1、征地要評估社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn) 試點(diǎn)明確4大任務(wù);建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度 國土資源部部長、國家土地總督察姜大明表示: 一是完善土地征收制度。針對征地范圍過大、程序不夠規(guī)范、被征地農(nóng)民保障機(jī)制不完善等問題,要縮小土地征收范圍,探索制定土地征收目錄,嚴(yán)格界定公共利益用地范圍;規(guī)范土地征收程序,建立社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估制度,健全矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,全面公開土地征收信息;完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。 二是建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。針對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)能不完整,不能同等入市、同權(quán)同價(jià)和交易規(guī)則亟待健全等問題,要完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度,賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能;明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍和途徑;建立健全市場交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。 三是改革完善農(nóng)村宅基地制度。針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題,要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式,探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式;對因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況,探索實(shí)行有償使用;探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地;改革宅基地審批制度,發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用。 四是建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制,合理提高個(gè)人收益。針對土地增值收益分配機(jī)制不健全,兼顧國家、集體、個(gè)人之間利益不夠等問題,要建立健全土地增值收益在國家與集體之間、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的分配辦法和相關(guān)制度安排。 2、非試點(diǎn)地區(qū)不要擅自行動(dòng) 試點(diǎn)嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的縣(市)開展,確保風(fēng)險(xiǎn)可控 姜大明表示,改革試點(diǎn)的要求,一是堅(jiān)持小范圍試點(diǎn)。統(tǒng)籌東、中、西部和東北地區(qū),兼顧不同發(fā)展階段和模式,主要在新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)和農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)中安排,選擇若干有基礎(chǔ)、有條件的縣或縣級市開展。二是堅(jiān)持依法改革。試點(diǎn)涉及突破相關(guān)法律條款,需要由國務(wù)院提請全國人大常委會(huì)授權(quán),允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款。三是堅(jiān)持封閉運(yùn)行。試點(diǎn)嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的縣(市)開展,非試點(diǎn)地區(qū)不要盲目攀比,擅自行動(dòng),確保試點(diǎn)封閉運(yùn)行,風(fēng)險(xiǎn)可控。 試點(diǎn)工作在2017年底完成。 農(nóng)村宅基地有償轉(zhuǎn)讓: 近日《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》由中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā),這標(biāo)志我國農(nóng)村土地制度改革即將進(jìn)入試點(diǎn)階段。針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題,意見提出將對進(jìn)城農(nóng)民宅基地實(shí)行試點(diǎn)自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓。(1月11日《新京報(bào)》) 進(jìn)城農(nóng)民宅基地試點(diǎn)有償轉(zhuǎn)讓是“2015年的第一場瑞雪”。據(jù)悉,全國農(nóng)民工總量已逾2.69億人,其中外出農(nóng)民工1.66億人,外出務(wù)工農(nóng)民仍以每年600萬左右遞增。很多進(jìn)城農(nóng)民常年在城市生活甚至定居,而宅基地不能流轉(zhuǎn)造成的困擾,成為許人心中揮之不去的“另類鄉(xiāng)愁”。 農(nóng)村宅基地試點(diǎn)有償轉(zhuǎn)讓頗有些“終點(diǎn)又回到起點(diǎn)”意味。