請同意并接受《隱私政策》《服務(wù)條款》
已有4條回答
回答數(shù)：6749 | 被采納數(shù)：13
房地產(chǎn)成本控制具體步驟
從縱向上來說，房地產(chǎn)開發(fā)從立項、策劃、設(shè)計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實施而產(chǎn)生的費用，就是通常說的動態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財務(wù)部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調(diào)全過程，成本管理的主體強調(diào)全員，成本管理的對象強調(diào)全方位。
說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發(fā)成本，橫向管部門費用。 建立成本管理體系，需要按照項目投資的構(gòu)成進行分解，或直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責進行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細化到對應(yīng)責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統(tǒng)稱目標成本。 項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，建筑安裝工程費用，公共配套設(shè)施建設(shè)費用，不可預(yù)見費用，管理費用，開發(fā)間接費用，銷售費用，開發(fā)期稅費，財務(wù)費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段： 1、項目總投資估算階段 ； 2、項目總投資估算深化； 3、工程概算與設(shè)計 ； 4、 項目總投資預(yù)算； 5、項目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結(jié)算 ； 7、項目總投資決算 。
還可以輸入100字
提交答案
周海燕愛吉他
回答數(shù)：34874 | 被采納數(shù)：88
一、選擇好的設(shè)計單位，選擇經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形式和設(shè)計方案;
二、對主要工程項目由甲方進行直接分包，降低中間環(huán)境;
三、做好合同管理工作，制定嚴密的合同;
四、進行分項核算，做好成本控制工作;
五、做好工程管理，減少設(shè)計變更及工程洽商的發(fā)生
總之方面很多主要在于平時的積累
還可以輸入100字
提交答案
啦啦啦
回答數(shù)：25327 | 被采納數(shù)：41
房地產(chǎn)成本控制方法?
成本按不同的角度有多種分法，按費用主體而言，政府機構(gòu)部分(具有強制性)+協(xié)助單位部分+建造部分+自身管理費用；按收益而言：部分是不帶來實際效益(配套房)不得銷售，部分是交易商品(本身具有價值)；成本本身具有相對性，設(shè)計標準或產(chǎn)品定位不一決定的成本也是有差異的，但其為收入的基礎(chǔ)，同時成本與質(zhì)量、工期之間的關(guān)系也需要找到一種均衡;根據(jù)產(chǎn)品屬性而言，分為土地成本與工程建筑成本，還有部分成本由技巧可以減少(稅費)。要擁有一個全過程成本管理的思維(物業(yè)管理費)及成本與收入差額的收益法?考慮成本的連帶效應(yīng)(工期?質(zhì)量)，以及成本的時間屬性。根據(jù)其屬性的不一樣，各種成本的控制方法及控制措施是不一樣的，必須對癥下藥，加強針對性管理。下面我將依據(jù)房地產(chǎn)流程依次講解各環(huán)節(jié)開發(fā)成本控制要訣(前期研究、定位——產(chǎn)品設(shè)計——建造過程——后續(xù)物業(yè)——相關(guān)費用提及)。?
土地乃房地產(chǎn)企業(yè)在激烈市場立于不敗之地的基石，其在房地產(chǎn)開發(fā)成本中也占很大一塊，獲得土地的方式分為征用土地(競標制)與拆遷用地。地價的高低與該地塊的投資價值是成正比的，拿地的成本控制由可行性研究的投資收益決定，其中征地需要足夠的資金做保障，產(chǎn)品的設(shè)計選擇性大，項目的進度在可控范圍之內(nèi)；而拆遷用地拿地成本可由建造的房子置換，前期成本相對較小，其拆遷因素對進度控制存在不確定性，產(chǎn)品設(shè)計定位靈活性差，其存在對用地、?規(guī)劃調(diào)整空間(容積率)。
從產(chǎn)品定位到產(chǎn)品功能確定(產(chǎn)品研發(fā)階段——概念設(shè)計階段)，產(chǎn)品的定位是一個概念，如何通過實體將華麗的辭藻變成實體建筑呢，我們不得不確定產(chǎn)品的功能以實現(xiàn)我們的定位，如何用最低的成本打造我們理想的產(chǎn)品就是建筑師的價值所在。建筑是一個統(tǒng)一的整體，他不會因為某個分部或?qū)I(yè)出奇的鮮艷而提高一個檔次，局部或不按構(gòu)思意圖的產(chǎn)品功能提高對建筑的效益并不大，從概念產(chǎn)品到產(chǎn)品功能定位是建筑設(shè)計的基礎(chǔ)，也是將項目投資落到實處的一步。?
