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案情介紹：
陳**原系**規劃院員工。2010年10月18日，**規劃院（甲方）與陳**（乙方），簽訂了《房屋買賣契約》約定：甲方將訴爭房屋出售給乙方，甲、乙雙方簽訂契約后由甲方到房屋所在地辦理過戶手續，領取《房屋所有權證》，乙方向甲方付清全部房款后，乙方為在職職工者《房屋所有權證》由甲方保管，其他職工由甲方將《房屋所有權證》交給乙方保管，乙方要求調離本院時由甲方收回產權并將已交房款退給乙方，待乙方交出住房后，方可辦理調離手續，乙方若被除名，乙方須無條件將已購住房及產權交甲方，甲方將已交房款退給乙方。現房屋的產權證在陳**的名下，房屋所有權證由**規劃院保管。
2012年陳**申請辭職，**規劃院同意了他的申請，但是其沒有將房屋交還**規劃院。現房屋還有陳**居住使用。
**規劃院經過多方咨詢后找到了我，我了解了案情以后，為其分析一下案件情況。2013年我作為該公司委托代理人將陳**訴至北京市朝陽區人民法院，要求依法確認訴爭房屋歸**規劃院所有，陳**將訴爭房屋騰空后交還**規劃院，支付房屋使用費十萬元。
審理情況：
陳**辯稱：其已經取得了房屋所有權證書，對該房屋應有占有和使用的權利。
我方發表意見如下：一、我方與陳**簽訂的《房屋買賣契約》由雙方當事人自愿簽署，且內容不違反法律、法規的強制性規定，合法有效。雙方在合同中約定“陳**要求調離本院時由**規劃院收回產權并將已交房款退給陳**。”應視為雙方約定了乙方解除合同的條件，解除合同條件成就時，解除權人可以解除合同。
二、陳**于2012年辭職，我方依據約定要求解除合同收回住房合法有據，法院應當支持。
三、合同解除以后，陳**應將訴爭房屋返還我方，并支付相應的房屋使用費，我方主張合法有據。
判決結果：
最后法院判決 一、解除**規劃院與陳**簽訂的《房屋買賣契約》
二、陳**于本判決生效后六十日內從訴爭房屋內搬出，將該房屋交還**規劃院。
三、陳**于本判決生效后六十日內給付**規劃院房屋使用費八萬元。
專業房產律師靳雙權評析本案：
本案涉及的法律問題是合同關于陳**調離**規劃院則由該院收回房屋產權這一條款是否有效。
首先，雖然房改房買賣發生在單位與其職工之間，雙方當事人之間存在勞動合同或其他管理與被管理的關系，房改房的買賣在價格等方面要受到政策的限制，不完全是當事人協商的結果，但是，單位與其職工之間就是否簽訂房改房買賣合同，仍有選擇的自由，此時雙方并不是基于管理與被管理的關系而進行選擇，而是作為平等主體進行協商簽訂合同。
其次，雖然房改房買賣與普通房屋買賣相比有自己的特點，如購買人是有限制的，只能是承租獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工，一般是售房單位內部職工，購買價格和面積受政府控制。
房改房買賣協議作為民事合同，其內容只要不違反法律和行政法規的強制性規定，就應有效。本案陳**調
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房改房在出售、交換及贈與前需先如實填報《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，由原產權單位核對有否違反購房約定。如屬出售的，由原產權單位加具是否購買的意見，并提交下列材料向市房改申請辦理上市核準手續。
房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。購買房改出售的公有住房有一定的優惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣。
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房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優惠政策的住宅。即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。那么，房改房買賣需要交什么款項，找法網小編為您介紹，希望能給您提供幫助。
房改房買賣需要交什么款項：
(一)房改房出售、交換、贈與的，產權人應按交易評估價格的1%繳納國有土地使用權出讓金(由市國土資源和房屋管理局代收)。
(二)未購買共有分攤建筑面積的房改房出售、交換、贈與時，須經市房地產測繪所測量計算屬于該房屋分攤的共有建筑面積，并按規定向原產權單位購買：
(1)10層以上(包括10層)的高層建筑，由產權人按市房地產測繪所測量計算的共有分攤面積以交易評估價的20%向原產權單位購買;
(2)10層以下的多層建筑，按市房地產測繪所測量計算共有分攤的面積以交易評估價的10%向原產權單位購買。
(三)以標準價購買的房改房，上市增值額的80%歸個人所有，20%交回原產權單位，納入基金專戶管理，原產權單位撤消的，交回上級主管部門;無上級主管的應全額存入基金專戶，納入專戶管理。
(四)房改房上市，應依照國家、省、市的有關規定繳交相關稅費：
(1)賣方：交易服務費3元/平方米、印花稅房屋產價的0.05%、個人所得稅(自住滿五年以上免個人所得稅);
(2)買方：交易服務費3元/平方米、印花稅房屋產價的0.05%、契稅。
相關知識延伸閱讀：房改房買賣注意事項
(一)購房者需要了解房改房的產權可靠性。確認產權的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產權證的真實性，要確認原單位是否允許轉賣并了解房屋的性質。一定要確認原單位是否同意出讓，因為大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，并了解是否已經按成本價補足分攤費用。