宅基地曾經(jīng)有過私有并可自由買賣時(shí)期,從1949年新中國成立到1962年,農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民私人所有,農(nóng)民擁有宅基地和房屋所有權(quán),宅基地和房屋都屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn),宅基地所有權(quán)與房屋所有權(quán)兩權(quán)主體合一,宅基地及地上房屋可自由買賣、出租、贈(zèng)與、典當(dāng)及繼承。但是自1962年初至1999年間,農(nóng)村宅基地歸集體所有和農(nóng)民房屋可自由買賣政策逐步建立完善并趨于定型,而后沿襲至今。數(shù)十年來,農(nóng)村宅基地歸集體所有,農(nóng)民個(gè)人僅享有宅基地的使用權(quán),宅基地不準(zhǔn)出賣和出租;宅基地上的房屋可以自由買賣,農(nóng)民住房由房地合一的所有者主體轉(zhuǎn)變?yōu)樗姓咧黧w相分離。一邊是農(nóng)民房屋永遠(yuǎn)歸農(nóng)民所有,并且有買賣或者租賃房屋的權(quán)利;另一邊卻強(qiáng)調(diào)宅基地一律不準(zhǔn)出租和買賣,硬是整出“房地分離”奇跡。在國家鼓勵(lì)和推進(jìn)農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的今天,宅基地與房產(chǎn)所有權(quán)“兩張皮”無疑成為亟需跨越的障礙。 對于表面已經(jīng)建有房產(chǎn)的農(nóng)村宅基地來說,不能出租或者出售在實(shí)際操作中本身是個(gè)悖論。農(nóng)民在出租或者出售房產(chǎn)時(shí)候,不會(huì)加上其房產(chǎn)下面宅基地不出租或者不出售條款,而租房特別是買房者也不會(huì)認(rèn)同房子是我的、宅基地還是原戶主理念,更不會(huì)雙腳離開地面懸浮于宅基地上空。換句話說,農(nóng)民在出售自家房屋時(shí),與之配套的宅基地已經(jīng)形成事實(shí)上的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。即便如此,已經(jīng)出售房屋的農(nóng)民與宅基地還是脫不了干系,假如鄰居之間發(fā)生宅基地界限扯皮糾紛,以致對簿公堂,在法律層面上還需要出賣房產(chǎn)的原農(nóng)戶出面打官司。如果說宅基地上有房屋似乎少了宅基地之憂的話,那么處理未建房宅基地問題就有些棘手:農(nóng)民名下宅基地面積超標(biāo),自家建房后還有大片空地足夠再建房而未建或者宅基地長期空置,都因不能出售造成資源長期閑置浪費(fèi)。 宅基地可以有償退出或者轉(zhuǎn)讓,能夠讓進(jìn)城農(nóng)民免去后顧之憂,亦讓大量閑置宅基地獲得“解放”,還給農(nóng)村新一輪發(fā)展拓展土地資源調(diào)整空間,可謂一石三鳥之舉。要把好事辦好,務(wù)必兼顧各方利益,尤其是要因地制宜制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),保證轉(zhuǎn)讓宅基地農(nóng)民利益不受損,實(shí)現(xiàn)買、賣與村集體多方共贏。
宅基地制度是中國農(nóng)村土地制度中最特殊的制度安排。本文在梳理宅基地制度歷史形成的基礎(chǔ)上,對宅基地特殊的權(quán)利安排、特殊的取得方式與特殊的社會(huì)目標(biāo)進(jìn)行了討論,強(qiáng)調(diào)了宅基地制度改革要在權(quán)衡這三者的關(guān)系中求解,最后提出了試點(diǎn)建議。
中國農(nóng)村的宅基地制度是集體化的產(chǎn)物,是僅存的資源稀缺程度很高卻仍然采取福利分配的制度安排之一,理應(yīng)屬于改革的重要領(lǐng)域。但是,由于歷史形成的宅基地制度的特殊性以及它所承載的政治和社會(huì)功能,如何改革宅基地制度,成為頂層設(shè)計(jì)、法律修改、政策制定與學(xué)術(shù)討論最為謹(jǐn)慎和敏感的領(lǐng)域。土地制度改革中,宅基地制度是最為獨(dú)特、最為敏感,也是最難以決斷的一項(xiàng)。中國共產(chǎn)黨十八屆三中全會(huì)土地制度改革總體部署中,明確了宅基地制度改革的具體內(nèi)容,即“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”,成為下一步宅基地制度試點(diǎn)與改革的基本制度安排。本文在梳理宅基地制度歷史形成的基礎(chǔ)上,提煉出這一制度的基本特征,對宅基地制度改革要權(quán)衡的幾個(gè)方面進(jìn)行了討論,最后提出了試點(diǎn)的幾點(diǎn)建議。
一、農(nóng)村宅基地制度的形成
宅基地制度是中國土地制度中非常獨(dú)特的一項(xiàng)制度安排。在傳統(tǒng)大陸法系國家,只有地上權(quán)之規(guī)定,但沒有宅基地之說。在中國,民間歷史以來一般以“宅”、“宅子”、“房宅”指稱宅基地,既包括他家所蓋的房子,理所當(dāng)然也包括了房子所占有的那塊地[1]。在土地私有體制下,私房蓋在自己的私地上,誰也不會(huì)質(zhì)疑,也沒人會(huì)想著將兩者分離會(huì)怎么樣。新中國60多年來,當(dāng)中國農(nóng)村歷經(jīng)土地改革—合作化運(yùn)動(dòng)—人民公社—家庭承包制的頻繁制度變遷時(shí),宅基地制度變遷經(jīng)歷了與農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)制度變遷基本類似但制度安排相異的歷程,宅基地制度的特殊性因此而生,宅基地制度改革的復(fù)雜性也因此而來。
(一)土地改革和農(nóng)業(yè)合作社時(shí)期:宅基地私有。在新中國成立及之后的土地改革時(shí)期,旨在“有步驟地將封建半封建的土地所有制改變?yōu)檗r(nóng)民的土地所有制”,明確提出保護(hù)包括農(nóng)民在內(nèi)的私有財(cái)產(chǎn)。土地改革完成后,人民政府對土地改革后農(nóng)民獲得的土地專門頒發(fā)了土地所有證。1954年新中國第一部《憲法》明確提出:“國家依照法律保護(hù)農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)”以及“國家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和各種生活資料等的所有權(quán)”。宅基地作為農(nóng)民私有土地的一部分,自然受到平等、合法保護(hù)。
