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戚森麗
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房地產成本控制方法?成本按不同的角度有多種分法，按費用主體而言，政府機構部分(具有強制性)+協助單位部分+建造部分+自身管理費用；按收益而言：部分是不帶來實際效益(配套房)不得銷售，部分是交易商品(本身具有價值)；成本本身具有相對性，設計標準或產品定位不一決定的成本也是有差異的，但其為收入的基礎，同時成本與質量、工期之間的關系也需要找到一種均衡;根據產品屬性而言，分為土地成本與工程建筑成本，還有部分成本由技巧可以減少(稅費)。要擁有一個全過程成本管理的思維(物業管理費)及成本與收入差額的收益法?考慮成本的連帶效應(工期?質量)，以及成本的時間屬性。根據其屬性的不一樣，各種成本的控制方法及控制措施是不一樣的，必須對癥下藥，加強針對性管理。下面我將依據房地產流程依次講解各環節開發成本控制要訣(前期研究、定位――產品設計――建造過程――后續物業――相關費用提及)。?土地乃房地產企業在激烈市場立于不敗之地的基石，其在房地產開發成本中也占很大一塊，獲得土地的方式分為征用土地(競標制)與拆遷用地。地價的高低與該地塊的投資價值是成正比的，拿地的成本控制由可行性研究的投資收益決定，其中征地需要足夠的資金做保障，產品的設計選擇性大，項目的進度在可控范圍之內；而拆遷用地拿地成本可由建造的房子置換，前期成本相對較小，其拆遷因素對進度控制存在不確定性，產品設計定位靈活性差，其存在對用地、?規劃調整空間(容積率)。從產品定位到產品功能確定(產品研發階段――概念設計階段)，產品的定位是一個概念，如何通過實體將華麗的辭藻變成實體建筑呢，我們不得不確定產品的功能以實現我們的定位，如何用最低的成本打造我們理想的產品就是建筑師的價值所在。建筑是一個統一的整體，他不會因為某個分部或專業出奇的鮮艷而提高一個檔次，局部或不按構思意圖的產品功能提高對建筑的效益并不大，從概念產品到產品功能定位是建筑設計的基礎，也是將項目投資落到實處的一步。?房地產設計階段：價值工程的應用將產品的功能與成本控制達到一種均衡，從眾多建造方案中選出最佳方案；當構造形式確定下來以后，依據投資估算，對各個專業或分部造價進行調整，形成最終的造價控制指標，以該指標作為層層分解的基礎，同時也用其他工程量指標進行控制(鋼筋含量、砼含量、建筑密度、周長系數等)。當各個部分基本成型之后，應該通過優化設計對設備選型、參數匹配、質量工期等進行平衡，同時加強對施工圖紙的審查，減少不必要的返工帶來的損失。為了降低設計修改的頻率，必須在產品定位過程中考慮市場的變化，從而減少甲方提出的變更要求；工程部門應該對現場的施工條件有一個詳實的了解，并綜合考慮各分包單位對結構受力要求(幕墻、設備基礎、屋面構造等影響結構受力的因素)，同時設計方應該具備最基本的建筑施工工藝知識并充分掌握國家政策法規的變化(節能保溫、特區規劃要求)。由于專業的限制，設計工作總是采取以一家為主、多家為輔模式進行，加強對設計總包及分包單位關系協調，建立及時有效的溝通平臺，是保證后期工作減少返工簽證的有效手段。設計是對建筑的定型，其工程量基本確定下來，造價的變動幅度不大，在5%左右，萬科在0.5%，該階段對成本的控制在于用最低成本設計出我們想要的產品。圍護體系非建筑物的實體結構，屬于臨時性建筑，是過程性產品不影響產品的收益，設計過程中更多應該考慮建造成本、工期、基坑的安全性、回收率，如何均衡四者之間的關系是優秀結構師價值體現所在。?招投標階段，設計是將建筑畫在紙上，現在我們需要將圖紙上的建筑立起來(建造過程)，選擇一支優秀的施工隊伍是打造品質工程的關鍵一步，而考核施工隊伍的指標最主要的莫非于工程報價及技術力量。招標控制價對最終工程造價的確定起著決定性的作用，招標控制價是由量、價、費組成。精確的工程量+詳實的工程項目特征+符合現場要求的施工方案+嚴格的招標范圍+對不定項目的設置+不缺項漏項+變更設計的價款約定均是招標控制價應該控制的因素，這是投標方合理公平競價的基礎，也是最終能夠選出優秀施工隊伍的關鍵所在。招投標制度作為一種競爭活動，必須在公開、公正、公平的原則下進行，杜絕串標行為或關系戶的踏入。完善評定標方法(不平衡報價―簽證及資金流+技術與成本相結合)，并對措施項目加強重點審查(垂直運輸+降水方案+腳手架體系+圍護結構)。?工程建造階段：對合同價的控制、對簽證變更價格上漲因素的控制約定、加強圖紙會審及設計交底工作的落實、各隊伍界面或承包范圍、索賠的控制、材料設備采購管理、竣工結算審核。項目的管理作用為在可控的成本下按計劃要求交出合格的產品，一個項目的工作的完成不是靠一個人或某個組織單獨完成的，它是由社會力量分工完成的，而我們的造價也將由各個合同價來控制，各合同價之間不應該出現重疊或項目范圍內的工作缺失，并清除劃清各單位的工作界面，避免不必要的合同糾紛。合同價只是工程造價的控制造價，具體造價應根據實際發生而定，而通過合同對風險進行分攤或轉移是控制造價的有效手段(價格上漲、部分不確定性)，約定將是避免糾紛的必要措施。控制變更簽證是防止結算不超預算的法寶，加強圖紙會審和設計交底工作，將問題盡早提出準備工作做在前頭，避免返工費用的產生，同時也更有利于對工期質量的控制，避免產生索賠。