1、維修基金的使用范圍:維修基金的使用范圍主要包括小區(qū)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備。具體來(lái)講,公共部位是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設(shè)施、設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋.
2、維修基金的管理:在業(yè)主大會(huì)成立前后,法律規(guī)定了兩種不同的管理主體和模式。在業(yè)主大會(huì)成立前,維修資金由物業(yè)所在地直轄市、市、縣政府建設(shè)主管部門代管。主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行,作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主大會(huì)成立后,建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會(huì)通知之日起30日內(nèi),通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶,并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位,由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。
3、維修基金的使用程序:(1)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,按照以下程序辦理:A物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;B住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議;C物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案;C物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門申請(qǐng)列支;E建設(shè)主管部門審核同意后,向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;F專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。(2)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序辦理:A物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案,使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;B業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案;C物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;D物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;E業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意,并報(bào)建設(shè)主管部門備案;建設(shè)主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;F業(yè)主委員會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;G專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。另外,維修基金是由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集,業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán),但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有,單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合,隨房屋存在而存在、滅失而滅失,不因具體業(yè)主的變更而變化,因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí),維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下
業(yè)主使用專項(xiàng)維修資金,必須按照政府有關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行。在專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后,物業(yè)公司可以提出使用方案,其中包括維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容,由業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案。業(yè)主委員會(huì)將使用方案報(bào)送政府有關(guān)部門備案。然后,業(yè)主委員會(huì)就可以通過(guò)銀行將所需專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
物業(yè)維修基金是指商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí),物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納的用于住宅的共有部分、共有設(shè)備、和公共設(shè)施的維修、更新和養(yǎng)護(hù)的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造,不得挪作他用。物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶,按幢立帳、按戶核算。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用,按照下列規(guī)定承擔(dān):(一)專有部分的所需費(fèi)用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);(二)部分共用部分的所需費(fèi)用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);(三)全體共用部分的所需費(fèi)用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。按照本規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修基金的,部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的,費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)維修基金是為了維修物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備而設(shè)立的基金,因此當(dāng)小區(qū)公共設(shè)備等出現(xiàn)故障修妖修理時(shí),可以提取該基金進(jìn)行修繕。