從1953年開始,中國農(nóng)村進(jìn)入社會(huì)主義改造時(shí)期。在初級社階段,農(nóng)民土地采取入股統(tǒng)一經(jīng)營,但仍保留私有。而對于農(nóng)民宅基地,按照1956年3月《農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》規(guī)定,“社員原有的墳地、房屋地基不入社。社員新修房屋需用的地基和需用的墳地由合作社統(tǒng)籌解決,在必要的時(shí)候,合作社可以申請鄉(xiāng)人民委員會(huì)協(xié)助解決。”《示范章程》是第一部涉及到宅基地規(guī)定的法律。這一時(shí)期盡管土地經(jīng)歷了農(nóng)民私有向合作社集體所有的轉(zhuǎn)變,但是農(nóng)民的房屋仍然保持了私有屬性。這一時(shí)期的法律中并未直接出現(xiàn)“宅基地”一詞,也未對宅基地和宅基地上的房屋及其他附著物嚴(yán)格區(qū)分。因此,農(nóng)民擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)也即意味著擁有宅基的所有權(quán)。同時(shí)農(nóng)民買賣、抵押、租賃房屋的權(quán)利受到保護(hù)。
(二)人民公社化時(shí)期:宅基地集體所有、由農(nóng)民使用與房屋私有。到1962年時(shí),出臺《農(nóng)村人民公社工作條例》(修正草案),對宅基地就是干脆的一句話,“社員的宅基地一律不準(zhǔn)出租和買賣”。對于農(nóng)民房屋權(quán)利的規(guī)定則非常詳盡,且極具排他性:“社員的房屋永遠(yuǎn)歸社員所有”,“社員有買賣或者租賃房屋的權(quán)利;社員出租或者出賣房屋,可以經(jīng)過中間人評議公平合理的租金或者房價(jià),由買賣或者租賃的雙方訂立契約;任何單位、任何人,都不準(zhǔn)強(qiáng)迫社員搬家;不得社員本人同意,不付給合理的租金或代價(jià),任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和單位,都不能占用社員的房屋;如果因?yàn)榻ㄔO(shè)或者其他的需要,必須征用社員的房屋,應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院有關(guān)征用民房的規(guī)定,給以補(bǔ)償,并且對遷移戶作妥善的安置。”《條例》不僅在我國政策文件和法律中第一次使用“宅基地”一詞,而且開創(chuàng)了宅基地與其上的房屋相分離的制度安排。
到1963年時(shí),中共中央出臺《關(guān)于各地對社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》,除了強(qiáng)調(diào)“社員的宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)集體所有、一律不準(zhǔn)出租和買賣”外,同時(shí)明確宅基地使用權(quán)“歸各戶長期使用,長期不變,生產(chǎn)隊(duì)?wèi)?yīng)保護(hù)社員的使用權(quán),不能想收就收,想調(diào)劑就調(diào)劑。”對宅基地上的附著物,“包括房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等,強(qiáng)調(diào)永遠(yuǎn)歸社員所有,社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利”。還進(jìn)一步規(guī)定:“房屋出賣以后,宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主,但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有。”該《通知》還第一次提出了農(nóng)民宅基地的取得方式:“社員需新建房又沒有宅基地時(shí),由本戶申請,經(jīng)社員大會(huì)討論同意,由生產(chǎn)隊(duì)統(tǒng)一規(guī)劃,幫助解決,社員新建住宅占地?zé)o論是否耕地,一律不收地價(jià)。”由此可見,這份《通知》在確認(rèn)房地分離的同時(shí),也第一次明確了宅基地所有權(quán)與使用權(quán)的分離和宅基地的申請與無償取得方式。
同年,最高人民法院出臺《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見(修正稿)》,對農(nóng)民房屋交易權(quán)利進(jìn)行了更明確規(guī)定:“凡是依法準(zhǔn)許買賣的房屋,經(jīng)過正當(dāng)合法手續(xù)確定了房屋買賣關(guān)系的,應(yīng)保護(hù)雙方的權(quán)利,一方不能反悔廢除買賣契約。公民個(gè)人依法有權(quán)出租屬于個(gè)人所有的房屋,并收取公平合理的租金。勞動(dòng)人民之間的房屋典當(dāng)權(quán),除土改中已經(jīng)解決者不再變動(dòng)外,應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn),在典期屆滿時(shí)準(zhǔn)予回贖。”