房地產(chǎn)設(shè)計階段：價值工程的應(yīng)用將產(chǎn)品的功能與成本控制達到一種均衡，從眾多建造方案中選出最佳方案；當構(gòu)造形式確定下來以后，依據(jù)投資估算，對各個專業(yè)或分部造價進行調(diào)整，形成最終的造價控制指標，以該指標作為層層分解的基礎(chǔ)，同時也用其他工程量指標進行控制(鋼筋含量、砼含量、建筑密度、周長系數(shù)等)。當各個部分基本成型之后，應(yīng)該通過優(yōu)化設(shè)計對設(shè)備選型、參數(shù)匹配、質(zhì)量工期等進行平衡，同時加強對施工圖紙的審查，減少不必要的返工帶來的損失。為了降低設(shè)計修改的頻率，必須在產(chǎn)品定位過程中考慮市場的變化，從而減少甲方提出的變更要求；工程部門應(yīng)該對現(xiàn)場的施工條件有一個詳實的了解，并綜合考慮各分包單位對結(jié)構(gòu)受力要求(幕墻、設(shè)備基礎(chǔ)、屋面構(gòu)造等影響結(jié)構(gòu)受力的因素)，同時設(shè)計方應(yīng)該具備最基本的建筑施工工藝知識并充分掌握國家政策法規(guī)的變化(節(jié)能保溫、特區(qū)規(guī)劃要求)。由于專業(yè)的限制，設(shè)計工作總是采取以一家為主、多家為輔模式進行，加強對設(shè)計總包及分包單位關(guān)系
協(xié)調(diào)，建立及時有效的溝通平臺，是保證后期工作減少返工簽證的有效手段。設(shè)計是對建筑的定型，其工程量基本確定下來，造價的變動幅度不大，在5%左右，萬科在0.5%，該階段對成本的控制在于用最低成本設(shè)計出我們想要的產(chǎn)品。圍護體系非建筑物的實體結(jié)構(gòu)，屬于臨時性建筑，是過程性產(chǎn)品不影響產(chǎn)品的收益，設(shè)計過程中更多應(yīng)該考慮建造成本、工期、基坑的安全性、回收率，如何均衡四者之間的關(guān)系是優(yōu)秀結(jié)構(gòu)師價值體現(xiàn)所在。?
招投標階段，設(shè)計是將建筑畫在紙上，現(xiàn)在我們需要將圖紙上的建筑立起來(建造過程)，選擇一支優(yōu)秀的施工隊伍是打造品質(zhì)工程的關(guān)鍵一步，而考核施工隊伍的指標最主要的莫非于工程報價及技術(shù)力量。招標控制價對最終工程造價的確定起著決定性的作用，招標控制價是由量、價、費組成。精確的工程量+詳實的工程項目特征+符合現(xiàn)場要求的施工方案+嚴格的招標范圍+對不定項目的設(shè)置+不缺項漏項+變更設(shè)計的價款約定均是招標控制價應(yīng)該控制的因素，這是投標方合理公平競價的基礎(chǔ)，也是最終能夠選出優(yōu)秀施工隊伍的關(guān)鍵所在。招投標制度作為一種競爭活動，必須在公開、公正、公平的原則下進行，杜絕串標行為或關(guān)系戶的踏入。完善評定標方法(不平衡報價—簽證及資金流+技術(shù)與成本相結(jié)合)，并對措施項目加強重點審查(垂直運輸+降水方案+腳手架體系+圍護結(jié)構(gòu))。?
