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董芳蕤
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第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。第四條國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。第二章業主及業主大會第六條房屋的所有權人為業主。1、業主：已經與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的，應當具有業主的權利；業主分為自然人業主與非自然人業主。共有權人和即將取得共用權的人。業主在物業管理活動中，享有下列權利：2、業主權利：在物業管理企業提供的服務不符合合同約定時，有權拒絕支付物業管理費用，并有權提出賠償請求；(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；(四)參加業主大會會議，行使投票權；(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；(六)監督業主委員會的工作；(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規規定的其他權利。
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許高歌
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裝修'>三明市物業服務收費實施辦法一、為規范我市物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》及省物價局、省住房和城鄉建設廳《福建省物業服務收費管理辦法》規定，結合我市實際，制定本實施辦法。二、本實施辦法適用于本市行政區域內具有法定物業管理資質的物業服務企業對物業管理區域提供物業服務的收費行為。三、本實施辦法所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理與服務，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。四、政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業服務收費通過市場競爭形成。五、物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費項目、標準與服務內容、質量相符的原則。六、物業服務收費實行統一政策、分級管理。市物價局會同市房地產管理局負責制定全市物業服務收費政策，指導、協調全市物業服務收費的監督管理工作。縣(市)物價局會同同級建設局(房管局)負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。七、物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅(不含別墅、低密度聯排高檔住宅，下同)前期物業服務收費實行政府指導價。其他物業服務收費實行市場調節價。八、實行政府指導價的物業服務收費采用包干制形式，按分級管理原則，三明市區范圍內的由市物價局會同市房地產管理局制定《三明市普通住宅物業服務等級及指導性收費標準》，并定期公布；三明市區以外由當地物價局會同建設局(房管局)制定普通住宅物業服務等級及指導性收費標準，并定期公布。新建住宅的具體物業服務收費標準由開發建設單位與物業服務企業根據公布的指導價在物業服務合同中約定。前期物業服務合同期滿但未成立業主大會的，如服務內容和收費標準不變，由物業服務企業在合同期滿前一個月在物業服務區域內的醒目位置進行公示，合同期屆滿后，物業服務企業仍提供不低于原先質量的服務，若無專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主(以下簡稱“雙過半業主”)提出異議的，可繼續適用原服務內容和收費標準；如要適當調整收費標準，則必須經過雙過半業主同意，由物業服務企業與業主根據公布的指導價范圍內重新約定。合同履行期間，物業服務成本因政策性因素或服務項目和內容發生較大變動時，如要調整收費標準，物業服務企業應在物業服務區域內的醒目位置就物業服務成本變動情況進行公示，并經雙過半業主同意，由物業服務企業與業主在公布的指導價范圍內協商重新約定具體收費標準。九、實行市場調節價的物業服務收費，未產生業主委員會的，采取包干制形式，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人就服務內容和收費標準在物業服務合同中約定；已產生業主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業主委員會代表業主與物業服務企業就服務內容和收費標準在物業服務合同中約定。各級物價局、建設局(房管局)應加強對實行市場調節價的物業服務行為的引導與規范，促進物業相關主體合理約定收費及有關事項。十、包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指業主向物業服務企業預交物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。十一、實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務成本的構成包括如下：人員費用、物業共用部位和共用設施設備的日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊費、以及經業主大會同意的其它費用。十二、新建物業出售前，開發建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同。開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，前期物業服務合同應當約定物業服務內容、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。同時在物業銷售時明示臨時管理規約并予以說明，對物業買受人遵守臨時管理規約予以書面承諾。十三、物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。業主自用的向業主收取；物業服務企業使用的向物業服務企業收取；公共使用的由業主分攤，具體分攤辦法由物業服務企業與業主在物業服務合同中約定。開發建設單位在房屋買賣合同中應當包含上述約定的內容。物業服務企業每月應在服務區域內醒目位置公布一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。物業服務企業不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業管理區域內配套設施用房物業服務費用。十四、物業服務收費按房屋所有權證登記的房屋建筑面積(不含與住宅配套的附屬間面積)收取。未辦理房屋所有權證的，物業服務費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取，房屋所有權證辦理后按登記面積結算，多還少補。十五、物業服務費用從物業交付買受人之日起按月收取。業主自愿預繳的除外。前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由開發建設單位承擔；已竣工但未出售房屋的物業服務費由開發建設單位承擔；出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業服務收費標準承擔；開發建設單位售房時承諾減免的物業服務費，減免部分的物業服務費用由開發建設單位承擔。業主辦理入住手續后長期(連續達六個月以上)未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業服務企業書面備案，按規定或約定物業服務費標準的60％交納空置物業服務費。十六、物業交付買受人后，但物業服務區域內相關配套設備設施尚未完備或未交付使用的，其物業服務收費標準應適當下浮。屬于實行政府指導的物業服務收費標準，降低幅度在20%以內；屬于市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業協商。前期物業服務合同約定的收費標準與下浮后實際收費標準的差額部分由建設單位承擔。十七、業主應當按照物業服務合同的約定足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，已成立業主大會的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。并由物業服務企業出具結清物業服務費用的證明，房管交易部門方能辦理過戶手續。十八、住宅改變為經營性的物業，其收費標準按該住宅物業服務收費標準的2倍以內收取。住宅小區配套的商業店面的物業服務收費標準，由業主或物業使用人與物業服務企業在簽訂物業服務合同中約定。十九、物業服務費用實行酬金制方式的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年至少一次公布物業服務資金的收支情況，同時接受業主或者業主大會的質詢。二十、物業服務費用實行酬金制方式的，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔方式經業主大會通過，由業主委員會代表業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。二十一、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，必須遵守法律、法規和管理規約(臨時管理規約)等規定，應當征得相關業主和業主大會同意后，按照規定辦理相關手續，并告知物業服務企業。所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會決定使用。物業服務企業參與經營的，按雙方合同約定處理。二十二、物業服務企業已經接受委托實施物業服務相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。二十三、物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由物業服務企業與委托服務的業主雙方約定。二十四、物業服務企業不得向進入服務區域內為業主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。二十五、物業服務企業對同一物業管理區域內同一時間交付且同一使用性質和同一類型的物業服務收費，應按統一標準收取，不得以任何形式采取價格歧視。二十六、物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當按照國家和本省相關規定，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，做好明碼標價工作，公示內容包括：物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、價格舉報電話12358等。二十七、各級物價局、建設局(房管局)應當加強對物業服務企業的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的監督和檢查。物業服務企業違反國家和本省物業管理法規及有關價格法律、法規和規定的，由各級物價局、建設局(房管局)按職能分工分別依據有關法律、法規和規定予以處罰。二十八、本實施辦法由市物價局和市房地產管理局按各自職責負責解釋。二十九、本實施辦法自2010年10月1日起執行。原《三明市物業服務收費管理實施細則(試行)》同時廢止。
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