A 在合同中沒(méi)有約定違約金條款
　　A種情況下買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有在合同約定明確的違約金或違約金的計(jì)算方法那么當(dāng)乙方買(mǎi)方延期支付購(gòu)房款天甲方就無(wú)法直接簡(jiǎn)單向?qū)Ψ剿髻r甲方如要想對(duì)違約方索賠那么根據(jù)舉證責(zé)任分配原理他首先要證明自己確實(shí)受到了經(jīng)濟(jì)損失其次他還應(yīng)證明自己的經(jīng)濟(jì)損失是因?yàn)閷?duì)方的違約而導(dǎo)致的再次他還應(yīng)計(jì)算出自己受到經(jīng)濟(jì)損害的具體數(shù)額該數(shù)額必須用貨幣價(jià)值來(lái)反映滿足以上三個(gè)方面他才可以向法院主張違約方的承擔(dān)違約責(zé)任實(shí)踐中你知道要滿足這些條件需要多少功夫和材料一般來(lái)就不太可能而在法庭上他還要面對(duì)違約方的質(zhì)證和抗辯最后法庭是否認(rèn)定還是個(gè)謎大多數(shù)法院皆會(huì)以只是甲方自己的計(jì)算方法證據(jù)為由沒(méi)有其它證據(jù)佐證舉證不充分判決駁回這樣無(wú)疑大大增加了甲方索賠的難度和風(fēng)險(xiǎn)
　　B違約責(zé)任乙方在合同支付購(gòu)房款期限內(nèi)延期交款的按《合同法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行
　　B種情況看起來(lái)比A懂法知道《合同法》三個(gè)字挺嚇人的其實(shí)等于沒(méi)寫(xiě)沒(méi)有約定它不按《合同法》執(zhí)行難道還按《刑法》《婚姻法》執(zhí)行?
　　C違約責(zé)任乙方在合同支付購(gòu)房款期限內(nèi)延期交款天(含天)的則向甲方支付的違約金萬(wàn)
　　C種情況下甲乙雙方有明確的違約責(zé)任條款違約金也有明確的數(shù)額當(dāng)乙方買(mǎi)方延期支付購(gòu)房款天造成甲方賣(mài)方不能按時(shí)拿到房款直接或間接損失萬(wàn)轉(zhuǎn)而追究乙方違約責(zé)任這時(shí)發(fā)現(xiàn)約定的違約金低于實(shí)際損失甲方如不想自己承擔(dān)這萬(wàn)元的損失可按照《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定約定的違約金低于造成的損失的當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加那么甲方首先要計(jì)算出自己受到經(jīng)濟(jì)損害的具體數(shù)額該數(shù)額必須用貨幣價(jià)值來(lái)反映其次他還應(yīng)證明自己的經(jīng)濟(jì)損失是因?yàn)閷?duì)方的違約而導(dǎo)致的再次根據(jù)《合同法》第一百一十九條規(guī)定當(dāng)事人一方違約后對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的不得就擴(kuò)大的損失要求賠償甲方還要證明在損失出現(xiàn)后采取了積極措施將損失縮小在萬(wàn)這些對(duì)于守約方的甲方同樣難度很大與第一種情形相似只不過(guò)相差萬(wàn)而已但客觀來(lái)說(shuō)也是甲方簽訂合同考慮不周不懂得其中的技巧造成的
　　D違約責(zé)任乙方違約承擔(dān)房款的%的違約金
　　D種情況違約金條款寫(xiě)的很漂亮具體合法很容易計(jì)算出元不高又不低但要知道合法的%是以最后造成的損失為基準(zhǔn)人又不是神仙開(kāi)始就能算出違約最后造成的損失剛好等于總房款的%這是湊巧!假若低于損失你會(huì)吃苦頭的
　　E違約責(zé)任乙方在合同交貨期限內(nèi)延期交貨的每延遲一天處該合同金額%的違約金
　　E種情況當(dāng)皆因是乙方買(mǎi)方延期支付購(gòu)房款天造成甲方賣(mài)方不能按時(shí)拿到房款直接或間接損失萬(wàn)即以每延遲一天處該合同金額%的違約金來(lái)計(jì)算可獲得元的賠償獲得的違約金賠償稍低于損失乙方也只能按照合同的約定賠償甚至甲乙方在約定違約金的時(shí)候可以比%更高只要不是違約金過(guò)高就行根據(jù)《合同法》第條規(guī)定違約金約定過(guò)高法律是要調(diào)整的那違約金如何判斷違約金過(guò)高?
　　年月日最高法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定的原則為以違約造成的損失為基準(zhǔn)綜合衡量履行程度當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)預(yù)期利益當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡堅(jiān)持以補(bǔ)償為主以懲罰性為輔的違約金性質(zhì)具體標(biāo)準(zhǔn)的法律依據(jù)是《合同法解釋(二)》第條規(guī)定超過(guò)造成損失的百分之三十的
　　講了那么多原則和規(guī)定大家能悟出我們?cè)谄鸩莼蚝炗喓贤瑫r(shí)怎么樣約定具體數(shù)額了嗎?那么多原則最后誰(shuí)來(lái)把握?法官!簽訂合同時(shí)能預(yù)計(jì)違約后的損失嗎?不能!違約金過(guò)高誰(shuí)來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任?違約方!違約方能證明清楚你的損失到底是過(guò)高還是適應(yīng)很難!因此簽訂合同時(shí)約定違約金很需要技巧和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)當(dāng)具有過(guò)人的判斷力需在實(shí)踐中磨練這里要再補(bǔ)充說(shuō)一句若判斷超過(guò)%正確的做法應(yīng)當(dāng)為超過(guò)的部分不保護(hù)%以內(nèi)法院很難不支持守約方的訴求即使違約金過(guò)高根據(jù)舉證責(zé)任分配原理對(duì)方舉證證明違約金過(guò)高于損失也是很難的應(yīng)該說(shuō)比我們守約舉證損失數(shù)額更難