最高法院的以上修正稿在1979年時(shí)以《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見》出臺,對社員宅基地使用權(quán)等糾紛處置辦法作出了具體安排。包括:宅基地使用權(quán)按“土地歸國家或集體所有,一律不準(zhǔn)出租和買賣的原則”;“凡是當(dāng)?shù)厝园赐粮臅r(shí)所確定的宅基地的所有權(quán),改變?yōu)槭褂脵?quán)的,該宅基地的使用權(quán)不變;凡是當(dāng)?shù)卣匾呀?jīng)統(tǒng)一規(guī)劃過的,按所規(guī)劃后確定的社員宅基地的使用權(quán)處理;凡是經(jīng)過合法手續(xù)已進(jìn)行調(diào)整的,按調(diào)整的決定處理。如宅基地使用權(quán)卻有必要變更的,人民法院應(yīng)根據(jù)黨和國家的政策法律規(guī)定,與有關(guān)部門共同研究,妥善處理。社員在宅基地上種植的果樹和竹木等,均應(yīng)歸社員所有。”
至此,中國宅基地制度的雛形基本形成,這就是:第一,宅基地的所有權(quán)歸生產(chǎn)隊(duì)集體所有,社員禁止出租和買賣。第二,宅基地所有權(quán)與使用權(quán)相分離,農(nóng)戶擁有宅基地長期使用權(quán),并受法律保護(hù)。第三,宅基地與其上的房屋權(quán)利安排相分離。第四,農(nóng)戶對房屋有排他性所有權(quán),可以買賣、租賃、抵押、典當(dāng)。第四,宅基地使用權(quán)隨著房屋的買賣和租賃而轉(zhuǎn)移。第五,確立了宅基地的依申請無償取得制度[2]。
(三)改革時(shí)期:宅基地權(quán)利體系的構(gòu)建。改革開放以后,中國宅基地管理工作步入正軌。相繼出臺了一系列加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理法律和指導(dǎo)文件,建立起了完善的管理機(jī)關(guān),形成了比較明晰的管理辦法,基本形成現(xiàn)行比較獨(dú)特的宅基地權(quán)利體系。
第一,宅基地的歸屬與權(quán)利限制。1981年國務(wù)院出臺《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》,明確“分配給社員的宅基地,社員只有使用權(quán),既不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓,也不準(zhǔn)在承包地和自留地上建房、葬墳、開礦、燒磚瓦等。”1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》重申“社員對宅基地,只有按照規(guī)定用途使用的使用權(quán),沒有所有權(quán)。不得在自留地、自留山、飼料地和承包的土地上建房、葬墳、開礦和毀田打坯、燒磚瓦等。嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地。”1982年《憲法》、l986年、1988年、1998年《土地管理法》皆規(guī)定“宅基地屬于集體所有”,“出賣、出租住房后再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)”。
第二,宅基地的取得。1997年《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》提出“農(nóng)村居民建住宅要嚴(yán)格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過標(biāo)準(zhǔn)的宅基地,多出的宅基地,要依法收歸集體所有。”2004年國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)格宅基地申請條件。堅(jiān)決貫徹‘一戶一宅’的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過省(區(qū)、市)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。各地應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際,制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批準(zhǔn)宅基地。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后,再申請宅基地的,不得批準(zhǔn)。”
第三,房地關(guān)系與宅基地使用權(quán)認(rèn)定。1989年《國家土地管理局關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》規(guī)定:房產(chǎn)所有者享有土地所屬集體其他成員同等的土地使用權(quán)。非農(nóng)業(yè)戶口居民原在農(nóng)村的宅基地,凡房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的,可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。通過房屋繼承取得的宅基地,繼承者擁有使用權(quán)。若繼承者已有宅基地,合計(jì)面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,可以暫時(shí)按實(shí)際使用面積確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。接受轉(zhuǎn)讓或購買房屋取得的宅基地,與原有宅基地合計(jì)面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,按有關(guān)規(guī)定處理后再予確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)村專業(yè)戶宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地與宅基地分別確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)村居民宅基地的集體土地建設(shè)用地使用權(quán),凡超過當(dāng)?shù)卣?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的,以后房屋拆遷、改建、翻建時(shí),按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán),其超過部分退還集體。
