土地，事關(guān)百姓安居樂業(yè);土地制度改革，牽動(dòng)千萬人的利益。十八屆三中全會(huì)對農(nóng)村土地制度改革做出重大部署，開啟了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)變革的大門，并引發(fā)了金融市場針對農(nóng)村土地資源的創(chuàng)新。

土地流轉(zhuǎn)起來

農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的自發(fā)開展，以及對建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策鼓勵(lì)，使土地真正流轉(zhuǎn)起來

土地流轉(zhuǎn)早在十幾年前就開始了，由于農(nóng)民不擁有土地所有權(quán)，只能把自己的土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織。起初土地流轉(zhuǎn)受制于種種弊端，沒有得到大范圍推廣。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷涌入城市，造成農(nóng)村大量土地閑置。為解決農(nóng)民進(jìn)城“失地”的后顧之憂，土地流轉(zhuǎn)日漸提上日程。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，我國土地按所有權(quán)歸屬劃分為國有土地和農(nóng)村集體土地兩類，農(nóng)村集體土地又分為農(nóng)用地和建設(shè)用地。目前，農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)在全國各地自發(fā)開展，由農(nóng)戶自主協(xié)商、政府主導(dǎo)或大戶直接與農(nóng)戶對接等方式實(shí)現(xiàn)。

十八屆三中全會(huì)提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。此次會(huì)議首次鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，為新一輪土地制度改革指明了方向。

決定公布之后，安徽省政府迅速出臺(tái)了深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見，在全省20個(gè)縣(區(qū))開展試點(diǎn)工作。該意見對農(nóng)村土地確權(quán)登記、土地流轉(zhuǎn)機(jī)制、建立宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制等方面提出具體要求。

該意見對土地確權(quán)設(shè)定了完成期限，要求2015年底前實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地和農(nóng)村范圍內(nèi)的國有土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。結(jié)合實(shí)際做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，力爭2015年底前完成確權(quán)登記發(fā)證任務(wù)。

安徽的農(nóng)村土地改革一直走在全國的前列。從鳳陽縣小崗村率先實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，到現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)政策，安徽緊跟改革的節(jié)奏。繼安徽之后，江西裝修'>南昌宣布將于年底前正式啟動(dòng)南昌縣、安義縣兩地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。近日，山東省提出，探索建立農(nóng)民宅基地自愿有償退出機(jī)制，有效減少農(nóng)村居民點(diǎn)占地面積。

面對蓄勢待發(fā)的新一輪改革，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文表示，農(nóng)村土地制度改革不能突破3條底線:不能改變土地所有制，就是農(nóng)民集體所有;不能改變土地的用途，農(nóng)地必須農(nóng)用;不管怎么改，都不能損害農(nóng)民的基本權(quán)益。

流轉(zhuǎn)引發(fā)創(chuàng)新

信托制度能夠?qū)崿F(xiàn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，土地流轉(zhuǎn)信托解決了流轉(zhuǎn)存在的問題

土地規(guī)模流轉(zhuǎn)的同時(shí)，也帶來一系列問題。大批農(nóng)民失去土地，生活來源缺乏保障，容易引發(fā)社會(huì)問題;一次性轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民獲取的收入有限;一些政府甚至直接插手農(nóng)地流轉(zhuǎn)，不管農(nóng)戶愿不愿意流轉(zhuǎn)，還不允許談價(jià)格，損害農(nóng)戶的利益。此外，種植大戶從農(nóng)戶手中承租的承包經(jīng)營權(quán)證無法抵押，無法獲取貸款等金融支持，發(fā)展后勁不足。

土地流轉(zhuǎn)信托應(yīng)運(yùn)而生，由土地信托組織接受農(nóng)戶的委托，將其擁有的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)依法、有償轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托制度能夠?qū)崿F(xiàn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，不僅能保護(hù)農(nóng)戶的利益，還可以使農(nóng)民獲得持續(xù)性收入。

日前，中信信托與安徽宿州市埇橋區(qū)政府合作，正式成立了國內(nèi)第一個(gè)土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃，被稱之為宿州模式。