(二)確認二手房改房登記的面積和使用期限。在房產證中，包括建筑面積、使用面積和戶內實際面積;產權證上一般標明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補分攤。另外，土地出讓金也是房改房必須交付的一項相關費用，這是由原業主支付的。
(三)清楚二手房改房背景與周邊環境。買家須了解該房改房是否欠交物業管理費以及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設施的，要現場使用以確認是否有損壞，觀察戶內外電線是否有老化現象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話還是寬頻，小區綠化保安情況以及住宅電梯質量等。
(四)確定二手房改房房價的合理性。通過對市場上房屋買賣交易信息反復比較判斷房屋的價值，買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所意屬的房屋進行比較。還可委托誠信中介公司或評估事務所進行評估，讓雙方達成合理的房價。
(五)辦理二手房改房交易過戶手續要慎重。辦理交易過戶手續是房屋買賣的最后環節也是最重要的一關，不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。
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房改房通常擁有較為成熟的配套設置，地理位置優越，是二手市場的熱銷產品。究竟什么樣的房子才是房改房？房改房的特征是什么，購買房改房有那些程序呢？房改房又可以叫做已購公房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。
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主要看當地房管局的辦事效率了，一般在3-5個工作日。
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你好，房改房買賣協議1.了解產權可靠性;2.確認登記的面積、使用期限;3.清楚房屋背景與周邊環境;4.確定房價的合理性;5.慎重辦理交易過戶手續。畢節房產糾紛律師點評：當事人遭遇房屋買賣合同等房產糾紛時，一定要依約定期限處理，因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態，在此期間由于住房限購政策的實施導致合同無法繼續履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支持。房產糾紛律師是致力于處理涉及房產建設、買賣、租賃及拆遷等方面糾紛業務的專職律師。如果您還有其他相關法律問題，請登錄九問律師網免費咨詢律師。畢節律師顧圣國簡介:顧圣國律師2004年法學本科畢業，獲法學學士學位，從事法律工作至今。現為貴州威迪律師事務所專職律師。擅長刑事辯護、經濟合同糾紛、侵權糾紛、交通事故賠償糾紛、法律顧問等法律事務。具有扎實的法律功底、豐富的工作經驗及廣泛的社會閱歷。在實踐中成功處理了大量疑難法律事務，贏得了良好的口碑。
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近年來，隨著城鎮住房制度改革進一步深化，許多單位實行了公房買斷、集資建房等新措施，并且這些住房已經開始進入二級市場，那么這種房改房能買嗎？房改房政策中有規定嗎？房改房交易的注意事項有哪些？ 房改房不同于商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的“個體”，在實施交易之前，了解下房改房政策，弄清房改房“產權”是房屋買賣的“必修課”。二手房市場上的房改房無外乎兩種：完全產權和部分產權。形成這兩種房改房的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇。 這三種價格出示的手續是有區別的，在購買“房改房”之前一定要調查清楚，做到心中有數。當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產權歸個人，但一 般5年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。據了解，并非所有房改房都可以上市交易，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的“房改房”，目前還不可以隨便出售。 很多公房在房改時，原單位都保留了優先回購權，根據國家規定，原產權單位是否保留或放棄部分產權的書面意見，將是您能否購買房改房的重要因素之一，因此消費者要確認原單位是否允許轉賣房屋。在決定改房之前一定要弄清楚房改房政策。
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1、查冊
房改房有沒有正規的房產證，能否正常出售，查冊是一個必要手段。所謂“查冊”，就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引，來查證房地產的權屬狀況。通過查冊，買家可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。如果是單純的查冊，只需要業主提供房產證的登記字號及物業的準確地即可。
2、補地價
和商品房不同，房改房的房產證上無論有沒有寫明70年產權，賣房時都必須按房管局系統出示的評估價補上1%的地價，除非房產證上注明了“已征收土地使用權出讓金”。
3、補分攤和成本價
在房改房的房產證上，還有一欄是“有沒有補分攤”。業主若購買了分攤面積，則這一欄會注明“已補分攤”并蓋章。而不少房改房都沒有補分攤，按規定，對未補分攤的房改房，轉手他人時必須要由業主補分攤才可繼續交易，而這筆費用最后經常落在買家的身上。
a、何謂公有住房?又何謂公有住房上市?