第四,宅基地的權(quán)利結(jié)構(gòu)。經(jīng)過不斷完善,到2007年《物權(quán)法》頒布時(shí),對宅基地權(quán)利的制度安排形成體系。具體而言就是,宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民,應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。宅基地使用權(quán)不得抵押。2008年十七屆三中全會(huì)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提出:“完善農(nóng)村宅基地制度,嚴(yán)格宅基地管理,依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。”2013年1號文件提出“改革和完善農(nóng)村宅基地制度,加強(qiáng)管理,依法保障農(nóng)戶宅基地使用權(quán)。”
第五,對非成員資格者宅基地的處置。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》規(guī)定,“農(nóng)村社員,回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人,回鄉(xiāng)定居的華僑,建房需要宅基地的,應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請,經(jīng)社員大會(huì)討論通過,生產(chǎn)大隊(duì)審核同意,報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn);確實(shí)需要占用耕地、園地的,必須報(bào)經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后,由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明。”
1986年和1988年《土地管理法》規(guī)定,城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn),其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。
1991年《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定,“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后,向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請。使用的土地屬于村農(nóng)民集體所有的,由村民代表會(huì)或者村民大會(huì)討論通過,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查同意后,報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn);使用的土地屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查同意后,報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)。回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞,需要使用集體所有的土地建住宅的,依照《土地管理法》相關(guān)條款辦理。”
1995年原國家土地管理局出臺《關(guān)于印發(fā)確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》,非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地,房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的,可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的,土地使用權(quán)由集體收回。
1999年下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》,“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
第六,宅基地的管制。從1982年《村鎮(zhèn)建設(shè)條例》到1998年《土地管理法》,關(guān)于宅基地及其建房管制安排不斷成型,到2004年國土資源部頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》,現(xiàn)行管制體系得以形成:
一是嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃,從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃管理。農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地應(yīng)納入年度計(jì)劃。省(區(qū)、市)在下達(dá)給各縣(市)用于城鄉(xiāng)建設(shè)占用農(nóng)用地的年度計(jì)劃指標(biāo)中,可增設(shè)農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)。農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)應(yīng)和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增加的耕地面積掛鉤。縣(市)國土資源管理部門對新增耕地面積檢查、核定后,應(yīng)在總的年度計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先分配等量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)用于農(nóng)民住宅建設(shè)。