而后，北京信托在江蘇無錫推出第一單土地流轉(zhuǎn)信托。該信托收益由固定收益和浮動(dòng)收益兩部分組成。信托存續(xù)期內(nèi)，農(nóng)戶可獲得每年每畝1700元土地租金的固定收益，從第七年開始參與20%的盈利分紅，還可進(jìn)合作社打工取得工資收入。在北京信托的這單業(yè)務(wù)中，有5戶村民的21.107畝土地暫不愿流轉(zhuǎn)信托，也得到了尊重。

“當(dāng)個(gè)別農(nóng)戶不想流轉(zhuǎn)，但又要完成信托計(jì)劃，還可以通過土地置換的形式，將其他等值土地與農(nóng)戶相交換。”記者向西安國際信托有限公司內(nèi)部人士咨詢時(shí)，該人士表示。

近日，浙江上虞農(nóng)合行開辦起宅基地置換貸款，為置換戶解決購房資金短缺問題。據(jù)介紹，申請一套宅基地置換貸款的，可采取保證方式，申請兩套及以上宅基地置換貸款的，可用置換房進(jìn)行抵押貸款，并采取按揭貸款形式，期限延長，利率優(yōu)惠。

宅基地抵押難題

沒有取得國有土地部門的正式證書，無法進(jìn)行抵押登記，金融機(jī)構(gòu)不能實(shí)現(xiàn)債權(quán)人權(quán)益

按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。農(nóng)村集體土地不能作為抵押物，是導(dǎo)致農(nóng)民貸款難、融資難的重要原因。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，宅基地的改革有望突破這一難題。然而，從實(shí)際情況來看，宅基地的改革進(jìn)程還沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

來自河北某基層信用社的信貸主管接受《農(nóng)村金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說，三中全會(huì)以后只是現(xiàn)有的土地抵押貸款利率放開一些，土地抵押率調(diào)高了。原來，一年期抵押貸款的本金加利息不超過土地評估價(jià)值的60%，現(xiàn)在提高到70%。貸款利率先100%上浮，再逐步減，如果是房地產(chǎn)抵押減25%，有房產(chǎn)保險(xiǎn)的再降3%，而現(xiàn)在是按60%上浮，再往下減。對于農(nóng)民土地抵押則沒有涉及。

河北、河南、四川等地的多家農(nóng)信聯(lián)社負(fù)責(zé)人均表示，目前還沒有收到農(nóng)資土地可以交易的通知，當(dāng)?shù)卣畬Υ艘矝]有明確的說法，相關(guān)細(xì)則還沒有出臺(tái)。作為金融機(jī)構(gòu)，對這種農(nóng)村集體土地沒有辦法進(jìn)行抵押貸款。

一些聯(lián)社信貸員表示，盡管在辦理業(yè)務(wù)中，有農(nóng)民提出用宅基地進(jìn)行抵押，以滿足生產(chǎn)經(jīng)營的資金需求，但是這些宅基地只有村里的手續(xù)，沒有取得國有土地部門的正式證書，無法進(jìn)行抵押登記。金融機(jī)構(gòu)作為未來的土地受益人，不能實(shí)現(xiàn)確權(quán)。

“即使土地確權(quán)了，也不能完全解決金融機(jī)構(gòu)的后顧之憂。”上述信貸主管有些擔(dān)心，農(nóng)民把房產(chǎn)和宅基地作抵押后，萬一出現(xiàn)問題，農(nóng)民不認(rèn)賬，銀行不能實(shí)現(xiàn)債權(quán)人權(quán)益。即使農(nóng)民真抵押了，也有很多問題。他說，農(nóng)民傳統(tǒng)觀念重，村里人會(huì)認(rèn)為是買家讓他人妻離子散、無家可歸，導(dǎo)致沒人敢買。因此，銀行處理宅基地時(shí)，也會(huì)存在很多隱患。

河南銀監(jiān)局的一位內(nèi)部人士認(rèn)為，這與我國的國情、地區(qū)之間差異大有密切關(guān)系。像河南這樣人口密集的地區(qū)，村鎮(zhèn)比較多，整個(gè)村子的人均土地不多、也不集中，土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)起來很困難。實(shí)現(xiàn)抵押，還必須要有相關(guān)的社保配合，否則農(nóng)民連住的地方都沒有了。