同時設計變更簽證是避免不了的，合同對設計變更有效約定是避免簽證價格抬高的基本手段。為了更好的控制產品質量、利用自己集中采購的規模效益或利用自己的資源優勢，建設方總是將建筑的采購工作掌握在自己手中，為了兼顧工程施工效率及工作協調難度，建設單位總是根據造價金額、采購難度、自身優勢、影響項目進度因子大小等指標將采購物資按等級劃分，依次采用不同的采購方式或承包方式。采購成本的控制措施：利用自己的資源優勢+利用集中采購的規模效益價格優勢及降低運輸成本+建立長期戰略合作關系可享受質量保證、售后服務、供貨及時等好處+建立造價信息平臺或電子采購、國際采購等了解最全面市場信息、利用電子平臺的價格優勢及采購管理成本低等特點。工程結算審價階段：該過程本來不產生費用，其是對過去工作的一種總結匯總，主要目的將費用如實反映。量的控制必須按照合同承包范圍計量，對不在施工范圍內、已通過風險因素或措施費的量進行鑒定，同時分清楚工程量的產生是由施工方自身因素還是甲方因素造成，并避免簽證內容造價已計而設計修改內容重計等內容。價的審核，常規部分按工程量清單計，而主材人工的調整因素必須根據約定調整條款(基數分段確定)，批價內容單價包含因素(主材單價還是綜合單價、或是否含運輸保管等費用)。費的確定，必須按照合同約定確定計費基數(簽證等可能不計費)，簽證費用(是否在簽證的范圍之內)。因為最終的造價是根據審價報告而定的，精確的審核結算造價至關重要。工程付款比例及預付款雖然對最終造價不產生影響，但必須考慮財富的時間效應。?后續服務階段：作為房地產人員，必須樹立“全過程成本”的理念，建筑竣工后期70年的壽命費用也是建筑成本的一部分。必須清楚劃分建設方、施工方、物業公司及業主四方責權范圍，明確四方維修服務期的界線范圍。必須在5年保修期內將施工方遺留的問題解決干凈，不留后患。加強物業公司的管理，在成本合理的情況下提供合格的服務保障，樹立企業品牌形象。?合同管理：合同作為雙方合作的契約，是工作得以順利進行的綱領性文件。其必須明確規定工作內容(承包范圍)、雙方權責、計價方式、風險范圍、變更(量、價、費)計價約定、技術質量要求、進度要求、獎罰措施、糾紛解決方式及簽訂時間地點等，并細化各條款內容，以上內容必須詳細且讓人不產生誤解。同時必須加強對合同內容的執行，合同不再是一紙空文，成為造價控制的有力武器。
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竇和怡
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房地產成本控制具體步驟從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。 建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。 項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。 成本管理一般分以下幾個階段： 1、項目總投資估算階段 ； 2、項目總投資估算深化； 3、工程概算與設計 ； 4、 項目總投資預算； 5、項目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結算 ； 7、項目總投資決算 。
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要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類： 1．土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）
來自請問房地產成本怎么計算2016-10-27 -
1.實際上不難房屋抵押是原債權債務關系的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。 ?? 2.抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由
來自誰清楚房地產成本如何結轉2016-08-14 -
一、選擇好的設計單位，選擇經濟的結構形式和設計方案；二、對主要工程項目由甲方進行直接分包，降低中間環境；三、做好合同管理工作，制定嚴密的合同；四、進行分項核算，做好成本控制工作；五、做好工程管理，減少設計變更及工程洽商的
來自房產成本控制的方法有什么2014-06-23 -
建筑成本控制方法： 1. ??強化成本控制理念，完善成本控制體系。成本控制的各項指標都有綜合性，項目經理作為項目的直接負責人，負責項目的一切經濟活動，包括成本的控制。首先，施工企業應該明確項目成本控制和質量控制等責任和
來自建筑成本控制方法有哪些？2016-09-30 -
首先是要控制材料費和人工費,可以根據市場行情和信息價來控制.再就是管理費和稅金,材料費可以要求銷售商開具發票,人工費可以到稅務局免費開勞務發票.。
來自裝飾成本控制方法有哪些？2016-10-17
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