工程建造階段：對合同價的控制、對簽證變更價格上漲因素的控制約定、加強圖紙會審及設(shè)計交底工作的落實、各隊伍界面或承包范圍、索賠的控制、材料設(shè)備采購管理、竣工結(jié)算審核。項目的管理作用為在可控的成本下按計劃要求交出合格的產(chǎn)品，一個項目的工作的完成不是靠一個人或某個組織單獨完成的，它是由社會力量分工完成的，而我們的造價也將由各個合同價來控制，各合同價之間不應(yīng)該出現(xiàn)重疊或項目范圍內(nèi)的工作缺失，并清除劃清各單位的工作界面，避免不必要的合同糾紛。合同價只是工程造價的控制造價，具體造價應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生而定，而通過合同對風險進行分攤或轉(zhuǎn)移是控制造價的有效手段(價格上漲、部分不確定性)，約定將是避免糾紛的必要措施?？刂谱兏炞C是防止結(jié)算不超預(yù)算的法寶，加強圖紙會審和設(shè)計交底工作，將問題盡早提出準備工作做在前頭，避免返工費用的產(chǎn)生，同時也更有利于對工期質(zhì)量的控制，避免產(chǎn)生索賠。同時設(shè)計變更簽證是避免不了的，合同對設(shè)計變更有效約定是避免簽證價格抬高的基本手段。為了更好的控制產(chǎn)品質(zhì)量、利用自己集中采購的規(guī)模效益或利用自己的資源優(yōu)勢，建設(shè)方總是將建筑的采購工作掌握在自己手中，為了兼顧工程施工效率及工作協(xié)調(diào)難度，建設(shè)單位總是根據(jù)造價金額、采購難度、自身優(yōu)勢、影響項目進度因子大小等指標將采購物資按等級劃分，依次采用不同的采購方式或承包方式。采購成本的控制措施：利用自己的資源優(yōu)勢+利用集中采購的規(guī)模效益價格優(yōu)勢及降低運輸成本+建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系可享受質(zhì)量保證、售后服務(wù)、供貨及時等好處+建立造價信息平臺或電子采購、國際采購等了解最全面市場信息、利用電子平臺的價格優(yōu)勢及采購管理成本低等特點。工程結(jié)算審價階段：該過程本來不產(chǎn)生費用，其是對過去工作的一種總結(jié)匯總，主要目的將費用如實反映。量的控制必須按照合同承包范圍計量，對不在施工范圍內(nèi)、已通過風險因素或措施費的量進行鑒定，同時分清楚工程量的產(chǎn)生是由施工方自身因素還是甲方因素造成，并避免簽證內(nèi)容造價已計而設(shè)計修改內(nèi)容重計等內(nèi)容。價的審核，常規(guī)部分按工程量清單計，而主材人工的調(diào)整因素必須根據(jù)約定調(diào)整條款(基數(shù)分段確定)，批價內(nèi)容單價包含因素(主材單價還是綜合單價、或是否含運輸保管等費用)。費的確定，必須按照合同約定確定計費基數(shù)(簽證等可能不計費)，簽證費用(是否在簽證的范圍之內(nèi))。因為最終的造價是根據(jù)審價報告而定的，精確的審核結(jié)算造價至關(guān)重要。工程付款比例及預(yù)付款雖然對最終造價不產(chǎn)生影響，但必須考慮財富的時間效應(yīng)。?
后續(xù)服務(wù)階段：作為房地產(chǎn)人員，必須樹立“全過程成本”的理念，建筑竣工后期70年的壽命費用也是建筑成本的一部分。必須清楚劃分建設(shè)方、施工方、物業(yè)公司及業(yè)主四方責權(quán)范圍，明確四方維修服務(wù)期的界線范圍。必須在5年保修期內(nèi)將施工方遺留的問題解決干凈，不留后患。加強物業(yè)公司的管理，在成本合理的情況下提供合格的服務(wù)保障，樹立企業(yè)品牌形象。?
合同管理：合同作為雙方合作的契約，是工作得以順利進行的綱領(lǐng)性文件。其必須明確規(guī)定工作內(nèi)容(承包范圍)、雙方權(quán)責、計價方式、風險范圍、變更(量、價、費)計價約定、技術(shù)質(zhì)量要求、進度要求、獎罰措施、糾紛解決方式及簽訂時間地點等，并細化各條款內(nèi)容，以上內(nèi)容必須詳細且讓人不產(chǎn)生誤解。同時必須加強對合同內(nèi)容的執(zhí)行，合同不再是一紙空文，成為造價控制的有力武器。
還可以輸入100字
提交答案
細菌先生
回答數(shù)：185 | 被采納數(shù)：0
房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項目的成本管理，成本管理——是項目管理的一個子集，包括用以保證在批準的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。
成本估算
它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。
資源需求：就是資源計劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對應(yīng)。
資源單價：就是項目開發(fā)所需各種資源的當?shù)貑挝粌r格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報告XX萬元/個，等。
活動歷時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動，每項活動歷時是多長。要專門按可交付成果進行活動定義、活動排序、活動歷時估算。
帳目表：對帳目成本進行分類(如人工、日常用品、材料)監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開發(fā)商的會計科目表。
有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的不同階段，分別使用不同的方法進行估算。如項目在可行性研究階段，則采用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時間耗費。這根據(jù)工程進展的需要所決定。
根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計劃、詳細依據(jù)、成本估算.