二是改革和完善宅基地審批制度,規(guī)范審批程序。各縣(市)可根據(jù)省(區(qū)、市)下達(dá)的農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村村民住宅建設(shè)的實(shí)際需要,于每年年初一次性向省(區(qū)、市)或設(shè)區(qū)的市、自治州申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),經(jīng)依法批準(zhǔn)后由縣(市)按戶逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)宅基地。對農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地、老宅基地和未利用土地的,由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))逐級審核,批量報(bào)縣(市)批準(zhǔn)后,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))逐宗落實(shí)到戶[3]。
二、對農(nóng)村宅基地制度特殊性的認(rèn)識
宅基地制度的演變與安排,呈現(xiàn)出一副獨(dú)特和復(fù)雜的圖景,不僅讓住在其上的農(nóng)民感到迷惑,而且裹束著宅基地制度的學(xué)術(shù)爭論、政策求解和法律修改。在我看來,在求解問題的出路之前,必須對宅基地制度特殊性的認(rèn)識形成規(guī)范,它包括:一是宅基地的權(quán)利安排制度;二是宅基地的獲得與分配的獨(dú)特性;三是宅基地的特殊功能,并在這三種特殊性及其三者之間的權(quán)衡中求解。
(一)特殊的權(quán)利安排制度
與其他幾類土地相比,宅基地制度權(quán)利結(jié)構(gòu)及其權(quán)利之間的關(guān)系最為復(fù)雜,筆者試圖從宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)以及這三種之間的權(quán)利關(guān)系來把握。
第一,集體宅基地所有權(quán)。農(nóng)村耕地的所有權(quán)經(jīng)過包產(chǎn)到戶改革和《農(nóng)村土地承包法》的法律認(rèn)定,集體已經(jīng)將耕地發(fā)包給享有成員權(quán)的每個(gè)農(nóng)戶,集體盡管保留法律上的所有權(quán),但土地集體所有在大多數(shù)村莊已經(jīng)實(shí)體化為成員使用權(quán)的集合。與耕地集體所有權(quán)的權(quán)利實(shí)現(xiàn)形式相比,宅基地集體所有權(quán)則仍然體現(xiàn)對村屬范圍內(nèi)集體宅基地的權(quán)利行使,具體表現(xiàn)為: 一是集體組織掌握村莊宅基地的分配權(quán)。村級合法成員宅基地的獲得要經(jīng)過村委會(huì)。集體組織有權(quán)收回農(nóng)戶宅基地,集體依法收回農(nóng)戶按法定面積多出的宅基地。二是集體組織擁有對村莊內(nèi)未分配到農(nóng)戶手上的集體所有空閑地、公共用地、經(jīng)營性用地的控制權(quán),這些土地的使用由村集體組織決定。三是集體組織享有對集體建設(shè)用地收益權(quán)。在一些集體土地用作非農(nóng)使用、實(shí)行村莊改造、以及土地整治的村莊,集體組織控制大部分收益,行使土地收益分配權(quán)。因此,在宅基地的所有權(quán)上,集體組織絕不僅僅是一個(gè)具有法律意義的一級,而是擁有實(shí)實(shí)在在的控制權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。至于分到農(nóng)戶手上的宅基地使用權(quán)的所有權(quán)形式如何實(shí)現(xiàn),以及村里剩余建設(shè)用地再分給村里農(nóng)戶使用時(shí),集體成員是否享有成員權(quán)收益權(quán),在法律上并無明確規(guī)定。
第二,農(nóng)戶宅基地使用權(quán)。 根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定,農(nóng)民宅基地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)涵為:一是宅基地使用權(quán)人對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。二是一戶只能擁有一處宅基地,且其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),還必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,農(nóng)村村民住宅用地,要經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn),如涉及占用農(nóng)用地的要辦理審批手續(xù)。三是農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。四是宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的,宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民,應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。因此,從正規(guī)法律規(guī)則來看,宅基地使用權(quán)只有占有權(quán)和使用權(quán),沒有收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán),更沒有抵押權(quán),也即只有居住權(quán)沒有財(cái)產(chǎn)權(quán),不得轉(zhuǎn)讓、抵押、收益。