所謂的“余值”必須是按揭的現(xiàn)房。如果按揭的房產(chǎn)是期房，此時由于房屋尚未建造完工，該房屋的完整客體尚不存在，預(yù)購人和貸款人享有的都是一種物權(quán)的期待權(quán)，故無從談?wù)撚嘀档盅旱膯栴}。當(dāng)按揭房產(chǎn)為期房時，必須等到建造完工轉(zhuǎn)為現(xiàn)房時才有可能再次抵押。
由于按揭的房產(chǎn)本身存在很大的風(fēng)險，因此“余值”很難界定。
對于抵押人而言，按揭房產(chǎn)余值抵押用的是同一抵押物，一旦借款人把錢用來投資股市賠了，或出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題還不了款，那么很可能出現(xiàn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時抵押人無房可住的情況，增加社會不穩(wěn)定因素。
對于原抵押權(quán)人而言，按揭房產(chǎn)再次抵押時，如果后位抵押權(quán)的債務(wù)履行期限早于原抵押權(quán)，而借款人無力還款，需要拍賣、變賣房屋時，就可能給原抵押權(quán)人造成利息上的損失，并額外增加實(shí)現(xiàn)過程中非常繁瑣的工作，造成人力、物力的損失。
對于后位抵押權(quán)人而言，由于其抵押權(quán)的登記在后一順位，在實(shí)現(xiàn)時也需要由原抵押權(quán)人優(yōu)先受償。在原抵押權(quán)人扣除了原主債權(quán)數(shù)額以及實(shí)現(xiàn)費(fèi)用后，后位抵押權(quán)人很可能不能完全實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。
對于整個社會而言，按揭本身即存在一定的風(fēng)險。當(dāng)利率提高、房市低迷時，貸款人的還款能力就有可能受到影響，銀行也就相應(yīng)面臨著巨大的風(fēng)險。當(dāng)風(fēng)險積聚到一定的程度時，就有可能產(chǎn)生巨大的金融風(fēng)險。按揭房產(chǎn)的再次抵押很可能加劇這種風(fēng)險。
為了控制風(fēng)險，2007年人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，該通知第三條規(guī)定：對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。
然而.按揭房產(chǎn)余值抵押存在很大的市場需求。對于個人來說，初次置業(yè)的年輕人購房交齊首付就挺費(fèi)勁了，不少人無力承擔(dān)隨后的裝修費(fèi)，如果可以余值抵押貸款，確實(shí)能緩解燃眉之急。對于企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)形勢趨冷的風(fēng)險現(xiàn)實(shí)存在，微觀企業(yè)的資金狀況更是雪上加霜。很多企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。那么如何在利與弊之間尋求一個平衡點(diǎn)，利用余值抵押的開展切實(shí)幫助企業(yè)和公民解決融資難的問題是當(dāng)前我們登記機(jī)構(gòu)必須思考的問題。
本文認(rèn)為，在當(dāng)前我國社會的誠信度并不是很高，信用體系建設(shè)也并不完善的情況下，“余值”的界定可以首次抵押時點(diǎn)擔(dān)保的主債權(quán)金額所剩余部分的價值為準(zhǔn)。這樣再次抵押時無需再對房產(chǎn)進(jìn)行評估，可以有效防止借款人和評估公司串通，由評估公司出具虛假評估報告，隨意提高房屋的價值，從而控制風(fēng)險。