應當為超過的部分不保護%以內法院很難不支持守約方的訴求即使違約金過高根據舉證責任分配原理對方舉證證明違約金過高于損失也是很難的應該說比我們守約舉證損失數額更難
-
可以起訴要求對方履行合同，并主張對方承擔違約責任。
來自二手房逾期交房違約責任該誰付2013-05-09 -
違約在現實交易中并不少見，那么，二手房合同違約可以如何來處理呢？二手房合同違約金的比例又是怎么定的呢？一、二手房合同違約如何處理？1.因甲方違反本合同書第一條所有權瑕疵擔保責任而導致乙方主動或被動參與訴訟(仲裁)等爭議解
來自二手房合同違約如何處理？二手房合同違約金比例是怎樣定的？2017-06-14 -
購房合同中約定的違約責任指的是“合同的當事人一方沒有履行合同義務或者履行合同義務不符合合同中約定所應該承擔的民事責任”，開發商以及購房者作為合同的當事人，雙方在約定責任的時候是對等的。一、明確違約責任類型責任約定要具體，
來自購房合同違約要怎么辦？違約責任要怎么劃分？2017-06-13 -
二手房的違約事項主要有有賣方逾期交房、買方逾期付款、買賣雙方單方面解約或違反合同規定和房屋質量問題四項，交易中出現違約行為后，守約方可以要求違約方返還定金、繼續履約、支付違約金或賠償實際損失。二手房交易違約事項有哪些？1
來自二手房交易違約事項有哪些？違約了怎樣賠償？2017-06-20 -
對于商品房買賣合同糾紛中違約責任如何確定，是出現此種爭議后必須解決的問題。但是由于商品房買賣合同大多屬于格式格式，對于違約責任的承擔方式約定相對比較明確，一旦出現約定不明的情況，我們也可以根絕《商品房買賣解釋》的有關規定
來自問一下，怎樣確定房屋買賣合同違約責任2017-06-23
微信公眾號
土巴兔APP