成本管理計劃：房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性階段的→項目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計→施工圖設(shè)計→項目建設(shè)→項目驗收等幾個階段，其項目定義是一個漸進明細的過程，因此開發(fā)項目的整個成本也是不斷接近實際成本的過程，成本管理計劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目的各個生命周期管理成本的變化。
詳細依據(jù)：在作開發(fā)項目估算時所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進度計劃經(jīng)常寫的編制說明或編制依據(jù)。
成本估算：完成開發(fā)項目諸活動需要資源可能成本的定量估算。隨著項目定義的不斷明細、在市場經(jīng)濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態(tài)的。
成本預(yù)算
成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)、項目進度計劃。
成本估算：前面已作介紹。
工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)：房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開發(fā)項目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因為項目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計時又作成異域風情特色的社區(qū)。本人并不認為這種不斷改變可交付成果是一種進步，實際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù)。像這種不斷變換項目可交付成果，成本就無法預(yù)算。
項目進度計劃：按開發(fā)項目的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時間節(jié)點編制出來的進度計劃安排。
根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計算機模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。
成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項工作上，它同時與進度計劃相匹配，從而形成形成成本基準計劃。成本基準計劃通過一定的程序批準，如有變更必須通過成本變更控制系統(tǒng)進行間歇式的變更。這就保證了成本基準計劃的嚴肅性。以此基準計劃對后來開發(fā)項目在實施過程中的實際成本和計劃成本進行比較，從而可以檢測項目的成本績效和進度績效。
成本控制
它的輸入是：成本基準計劃、績效報告、變更申請、成本管理計劃。
績效報告：開發(fā)項目在實際進行開發(fā)運作過程中，隨時掌握的實際情況而編寫的狀態(tài)報告、進度報告和發(fā)展趨勢。
變更申請：導(dǎo)致項目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更(增大或縮小)，必須引起成本的變化；時間的巨大調(diào)整，會引起成本的變化；項目出現(xiàn)重大事故會引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會引起成本變化等。這些成本變化必須通過一定程序?qū)椖抗浪愫晚椖款A(yù)算進行調(diào)整。成本的變化必須通過書面形式來完成。
對上述引起成本變化，首先必須通過一定的程序?qū)ψ兏暾堖M行處理，核實變更的合理性，核實的過程就是績效測量。測量結(jié)果確實需要變更，那么還要重新補充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計算或用計算機輔助工具。
經(jīng)過上述過程，我們會得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開發(fā)項目執(zhí)行過程中，根據(jù)已花費的實際成本，根據(jù)項目的績效報告，可以預(yù)測項目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項目的完工估算。
在項目實施過程中，對發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動的變更成本，根據(jù)項目的實際情況和企業(yè)本身的財務(wù)狀況，要主動的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。
成本組成
1、土地費用
土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費
前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建筑安裝工程費
建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設(shè)施費用
市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施(如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等)和各種營利性的配套設(shè)施(如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點)等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用
管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息
房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。
7、稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加)，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。
資源計劃
編輯
它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。
工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質(zhì)量特性是報告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說服力的，結(jié)論對后續(xù)工作如項目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報告是地質(zhì)勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報告中要準確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)(覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征)，它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進尺(米)，地質(zhì)報告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計。工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項工程及統(tǒng)計相關(guān)工程量。只不過我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計工程量時考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計的質(zhì)量專題里。
歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項目中總結(jié)出來的經(jīng)驗和教訓(xùn)(文檔化的)、從別的開發(fā)商或別的項目得到的相關(guān)信息、項目團隊人員的相關(guān)知識(由于受主觀影響，不是很可靠)。
范圍說明：擬開發(fā)項目的項目論證、擬開發(fā)項目的產(chǎn)品(業(yè)態(tài)、規(guī)模)、項目目標(質(zhì)量、進度、成本、范圍管理等)。
資源庫描述：能為本項目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。項目所在地的資源狀況，當?shù)氐牡夭乃?、砂石、鋼材等儲量、運距、單價、質(zhì)量狀況，能承擔本項目的施工隊伍狀況、施工機械狀況等。
