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說(shuō)說(shuō)住房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題？
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所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。 小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。 對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來(lái)主要有3種解釋?zhuān)壳懊媾R整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。 第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。 第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱(chēng)為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。 從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40％至60％。 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。 從買(mǎi)賣(mài)手續(xù)看，沒(méi)有繳納商品房買(mǎi)賣(mài)的契稅。 從使用成本看，物業(yè)費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜。 從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。 小產(chǎn)權(quán)的房子是集體產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)是集體所有，購(gòu)買(mǎi)者只有使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒茏鲑J款，不享受?chē)?guó)家大產(chǎn)權(quán)房子的待遇！如果考慮買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房子的話請(qǐng)慎重考慮！
房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對(duì)房屋的行使占有、實(shí)用、處分、收益的權(quán)利，從概念上講房屋產(chǎn)權(quán)是沒(méi)有大小之分的。所謂的“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”只是一種較為通俗的說(shuō)法，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)從業(yè)人員約定俗成的一種稱(chēng)呼。但目前關(guān)于大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)的說(shuō)法并不一樣，大致有三種解釋?zhuān)旱谝唬前验_(kāi)發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱(chēng)為“大產(chǎn)權(quán)”，把買(mǎi)房人取得的房屋所有權(quán)稱(chēng)之為“小產(chǎn)權(quán)”，或者說(shuō)“大產(chǎn)權(quán)”是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)，而“小產(chǎn)權(quán)”是指大產(chǎn)權(quán)分割后過(guò)戶(hù)到業(yè)主手中的產(chǎn)權(quán)，在實(shí)際的權(quán)利行使上，兩者是沒(méi)有質(zhì)的區(qū)別。第二，是把國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的房產(chǎn)實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。第三，買(mǎi)房后如想再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，在轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。對(duì)這個(gè)區(qū)別購(gòu)房人可從合同第一條“土地使用權(quán)的取得形式”中加以確認(rèn)。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過(guò)“劃撥”得來(lái)，就是這里說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)”；如果是通過(guò)“出讓”或“轉(zhuǎn)讓”得來(lái)，就是這里所說(shuō)的“大產(chǎn)權(quán)”。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的買(mǎi)賣(mài)不同，國(guó)家對(duì)此有明確的規(guī)定。購(gòu)房者買(mǎi)了房子后能否順利取得合法的房屋所有權(quán)證，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商能否先取得房屋所有權(quán)證，該過(guò)程也被稱(chēng)做產(chǎn)權(quán)的“初始登記”，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理。開(kāi)發(fā)商在取得房屋所有權(quán)證后，才能辦理買(mǎi)房人的房屋產(chǎn)權(quán)證，該過(guò)程也被稱(chēng)做產(chǎn)權(quán)的“轉(zhuǎn)移登記”，購(gòu)房者可以自行辦理也可以委托代理機(jī)構(gòu)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。為此，購(gòu)房者需要向房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)提供以下資料：1、項(xiàng)目的“大產(chǎn)權(quán)證”、“國(guó)有土地使用證”；2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同(原件，核驗(yàn)兩本加貼印花稅的合同)；3、買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于房號(hào)、房屋實(shí)測(cè)面積和房?jī)r(jià)結(jié)算的確認(rèn)書(shū)(原件)4、房屋登記表、分戶(hù)平面圖兩份(原件);5、專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用收據(jù)；6、契稅完稅或減免稅憑證;7、購(gòu)房者的有效身份證明大小產(chǎn)權(quán)應(yīng)該主要體現(xiàn)在土地的性質(zhì)上, 大產(chǎn)權(quán)的房屋均是在國(guó)有使用權(quán)的土地上修建的,已交完土地出讓金的,因此個(gè)人擁有大產(chǎn)權(quán)的房屋的話,不僅擁有的是對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán),還擁有對(duì)該房屋所占用地的土地使用年限。小產(chǎn)權(quán)的房屋一般是在集體等土地上興建的房屋,土地是集體的,不是個(gè)人的。此小產(chǎn)權(quán)的房屋其實(shí)只是擁有地上建筑物部分的所有權(quán),土地仍是集體的。因此以后一旦涉及動(dòng)遷,小產(chǎn)權(quán)的房屋取得的只是對(duì)房屋的補(bǔ)償,是很少的大產(chǎn)權(quán)是房屋的真正產(chǎn)權(quán)。滿(mǎn)足房產(chǎn)的全部4項(xiàng)權(quán)利。既:使用權(quán),占有權(quán),交易權(quán),收益權(quán)。小產(chǎn)權(quán)就是上述4項(xiàng)權(quán)利中的使用權(quán)和占有勸。這兩項(xiàng)權(quán)利是可以單獨(dú)賣(mài)買(mǎi)的。
產(chǎn)權(quán)
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你可以參考一下下面的方法產(chǎn)權(quán)人只要攜帶房屋所有權(quán)證原件，以及經(jīng)地名管理部門(mén)核發(fā)的門(mén)牌證復(fù)印件（校對(duì)原件）、身份證復(fù)印件（校對(duì)原件）、市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)表，到市房管局房產(chǎn)辦證大廳，就能直接變更，并可當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)（門(mén)牌證可向
來(lái)自行家說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)變更如何辦理？需要注意哪些問(wèn)題？2016-12-29 -
首先你要弄清這個(gè)樓盤(pán)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)，使用權(quán)國(guó)家是不允許買(mǎi)賣(mài)的，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，擁有產(chǎn)權(quán)的，房產(chǎn)證辦理?xiàng)l件是必須要整棟房的房主一起辦理房產(chǎn)證才給辦理,單個(gè)的不給辦理產(chǎn)權(quán)。只要這個(gè)樓盤(pán)的大產(chǎn)權(quán)證下來(lái)了，辦理分戶(hù)的小
來(lái)自請(qǐng)問(wèn)房產(chǎn)權(quán)辦理問(wèn)題，求大師解答2016-12-29 -
就是一個(gè)賣(mài)的問(wèn)題,產(chǎn)權(quán)就是你可以買(mǎi)賣(mài)交易,使用產(chǎn)權(quán)就是你只能使用,不能交易。使用產(chǎn)權(quán)要去房產(chǎn)局轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)證。
來(lái)自房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題；可以解釋嗎？2016-12-29 -
最大區(qū)別：小產(chǎn)權(quán)房是集體土地性質(zhì)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不能領(lǐng)取房產(chǎn)證。經(jīng)濟(jì)適用房是有政府保貼，價(jià)格是與同地段商品房稍低的，有價(jià)格限制的。商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己定價(jià)的。
來(lái)自商品房產(chǎn)權(quán)房安置房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題？區(qū)別有誰(shuí)了解嗎？2016-12-29 -
到房屋交易中心辦理
來(lái)自自由住房產(chǎn)權(quán)證在哪辦理？2013-10-14
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