你好,很高興為您解答!1、再轉(zhuǎn)讓的出賣人將尚未竣工的房屋再行轉(zhuǎn)讓給第三人的,因作為合同標(biāo)的物的房屋尚不存在,性質(zhì)上屬于商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)取得合同相對開發(fā)商的同意,未經(jīng)開發(fā)商同意的,該轉(zhuǎn)讓對開發(fā)商不發(fā)生法律效力。第三人向開發(fā)商主張履行商品預(yù)售合同的,不予支持。
2、預(yù)售商品房竣工后,再轉(zhuǎn)讓的出賣人在房屋交付及取得產(chǎn)權(quán)證前,轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋給第三人的,屬于上述將來取得之物的轉(zhuǎn)讓,再轉(zhuǎn)讓的出賣人與第三人簽訂的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同有效。
3、商品房預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定,國務(wù)院決定,禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的,房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房,推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案,防范私下交易行為。
要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入,依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。對虛構(gòu)買賣合同,囤積房源;發(fā)布不實價格和銷售進度信息,惡意哄抬房價,誘騙消費者爭購;以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目建設(shè)要求的,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案,公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的,建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時依法從嚴(yán)處罰,并向社會公布。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件,商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人,經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)于續(xù)后,在預(yù)售商品房尚未實際交付前,預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人,辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的,首先《商品房預(yù)售合同》應(yīng)在有效期之內(nèi),在具備這一前提條件后,按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,辦理程序如下:
(一) 轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同(一式兩份),合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。其中,轉(zhuǎn)讓金額與原預(yù)售契約價款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。
(二) 轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的,經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》,報當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T審查。
(三) 交易管理部門對批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的,通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方與受讓人各執(zhí)一份,副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持有的預(yù)售契約正本移交給受讓人,待房屋正式交用后,憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。
1、再轉(zhuǎn)讓的出賣人將尚未竣工的房屋再行轉(zhuǎn)讓給第三人的,因作為合同標(biāo)的物的房屋尚不存在,性質(zhì)上屬于商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)取得合同相對開發(fā)商的同意,未經(jīng)開發(fā)商同意的,該轉(zhuǎn)讓對開發(fā)商不發(fā)生法律效力。第三人向開發(fā)商主張履行商品預(yù)售合同的,不予支持。 2、預(yù)售商品房竣工后,再轉(zhuǎn)讓的出賣人在房屋交付及取得產(chǎn)權(quán)證前,轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋給第三人的,屬于上述將來取得之物的轉(zhuǎn)讓,再轉(zhuǎn)讓的出賣人與第三人簽訂的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同有效。 3、商品房預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。