組織方針：開發(fā)商對擬開發(fā)項目在可行性研究、項目策劃、營銷等是自己組織實施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位；在建設(shè)實施過程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等。
活動歷時估算：完成可交付成果所需要的時間，如可行性研究需2個月，產(chǎn)品策劃需3個月、地質(zhì)勘察需2個月和相應(yīng)完成時段等。上述這些都屬于成本管理中資源計劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿?？現(xiàn)代項目管理提出了相應(yīng)的解決辦法，其辦法是：組織相應(yīng)專家確定，也就是我們在計劃經(jīng)濟時代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項目每一階段所需用的人工、材料和機械設(shè)備。同時要考慮備選方案以保證供應(yīng)。
資源計劃編制的輸出：資源需求計劃資源需求計劃這實際上就是我們在20多年前在承接新工程后，在新工程開始時，計劃處或科提出的三大計劃即材料需用計劃、勞動力(包括腦力勞動者)需用計劃、機械設(shè)備需用計劃。只不過當時作出的計劃與工程的其他目標沒有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。而現(xiàn)代項目管理主張從工程一開始就將項目團隊所有資源進行整合，在提材料需求計劃時，就將質(zhì)量目標、進度目標和項目產(chǎn)品目標貫穿其中，這就為實現(xiàn)目標創(chuàng)造了條件。
成本核算
編輯
房地產(chǎn)開發(fā)成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：土地、土建及設(shè)備費用
這是房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須進行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算，將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。
配套及其他收費支出
主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
管理費用和籌資成本
房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算，將起到非常重要的作用。
管理系統(tǒng)
編輯
長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。
要加強成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。
成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標準化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。
目標成本管理體系
所謂目標成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，目標成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責任考核指標的基礎(chǔ)文件。
由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。事實上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標成本的并不難。
在實際操作中，目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。在可研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的準備和細化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本。
從流程上講，建立目標成本首先應(yīng)該根據(jù)項目的設(shè)計特點、選材用料標準、財務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗，測算項目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標準吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標準，重復(fù)上述步驟。
這個過程關(guān)鍵是目標成本的市場化，由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。
由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點。
責任成本管理體系
目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準。
在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權(quán)重進行分解。
從項目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務(wù)成本，每一個子項均可以找到責任部門。
目標成本分解后還需要建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。
動態(tài)成本管理體系
由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理，而要進行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。
首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。
其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障
還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。
項目后評估體系
提高成本預(yù)測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：
比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異(評價投資估算、項目成本預(yù)測的準確、合理性)
對比項目結(jié)算與《目標成本指導(dǎo)書》的成本差異(評價成本管理工作的有效性)
分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》(評價項目成本管理的科學(xué)合理性)
分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響
考察項目交付使用一定時期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評價材料成本的合理性)
以上四個體系是成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎(chǔ)管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗和完善成本信息數(shù)據(jù)庫，從而有效的控制成本。
還可以輸入100字
提交答案
綠本房產(chǎn)證是什么性質(zhì)
藍本房產(chǎn)證是什么意思
房地產(chǎn)權(quán)證是什么意思
冠珠瓷磚怎么樣
冠珠瓷磚質(zhì)量怎么樣
冠珠陶瓷怎么樣
金地大廈
廈門燈具
廈門家具
空調(diào)顯示屏
沒有滿意的答案，向?qū)I(yè)人士咨詢
-
等到誰都不想買房了，就會降的，不然等房子降價可能性不大， 現(xiàn)在只要漲多漲少之分。
來自哪位可以告訴下房地產(chǎn)價格控制2016-08-29 -
(一)進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一
來自房地產(chǎn)調(diào)控新國八條的內(nèi)容是什么2015-07-05 -
(一)完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。 (二)堅決抑制投機投資性購房。嚴
來自房地產(chǎn)調(diào)控新國五條內(nèi)容是什么？2015-06-25 -
要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）
來自請問房地產(chǎn)成本怎么計算2016-10-27 -
1、一般包括土地成本、建安成本、經(jīng)營成本、營銷成本等。 2、土地成本，即取得土地使用權(quán)的相關(guān)支出； 3、建安成本，即房地產(chǎn)項目勘查、設(shè)計、施工等方面相關(guān)的成本； 4、經(jīng)營成本，即房產(chǎn)企業(yè)運作的成本，包括人力成本、稅
來自房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本都包括什么2016-04-07
微信公眾號
土巴兔APP