農(nóng)戶宅基地使用權(quán)也是受管制的權(quán)利,即每個(gè)農(nóng)戶只允許有一處,這一處的建設(shè)也要符合規(guī)劃,得到批準(zhǔn)。以上特殊的宅基地權(quán)利結(jié)構(gòu),造成在中國農(nóng)村,宅基地使用權(quán)存在習(xí)慣規(guī)則與正規(guī)法律的兩個(gè)權(quán)利規(guī)則。按照農(nóng)村習(xí)慣規(guī)則,農(nóng)民在從集體得到宅基地以后,他就開始自由支配和使用這塊地了。他利用這塊地在上面蓋房子,至于蓋多大、蓋幾層,是他自己的事;他將多余的房子出租,或者不在的時(shí)候允許鄰里、親戚有償或無償居住,也是他自己的事;還有,無論在傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)還是在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū),農(nóng)戶自行處置宅基地也是常有的事,盡管不叫買賣,事實(shí)上宅基地使用人已經(jīng)將宅基地以一個(gè)價(jià)格“永久”給另外的人使用。
第三,農(nóng)戶住房所有權(quán)。從中國共產(chǎn)黨執(zhí)政以來,在農(nóng)民住房權(quán)利問題上從來沒有出現(xiàn)波折,即一直堅(jiān)持農(nóng)村房屋由農(nóng)民所有,而且農(nóng)民對房屋的買賣、出租、抵押、典權(quán)、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利予以充分保障,且也不斷阻止政府或集體組織對農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯。因此,在農(nóng)村,農(nóng)民也形成根深蒂固的理念,即房屋是他家的,無論發(fā)生什么事情,農(nóng)民都不擔(dān)心其房屋會(huì)被充公或調(diào)撥。在農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)上,習(xí)慣規(guī)則和正規(guī)法律是高度一致的,即農(nóng)房是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)。農(nóng)民盡管擁有住房所有權(quán),但是,由于對其下的宅基地使用權(quán)的賦權(quán)不充分和權(quán)能殘缺,加上住房與其下的宅基地不可分割,影響了住房所有權(quán)權(quán)能的實(shí)現(xiàn)。
(二)特殊的取得制度
第一,宅基地的成員身份性。正如前面回顧中所陳述的,宅基地制度是集體化的產(chǎn)物。集體制度的本質(zhì)特征是其成員身份特征。也就是說,只有集體經(jīng)濟(jì)組織成員,才有資格申請和得到宅基地。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法獲得宅基地。按照這一規(guī)定,非集體經(jīng)濟(jì)組織成員就無權(quán)獲得宅基地。加上農(nóng)戶只有宅基地的占有權(quán)和使用權(quán),無收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán),集體內(nèi)部成員之間不能交易宅基地使用權(quán),非集體成員更無法通過交易和轉(zhuǎn)讓獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。
第二,宅基地的無償性。從法律上來講,只要是集體組織成員,就可以無償取得宅基地。這是中國土地制度安排中最讓人費(fèi)解的制度安排,一方面十分憂慮土地資源稟賦不足,擔(dān)心耕地安全引發(fā)糧食安全,另一方面又對最稀缺的資源實(shí)行無償提供。形成農(nóng)民多占多用宅基地,造成稀缺土地資源的不經(jīng)濟(jì)使用。
(三)特殊的社會(huì)目標(biāo)
第一,嚴(yán)守耕地。1987年老土地管理法的制定,有一項(xiàng)重要的目標(biāo)是制止農(nóng)民建房占用大量耕地,到1998年修訂土地管理法時(shí),這一意圖更為明顯。農(nóng)民蓋房需要一級級審批,農(nóng)民蓋房受規(guī)劃、年度用地計(jì)劃和用途管制。但由于實(shí)施困難,效果很差。大多數(shù)村莊一級根本無法制定和實(shí)施規(guī)劃,處于無序狀態(tài);宅基地審批變成事實(shí)上的村干部控制,導(dǎo)致以權(quán)謀私和分配不公;農(nóng)民蓋房無法獲得宅基地指標(biāo),助長違法和違規(guī)蓋房用地。
第二,穩(wěn)住農(nóng)民。中國土地制度在政治上的功能,除了其作為中國特色社會(huì)主義制度的基礎(chǔ)性制度之外,還有一個(gè)功能就是起到穩(wěn)定社會(huì)、穩(wěn)住農(nóng)民的功能,在農(nóng)民向城市流動(dòng)不能落地的制度安排下,土地制度保證農(nóng)民不失地、不失所,就成了重要的政治考量之一。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)制度的底線是保證農(nóng)民不失地,宅基地制度的底線是保證農(nóng)民不失所。因此,在宅基地制度的財(cái)產(chǎn)性與政治穩(wěn)定性,資源稀缺性與社會(huì)公平性之間,從政治的考量來看,當(dāng)對政治穩(wěn)定和社會(huì)公平的考慮占很高的權(quán)重時(shí),犧牲其財(cái)產(chǎn)性和效益性,就是優(yōu)先的選擇了。
農(nóng)村宅基地改革:所說的轉(zhuǎn)讓宅基地,并不是對宅基地本身的轉(zhuǎn)讓,宅基地始終歸集體所有,宅基地使用權(quán)可在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,但不得轉(zhuǎn)于集體外。此外,此次農(nóng)村土地改革關(guān)于宅基地的內(nèi)容主要是在房屋財(cái)產(chǎn)的抵押,轉(zhuǎn)讓等,并不是宅基地本身。