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作為業(yè)主,怎么正確使用物業(yè)管理維修基金?

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提問(wèn)者:路絹?zhàn)?/strong>| 泉州| 966次瀏覽
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已有5條回答

回答數(shù):16961 | 被采納數(shù):27

1、維修基金的使用范圍:維修基金的使用范圍主要包括小區(qū)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備。具體來(lái)講,公共部位是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位,包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設(shè)施、設(shè)備,一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋.
2、維修基金的管理:在業(yè)主大會(huì)成立前后,法律規(guī)定了兩種不同的管理主體和模式。在業(yè)主大會(huì)成立前,維修資金由物業(yè)所在地直轄市、市、縣政府建設(shè)主管部門代管。主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行,作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主大會(huì)成立后,建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會(huì)通知之日起30日內(nèi),通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶,并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位,由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。
3、維修基金的使用程序:(1)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的,按照以下程序辦理:A物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;B住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議;C物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案;C物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門申請(qǐng)列支;E建設(shè)主管部門審核同意后,向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;F專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。(2)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序辦理:A物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案,使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;B業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案;C物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;D物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;E業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意,并報(bào)建設(shè)主管部門備案;建設(shè)主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;F業(yè)主委員會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;G專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。另外,維修基金是由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集,業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán),但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有,單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合,隨房屋存在而存在、滅失而滅失,不因具體業(yè)主的變更而變化,因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí),維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下


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吃草不吐兔子
回答數(shù):7376 | 被采納數(shù):12

業(yè)主使用專項(xiàng)維修資金,必須按照政府有關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行。在專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后,物業(yè)公司可以提出使用方案,其中包括維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容,由業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案。業(yè)主委員會(huì)將使用方案報(bào)送政府有關(guān)部門備案。然后,業(yè)主委員會(huì)就可以通過(guò)銀行將所需專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。


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土吧tom42
回答數(shù):5695 | 被采納數(shù):13

物業(yè)維修基金是指商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí),物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納的用于住宅的共有部分、共有設(shè)備、和公共設(shè)施的維修、更新和養(yǎng)護(hù)的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造,不得挪作他用。物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶,按幢立帳、按戶核算。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用,按照下列規(guī)定承擔(dān):(一)專有部分的所需費(fèi)用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);(二)部分共用部分的所需費(fèi)用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);(三)全體共用部分的所需費(fèi)用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。按照本規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修基金的,部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的,費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。


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裝文藝的小逗比
回答數(shù):636 | 被采納數(shù):0

物業(yè)維修基金是為了維修物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備而設(shè)立的基金,因此當(dāng)小區(qū)公共設(shè)備等出現(xiàn)故障修妖修理時(shí),可以提取該基金進(jìn)行修繕。


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夏至pq
回答數(shù):5756 | 被采納數(shù):8

經(jīng)常有業(yè)主到律師事務(wù)所咨詢關(guān)于商品房物業(yè)維修基金的問(wèn)題,問(wèn)什么叫物業(yè)維修基金,什么時(shí)候可以用物業(yè)維修基金,該怎么用物業(yè)維修基金等等。前日就有一位馬小姐來(lái)電說(shuō)她家監(jiān)控門壞了,問(wèn)律師,修此門的費(fèi)用可以在物業(yè)維修基金里開支嗎?可見(jiàn),業(yè)主對(duì)物業(yè)維修基金缺乏必要的了解,只知道有物業(yè)維修基金,但不知道該如何使用,這不利于業(yè)主行使和維護(hù)自己的合法權(quán)益。

2004年11月起實(shí)施的《裝修'>杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》對(duì)商品房物業(yè)維修基金的籌集、管理、使用等方面作了較為全面的規(guī)定,現(xiàn)結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》,讓廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)維修基金有個(gè)初步的認(rèn)識(shí)。

一、物業(yè)維修基金的籌集

首期物業(yè)維修基金是由購(gòu)房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價(jià)5%的比例繳納,由建設(shè)單位在房屋銷售(預(yù)售)時(shí)向購(gòu)房人代收。當(dāng)物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時(shí)續(xù)籌維修基金,續(xù)籌維修基金由業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?續(xù)籌維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)擬訂,并經(jīng)相關(guān)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò),續(xù)籌后維修基金的余額不得少于首期維修基金。

二、物業(yè)維修基金的管理

物業(yè)維修基金由市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)存入銀行物業(yè)維修基金專戶,并以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楣芾韱挝?按幢設(shè)置,核算到戶。物業(yè)維修基金閑置期間,市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)將其存放于銀行。市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年通過(guò)報(bào)刊、政府門戶網(wǎng)站及其子網(wǎng)站等媒體,公布上一年度物業(yè)維修基金的籌集和使用情況。公布的內(nèi)容包括維修基金繳納、使用、增值收益、結(jié)余情況等。

三、物業(yè)維修基金的使用

1.物業(yè)維修基金是為了維修物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備而設(shè)立的基金。根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,共用部位,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。

共用設(shè)施設(shè)備,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂(lè)設(shè)施等設(shè)施設(shè)備。

但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備,不屬于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金的,由物業(yè)管理單位提出使用方案,經(jīng)三分之二以上相關(guān)業(yè)主同意,并由業(yè)主委員會(huì)審核后,報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)審定。

3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以及中修以下的維修和更新費(fèi)用,從物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理商業(yè)用房及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)性收入中列支,不得在物業(yè)維修基金中列支。因人為損壞造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的,其費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),不得在物業(yè)維修基金中列支。

4.物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí),原業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金剩余款額一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)受讓人。雙方當(dāng)事人另有約定的除外。

四、物業(yè)維修基金的使用應(yīng)當(dāng)履行下列程序:

(一)物業(yè)管理單位持物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)表和經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意的使用方案,報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu);

(二)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后,撥付核實(shí)額度70%的維修費(fèi)用;

(三)工程完工后,物業(yè)管理單位持下列資料報(bào)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu),經(jīng)核實(shí)后,撥付維修費(fèi)用的余額。

經(jīng)房屋安全機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的,以及出現(xiàn)電梯故障、屋面漏水等嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急狀況,需要立即進(jìn)行維修的,在征得業(yè)主委員會(huì)同意后,市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)可先予撥款,確保及時(shí)維修。相關(guān)維修費(fèi)用的核定手續(xù)在維修后再予以辦理。


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