公有住房是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房；而公有住房上市是指已購公有住房依法出售、交換、出租的行為。
b、已購公有住房必須具備什么條件才可出售、交換及贈與?已購公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈與：
1.已取得房地產權證；
2.出售的，已按揭準價或成本價付清房款；
3.交換、贈與的，已按成本價付清房款；
4.交納應分攤共有建筑面積價款；
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1.房改房可以買，最主要是要看產權人與原單位簽署的原購房協議(或稱買賣合同)中有沒有特殊約定，如：房產要轉讓時單位有優先購買權，或只能出讓給本單位職工等。如沒有約定的話，就可以放心購買。2.二手房市場上的房改房無外乎兩種：完全產權和部分產權。形成這兩種房改房的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇。3.當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市買賣;按成本價購房的，產權歸個人，但一般5年后才能進入市場買賣，買賣前要交納土地出讓金;按標準價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。4.并非所有房改房都可以上市買賣，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的房改房，目前還不可以隨便出售。5.在在房改房買賣過戶時，一定要注意產權過戶必須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算完成。6.房改房上市買賣的手續比一般的二手房買賣多了一道手續，即原戶主夫妻雙方須帶房產證、身份證原件去房改辦申請上市買賣，經過鑒定，拿到上市審批方可按二手房買賣程序進行買賣。7.因此，房改房是可以買的，但是在購買的時候要謹慎。
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單位房改房2次出售，分得的人無力購買，我出錢買了，給他了5萬元的好處費。可是沒有過戶還在他的名字，只能寫他的名字，以后再過戶到我名下，我們簽了合同，合同上說他反悔了要給我配12萬元補償費，請問如果那人反悔，此合同有法律效應嗎?xie
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房改房不同于商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的個體，在實施交易之前，弄清房改房產權是房屋買賣的必修課。 二手房市場上的房改房無外乎兩種：完全產權和部分產權。形成這兩種房改房的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標準價購房三種選擇。這三種價格出示的手續是有區別的，在購買房改房之前一定要調查清楚，做到心中有數。當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市交易；按成本價購房的，產權歸個人，但一般5年后才能進入市場交易，交易前要交納土地出讓金；按標準價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標準價占成本價的比重來確定。據了解，并非所有房改房都可以上市交易，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的房改房，目前還不可以隨便出售。很多公房在房改時，原單位都保留了優先回購權，根據國家規定，原產權單位是否保留或放棄部分產權的書面意見，將是您能否購買房改房的重要因素之一，因此消費者要確認原單位是否允許轉賣房屋。 1、看看房子有無前科和二手商品房買賣一樣，消費者同樣要弄清房改房的即時信息，并對房屋所有人的情況有大致的了解。房改房的真實年齡究竟有多大，消費者往往難以辨別，據專家介紹，房改房不像商品房那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補交土地出讓金后，才會按照補交出讓金的時間開始計算70年產權，但并不意味著房改房就成了新房子。這樣來看，從產權證上看不出房改房的真實年齡，如果此套房屋幾易其手，房屋的實際年齡不就無從查起了嗎？事實并非如此，消費者可以根據房產證和戶主的相關證件，到房管局交易大廳查詢該房屋的檔案，這樣可以確定房改房的實際年齡。通過查詢，消費者可以了解到此套房改房是否存在被查封和抵押的情況，并能夠查詢到戶主個人或與他人以共有的形式，實際擁有幾套房改房的信息。如若房屋存在查封或抵押，戶主個人或與他人以共有的形式擁有一套以上房改房，則此套房屋無法辦理過戶手續。 2、查看戶主享有房改政策是否超標影響房改房上市交易的還有一個問題也很關鍵，那就是戶主享有房改政策是否超標的問題，按國家規定，初級職稱享受80㎡、中級職稱100㎡、高級職稱120㎡的房改政策，還要注意房屋在上市交易時還應按成本價補足差價。 3、慎重辦理交易過戶手續辦理交易過戶手續是房屋買賣的最后環節，也是最重要的一關，因此消費者在購買房改房時需要慎之又慎。在房改房交易前一定要摸清房屋的具體信息，以免為自己帶來不必要的麻煩，最好的辦法是去房管局交易大廳進行查詢。在交易過戶時，一定要注意產權過戶必須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算完成，中介機構、律師的保證或口頭協議都不算完成交易過程。不要輕易做出先交錢再過戶或先過戶再交錢的承諾，建議雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過的機構或中介公司代為保管，等過戶手續完成后，再將相應房款交與賣方。房改房的交易過程中，還有很多操作上的問題，房產律師可以用自己的專業知識和豐富的經驗，從查證、選房、交定金、簽合同一直到拿到房產證的整個過程提供專業知識和法律知識的咨詢，告知購房者可能存在的風險、風險的大小、出現問題的解決辦法及處理方式，以助于購房者作出正確判斷，少走彎路，避免風險或盡最大可能減小風險
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購買房改房首先要驗證原產權人是否有產權證，房改房的產權證是否可靠，是否被用于抵押、典當等，這可以通過房管部門查驗便一目了然。
假如有人以種種借口解釋拿不出產權證正本而只能給復印件，那就要提高警惕了，以防上當受騙。在查驗產權證時，還要注意產權證上的名字，房主與賣房人是否同一個人？若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關系？這種關系是否可靠？特別是，產權證的產權分配比例必須明確，如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產或家庭共同財產，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。
其次，按規定，房改房在同等價格條件下，原產權單位擁有優先購買權。因此，房改房上市交易必須經原產權單位的同意方可進行轉賣。同時還要明確是否與原產權單位確認利益分配辦法。如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應對此進行必要的查詢，明辨真假。
第三，確認產權證的準確面積。應該了解的內容包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積。產權證上一般標明的是有關部門勘驗過的建筑面積。確認所購房屋是否有私建私搭部分，如柴火間部分，往往系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護。
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因為你的房子屬于房改房，如果您要交易買賣的話要補交相應的地價
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1、進行買賣的雙方建立信息溝通的渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方必須提供合法有效的證件,包括房屋所有權的證書、身份證件和其它的證件。
2、賣方如果提供的房屋是合法的,就可以上市交易,買方就可以交納購房的定金(注意交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或者稱房屋買賣契約)。進行買賣的雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及銷售價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致的意見之后,雙方需要簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣的雙方應該共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。
4、雙方進行立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。
5、稅費繳納。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6、辦理產權的轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7、對于貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。
8、房屋所有權證買方領取、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
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你好，房改房又可以叫做已購公房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。
（一）房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關系決定，而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標準價或成本價出售；
（二）房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工；
（三）在房改售房中對購房的面積有所控制，規定人均可購房的建筑面積的控制指標，以防止一些人大量低價購買公有住房，造成國有資產的流失；
（四）購買房改出售的公有住房有一定的優惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣。
房改房可以過戶，但是按照現行國家法規，房改房要交易需要交納一定的土地出讓金費用并且辦理上市證，這樣才可以上市交易。具體的買房要交多少稅要看房屋的評估價格。二手房交易都要房產評估部門進行評估。辦理房改房過戶需要如下手續：
（一）賣方提供合法的證件
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（二）簽訂房屋買賣合同
如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
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房改房買賣費用過戶價格差異很大的。
一般房產過戶流程
1、房產證過戶不經過房地產中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產證上面只有一個人的名字)。
2、申請材料準備好后，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
3、房產過戶的申請材料都交給房產局后，房產局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。
4、房產過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產證。
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你好，可以做，但是要謹慎。房改房不同于商品房，買房者在實施交易之前，必須得弄清房改房產權，因為并不是所有房改房都可以自由買賣的，希望對您有所幫助。
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1、看看房子有無前科：和二手商品房買賣一樣，消費者同樣要弄清房改房的信息，并對房屋人的情況有大致的了解。房改房的真實年齡究竟有多大，消費者往往難以辨別，房改房不像商品房那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限。
2、在上市成交變成私房并補交土地出讓金后，才會按照補交出讓金的時間開始計算70年產權，但并不意味著房改房就成了新房子、查看戶主享有房改政策是否超標、影響房改房上市交易的還有一個問題也很關鍵，那就是戶主享有房改政策是否超標的問題。
3、要注意房屋在上市交易時還應按成本價補足差價、慎重辦理交易過戶手續：辦理交易過戶手續是房屋買賣的后環節，也是重要的一關，因此消費者在購買房改房時需要慎之又慎。
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不滿5年的住宅轉讓要交納5.5%的全額營業稅，這也使使用年限普遍達到5年以上的房改房變得更為吃香，近期房改房的買家和賣家都為數不少。陳先生最近買了一套商品房，搬進新居之后，就打算趁現在樓價高，把原來居住的房改房出售，把出售房款用于還貸，以減輕每月的供樓壓力。但是他不是很清楚房改房出售要注意的問題及產生的費用。
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如果你的房子產權百分百是你的，并符合國家法律法規的規定是可以上市交易的。
